Quien busca comprar piso en Dubai Marina suele encontrar precios de portales, es decir, lo que pide el vendedor. Aquí trabajamos con otra cosa: las compraventas inscritas en el registro del Departamento de Tierras de Dubái (DLD), por número de dormitorios y por año, desde 2008 hasta los doce meses cerrados el 23.09.2026. Y respondemos a dos preguntas que se hace el lector español: ¿ha sido rentable? y ¿hubo burbuja?
Son datos históricos de operaciones, no una recomendación de inversión ni una previsión. La rentabilidad pasada no garantiza la futura. La mediana del barrio no es el precio de un piso concreto: planta, vistas al canal, torre y estado lo mueven hacia arriba o hacia abajo.
Cuánto cuesta hoy un piso en Dubai Marina
Periodo "hoy": del 24.09.2025 al 23.09.2026, solo pisos terminados. Fuente: registro del DLD (septiembre–diciembre de 2025) más nuestra descarga de la API pública del DLD para 2026. Dólares al tipo fijo de 3,6725 AED.
| Tipo | Mediana, AED | En USD | Operaciones |
|---|---|---|---|
| Estudio | 1.050.000 | ~286.000 | 156 |
| 1 dormitorio | 1.525.000 | ~415.000 | 835 |
| 2 dormitorios | 2.500.000 | ~681.000 | 592 |
| 3 dormitorios | 4.000.000 | ~1.089.000 | 247 |
| 4 dormitorios | 4.500.000 | ~1.225.000 | 51 |
El piso de un dormitorio es el mercado real de la Marina: 835 compraventas en un año. El de cuatro dormitorios tiene solo 51, y su mediana es la menos fiable de la tabla.
¿Burbuja? Lo que dicen las compraventas
Mediana de precio, miles de AED. Las filas con "≈" (2008–2011) son una estimación: para esos años no hay un registro fiable por barrio y el precio se deduce del índice REIDIN (publicado por el BIS), que mide todo Dubái, no solo la Marina. Mostramos los años que marcan el ciclo; el resto de años se puede recorrer carta a carta en el juego (en inglés).
| Año | Estudio | 1 dorm. | 2 dorm. | 3 dorm. | 4 dorm. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈647 | ≈1.177 | ≈1.831 | ≈3.197 | ≈5.780 |
| 2011 | ≈441 | ≈802 | ≈1.247 | ≈2.179 | ≈3.938 |
| 2012 | 495 | 900 | 1.400 | 2.445 | 4.420 |
| 2014 | 825 | 1.300 | 2.040 | 3.200 | 4.900 |
| 2017 | 770 | 1.200 | 1.820 | 2.900 | — |
| 2020 | 527 | 855 | 1.280 | 2.000 | 2.718 |
| 2022 | 680 | 1.075 | 1.799 | 2.817 | 4.000 |
| 2024 | 959 | 1.360 | 2.180 | 3.382 | 4.200 |
| 2025 | 1.050 | 1.520 | 2.350 | 4.000 | 4.700 |
| hoy | 1.050 | 1.525 | 2.500 | 4.000 | 4.500 |
"—": menos de 25 ventas ese año. Hubo dos pinchazos claros. El primero, tras el pico de 2008: según el FMI (Country Report 11/111), los precios de Dubái cayeron alrededor de un 50 % desde el máximo de 2008, y siguieron bajando hasta finales de 2011. El segundo, más lento: del pico de otoño de 2014 a noviembre de 2020, el índice REIDIN bajó seis años seguidos. En la Marina, el piso de un dormitorio pasó de 1,3 millones de AED en 2014 a 855.000 en 2020.
Para comparar con otros barrios, ver precios de la vivienda en Dubái por año.
¿Fue rentable comprar? Resultado según el año de entrada
Resultado = mediana de hoy − mediana del año de compra − tasa del DLD (2 % hasta 2013, 4 % desde 2014). No incluye fiduciario, escritura ni agencia. Cada cifra abre la carta de ese año en nuestro juego "Dubai Pack" (en inglés).
| Año de compra | Estudio | 1 dorm. | 2 dorm. | 3 dorm. | 4 dorm. |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | +59 % | +27 % | +34 % | +23 % | −24 % |
| 2011 | +133 % | +86 % | +97 % | +80 % | +12 % |
| 2014 | +22 % | +13 % | +18 % | +20 % | −12 % |
| 2020 | +92 % | +72 % | +88 % | +92 % | +59 % |
| 2024 | +5 % | +8 % | +10 % | +14 % | +3 % |
| 2025 | −4 % | −4 % | +2 % | −4 % | −8 % |
Los negativos de 2025 no son una caída de precios: la mediana del piso de un dormitorio fue 1.520.000 AED en 2025 y hoy es 1.525.000. Lo que resta es la tasa del 4 % pagada al comprar, que en menos de un año de tenencia no se recupera. El detalle mes a mes de 2026 está en ¿bajaron los precios en 2026?.
