El title deed: el día en que el piso pasa a ser suyo
En España el momento decisivo es la escritura ante notario; en Dubái es la cita en la oficina de un trustee de registro del Dubai Land Department (DLD), de la que sale el title deed a su nombre. Ni el contrato firmado ni el dinero transferido le convierten en propietario: solo esa inscripción. Este artículo cuenta ese día de principio a fin, con las tasas exactas y con lo que hay que traer si usted firma desde España.
Antes de la cita: lo que tiene que estar listo
- Contrato de compraventa en el formulario del DLD, con precio, señal, fecha de cierre y reparto de tasas.
- NOC del promotor: el vendedor pide al promotor o a la administradora del edificio una carta de no objeción, que solo se emite si no hay deudas de service charges. Es el documento que más tarda.
- Carta del banco del vendedor, si el inmueble está hipotecado, con el saldo pendiente.
- Cheque bancario del comprador por el precio, o la orden del banco si compra con hipoteca.
- Pasaportes de ambas partes o poderes legalizados.
Sin cualquiera de estas piezas, la cita no se celebra y los plazos del contrato siguen corriendo.
Qué ocurre ante el trustee
El trustee es una oficina privada autorizada por el DLD. Allí se comprueban las identidades, los documentos y que el inmueble no tiene cargas; se abonan las tasas; el comprador entrega el cheque; el trustee tramita la inscripción, y el sistema del DLD expide el title deed electrónico a nombre del comprador. Todo el mismo día, normalmente en horas. El vendedor recibe el dinero en ese momento, no antes: así se cierra el hueco entre pago e inscripción en el que el comprador todavía no tiene ningún derecho real.
Las tasas, con un ejemplo
- Tasa de transmisión del DLD: 4 % del precio. La ley la reparte 2 % vendedor y 2 % comprador; en la práctica la paga íntegra el comprador, y así se pacta en el contrato.
- Expedición del title deed: AED 250. Plano del inmueble: AED 250. Knowledge fee e innovation fee: AED 10 cada una.
- Honorarios del trustee: AED 4 000 más IVA si el precio es de AED 500 000 o más; AED 2 000 más IVA por debajo.
Para un piso de AED 2 millones: 4 % son AED 80 000; el trustee, AED 4 000 más el 5 % de IVA, AED 4 200; title deed, plano y las dos tasas menores, AED 520. Total de tasas públicas y obligatorias: AED 84 720. Aparte quedan el NOC del promotor, la comisión de la agencia y, con hipoteca, la tasación y los gastos del banco. Orientativamente, la operación completa sale por un 7–8 % sobre el precio al contado y un 8–9 % con hipoteca. Las tasas se pagan con fondos propios: no entran en la hipoteca.
Si el piso es sobre plano
La inscripción tiene dos tiempos. Al comprar, la operación se registra provisionalmente como Oqood y el 4 % se paga entonces. Al entregarse la vivienda, el Oqood se convierte en title deed sin volver a pagar el 4 %; la tasa de tramitación aparte se confirma en la fecha de la operación.
Firmar desde España
No hace falta viajar. Hay dos caminos:
- Poder ante notario en EAU durante un viaje anterior: el más sencillo y el que menos rechazos genera.
- Poder notarial español, que pasa por legalización consular (Ministerio de Asuntos Exteriores → embajada de EAU → Ministerio de Exteriores emiratí) y traducción jurada al árabe, porque EAU no forma parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla.
El poder debe mencionar expresamente la compra del inmueble concreto, el pago de tasas y la recepción del title deed. Un poder genérico o mal legalizado lo rechaza el trustee, y la cita se cae.
Lo que hay que revisar en el title deed antes de salir
- Su nombre, letra por letra, igual que en el pasaporte. Un error de transcripción reaparece en la hipoteca, en el visado, en el alquiler y en la herencia, y solo se corrige con un procedimiento aparte.
- Edificio, planta, número de unidad y plaza de garaje, si entra en la compra.
- Superficie, coincidente con el contrato.
- Tipo de derecho, freehold u otro, y ausencia de anotaciones de cargas.
Después: lo que el title deed le obliga a hacer en España
Con el title deed en la mano usted es titular de un inmueble en el extranjero. Si es residente fiscal en España, lo declara en el Modelo 720 cuando sus bienes de esa categoría fuera de España superan EUR 50 000, y las rentas que produzca tributan en el IRPF conforme al convenio de doble imposición entre España y EAU, en vigor desde 2007. Guarde el title deed, el contrato y los justificantes de las tasas: la Agencia Tributaria puede pedirlos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito visado o residencia en EAU para inscribir?
No. Un extranjero puede ser propietario en las zonas designadas sin residencia.
¿Cómo sé que el title deed que me enseñan es auténtico?
Consultándolo en los servicios oficiales del DLD; un PDF por sí solo no prueba nada.
¿Qué pasa si el vendedor no aparece el día de la cita?
El contrato regula las consecuencias: normalmente la pérdida de la señal para quien incumple. Por eso el contrato se revisa antes de pagar la señal.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.