Escrow y Oqood: cómo se protege su dinero cuando no hay notario
La primera pregunta de un comprador español ante una vivienda sobre plano en Dubái suele ser: «¿Y quién custodia mi dinero si no hay notario?». La respuesta es un sistema distinto del español, pero no menos serio. Aquí no hay arras depositadas en notaría ni escritura pública al final: hay una cuenta escrow por proyecto, exigida por ley, y un registro provisional de su compra llamado Oqood. Entender los dos evita la mayoría de los disgustos.
Qué sustituye a qué
En España, usted firma arras, paga al vendedor y el notario formaliza la escritura que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. En Dubái el circuito para obra nueva es este:
- Escrow: sus pagos no van al promotor, sino a una cuenta específica del proyecto en un banco autorizado. Lo exige la Ley de Dubái n.º 8 de 2007. El banco libera el dinero al promotor solo contra fases de obra verificadas.
- Oqood: el Dubai Land Department (DLD) inscribe su compra sobre plano a su nombre, con la unidad, la superficie, el precio y el calendario de pagos. Es su título hasta que exista el title deed, en el que se convierte al entregarse la vivienda.
No hay notario, pero hay registro público desde el primer día. Esa es la diferencia clave: en Dubái su protección nace con la inscripción, no con la firma.
Cómo funciona la cuenta escrow
Cada proyecto tiene su propia cuenta, con su número y su banco, que deben constar en el contrato. El promotor no puede usar ese dinero para otro proyecto, para publicidad ni para pagar deudas: el banco solo libera fondos a medida que avanza la obra y el avance se certifica. Si el proyecto se cancela, el dinero que quede se devuelve a los compradores por un procedimiento de liquidación supervisado por el regulador RERA.
Lo que el escrow no hace: no garantiza la fecha de entrega, no garantiza la calidad y no le devuelve los años de espera. Protege el dinero, no el tiempo.
Qué es exactamente el Oqood y cuánto cuesta
Es un registro provisional. Al inscribirlo se paga la tasa del DLD del 4 % del precio, la misma que en una compra de segunda mano, y no vuelve a cobrarse cuando la unidad terminada se convierte en title deed. Existe además una pequeña tasa de tramitación separada cuyo importe se confirma en la fecha de la operación. El Oqood le sirve para tres cosas: probar que la unidad es suya, revenderla antes de la entrega mediante cesión, y acreditar la inversión en un expediente de visado.
Los cinco puntos antes de transferir un euro
- El proyecto existe en el registro del DLD con número y estado, consultable en sus servicios oficiales.
- La cuenta escrow está abierta para ese proyecto y su número aparece en el contrato.
- La transferencia va a esa cuenta, con el nombre del proyecto en el beneficiario, y no a la cuenta de la promotora, de un bróker o de una persona.
- El promotor está registrado ante RERA y autorizado a vender en ese proyecto.
- El Oqood se inscribe a su nombre poco después de la firma y del primer pago, y recibe el certificado con el número de unidad.
Cinco comprobaciones, una tarde. A distancia se hacen igual que en Dubái.
Cómo se pierde dinero a pesar del sistema
La protección falla cuando el comprador se sale del circuito, casi siempre convencido por alguien:
- «Transfiera a la cuenta de la empresa, el escrow tarda.» Fuera del escrow, fuera de la ley.
- Una «reserva» al bróker en efectivo o a una tarjeta personal mientras se prepara el contrato. Ese dinero no se recupera.
- Comprar a un particular que revende su unidad sin traspasar el Oqood: usted paga, el derecho sigue siendo de él.
- Transferencias desde España a través de un intermediario, sin concepto que identifique proyecto y unidad: aunque el dinero llegue, probar qué pagó es difícil.
- Un Oqood que «está en trámite» durante meses: mientras tanto la unidad sigue formalmente libre.
Qué debe conservar y por qué
El certificado Oqood con el número de unidad, el contrato con anexos, los justificantes de transferencia con la cuenta escrow y el concepto. Son los documentos que le pedirán en una reclamación, en una cesión y en la solicitud de la Golden Visa si el inmueble alcanza AED 2 millones al comprarlo. También le servirán en España: el derecho sobre un inmueble en el extranjero se declara en el Modelo 720 cuando el conjunto supera EUR 50 000, y el Oqood es el documento que acredita ese derecho antes de que exista el title deed.
Si el Oqood no aparece
Solicitud escrita al promotor con la fecha del pago; consulta en el DLD de si la unidad figura a su nombre; si no hay respuesta, queja ante RERA. No espere: cada semana sin inscripción es una semana en la que la unidad puede venderse a otro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar el escrow desde una cuenta española?
Sí, la cuenta admite transferencias internacionales. El concepto debe llevar proyecto, unidad y su nombre.
¿El promotor puede pedirme que pague las tasas del DLD a su cuenta?
Las tasas se pagan al DLD, que emite el justificante. Que pasen por el promotor «por comodidad» es motivo para pedir documentos.
¿El escrow me protege si la obra se retrasa?
No. El retraso se gestiona con el contrato y con el regulador; el escrow solo garantiza que el dinero no se desvíe.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.