El peor año: cuatro dormitorios en 2008
Mediana de 2008: ≈5.780.000 AED (estimación). Hoy: 4.500.000. Solo el precio: −22 %. Con la tasa del 2 % (115.600 AED), el resultado es −1.395.600 AED, un −24 % en 17 años. Quien compró en el pico, justo antes de que en otoño de 2008 las operaciones se dividieran por cuatro, sigue en pérdidas. Si el piso se hubiera alquilado todo ese tiempo, el alquiler bruto acumulado estimado (4.316.700 AED) daría un +50 %; ojo: el alquiler de años pasados se reconstruye con el índice Ejari del barrio y los primeros años son una hipótesis.
Los mejores: 2011 y 2020
Un estudio comprado en 2011 por ≈441.000 AED vale hoy 1.050.000: +133 % tras la tasa (+600.180 AED). Era el suelo del ciclo: según el FMI (Country Report 14/188), los precios bajaron hasta finales de 2011. El otro suelo fue 2020, el año del Covid: un piso de dos dormitorios comprado por 1.280.000 AED muestra hoy +88 % (+1.168.800 AED, unos 318.000 USD).
Mejores y peores años de todos los barrios: ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Alquiler y rentabilidad bruta hoy
Mediana de alquiler anual según contratos Ejari de los últimos 12 meses (Dubai Data). Rentabilidad bruta: alquiler dividido por la mediana de precio, antes de gastos de comunidad, meses vacíos y gestión.
| Tipo | Alquiler anual, AED | Contratos Ejari | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Estudio | 63.000 | 1.052 | 6,0 % |
| 1 dormitorio | 90.000 | 6.307 | 5,9 % |
| 2 dormitorios | 140.000 | 4.709 | 5,6 % |
| 3 dormitorios | 215.000 | 1.363 | 5,4 % |
| 4 dormitorios | 290.000 | 192 | 6,4 % |
Cómo pasar de bruta a neta (y qué se declara en España) se explica en rentabilidad del alquiler en Dubái.
Lo jurídico antes de comprar en la Marina
Tipo de derecho. Si compra propiedad plena (freehold) o un derecho temporal lo dice el título del DLD y la zona, no el folleto: freehold y leasehold.
Gastos de comunidad. En un barrio de torres, los service charges son la mayor resta al alquiler; siguen un presupuesto aprobado por RERA. Cómo revisarlos: gastos de comunidad.
Gastos de entrada. Además del 4 % del DLD, la tarifa oficial incluye fiduciario (AED 4.000 + IVA desde AED 500.000), título (AED 250), plano (AED 250) y AED 20 en tasas menores. En un piso de un dormitorio a la mediana, el 4 % son 61.000 AED. Lista completa en gastos de compra y el proceso en comprar vivienda en Dubái.
Golden Visa. Se concede por un inmueble desde AED 2 millones en el momento de la compra: en la Marina, la línea cae entre la mediana de un dormitorio y la de dos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso de dos dormitorios en Dubai Marina?
La mediana de las ventas registradas en los 12 meses hasta el 23.09.2026 fue 2.500.000 AED (unos 681.000 USD), sobre 592 operaciones. Un piso concreto puede estar muy por encima o por debajo.
¿Por qué 2008–2011 van con "≈"?
Porque no hay registro fiable del barrio para esos años; se estiman con el índice REIDIN de todo Dubái y su margen de error es mayor.
Antes de firmar
La mediana orienta sobre el precio, pero no dice si el título está limpio, si hay deudas de comunidad o qué dice el contrato. Eso lo revisa nuestro servicio inmobiliario: inmueble, documentos y condiciones. Lo que pagará además del precio puede calcularlo en la calculadora de gastos de compra.
Fuentes: datos abiertos del DLD, contratos Ejari vía Dubai Data, índice REIDIN vía BIS, FMI 11/111 y 14/188.