Jumeirah Beach Residence, JBR, es la hilera de torres sobre la playa junto a Dubai Marina, y funciona distinto del resto del Dubái nuevo. Los pisos son grandes, se venden pocos y el ciclo de precios ha sido aquí más brusco que en la Marina: un piso de dos o tres dormitorios comprado en el pico de 2014 sigue valiendo hoy, a la mediana, menos de lo que costó, mientras que uno de tres dormitorios comprado en 2020 ha doblado su precio. Esta página sigue el registro de compraventas del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) por dormitorios desde 2008, añade los alquileres de los contratos Ejari y explica las reglas con las que trabaja un propietario que alquila, que en JBR es el caso normal.
Son datos históricos de operaciones, no un consejo de inversión ni una previsión. Lo que pasó con los compradores de un año no indica lo que pasará con los de otro. La mediana de la zona es la venta del medio de un periodo, no el precio de un piso concreto: torre, planta, vistas al mar y estado lo mueven en ambos sentidos.
Cuánto cuesta hoy un piso en JBR
«Hoy» son los doce meses del 24.09.2025 al 23.09.2026: registro del DLD de septiembre a diciembre de 2025 más nuestra descarga de la API pública del DLD para 2026. Solo pisos terminados. La superficie es la mediana de los pisos vendidos en 2025. Dólares al tipo fijo, 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipo | Mediana, AED | En USD | Ventas en 12 meses | Superficie |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 1.745.000 | ~475.000 | 92 | 102,7 m² |
| 2 dormitorios | 2.300.000 | ~626.000 | 179 | 128,9 m² |
| 3 dormitorios | 2.900.000 | ~790.000 | 98 | 176,8 m² |
El dato clave es la poca liquidez: 369 ventas en un año entre los tres tipos, 92 de ellas de un dormitorio. Solo en Dubai Marina se vendieron 835 pisos de un dormitorio en el mismo periodo. Con una muestra así, uno o dos pisos con vistas al mar mueven la mediana, así que una diferencia del 1–2 % entre años en JBR dice poco del mercado.
Pisos grandes, metro más barato que en la Marina
Precio por metro cuadrado: mediana de precio del año entre mediana de superficie del año. Es una vara de medir, no una tasación.
| Tipo | 2012 | 2014 | 2020 | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | ~9.820 | ~16.070 | ~8.850 | ~17.240 |
| 2 dormitorios | ~10.830 | ~19.200 | ~9.400 | ~18.230 |
| 3 dormitorios | ~9.860 | ~17.590 | ~7.920 | ~16.400 |
AED por m². Dos cosas saltan a la vista. Los pisos grandes siguen por debajo de su metro de 2014; el de un dormitorio ya lo ha superado. Y JBR es más barato por metro que su vecina: un piso de un dormitorio mide aquí unos 103 m², de modo que el piso entero cuesta más que en Dubai Marina (1.745.000 frente a 1.525.000 AED hoy), pero el metro sale a unos 17.240 AED en JBR frente a unos 19.790 en la Marina, con cifras de 2025. En JBR se paga superficie y primera línea, no metro.
Serie de precios desde 2008
Mediana de precio en miles de AED, registro del DLD, pisos terminados; un año entra con al menos 25 ventas. Las filas con «≈» (2008–2011) son estimaciones a partir del índice REIDIN de todo Dubái (publicado por el BIS). No usamos el registro para esos años: en 2009 muestra más ventas que en 2008 porque, según nuestra metodología, al entregarse los edificios se inscribían los precios de los contratos de lanzamiento, y la crisis no se ve.
| Año | 1 dorm. | 2 dorm. | 3 dorm. | Ventas (1 / 2 / 3 dorm.) |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1.396 | ≈1.817 | ≈2.298 | estimación |
| 2011 | ≈951 | ≈1.238 | ≈1.566 | estimación |
| 2012 | 1.068 | 1.390 | 1.758 | 138 / 253 / 177 |
| 2013 | 1.300 | 1.800 | 2.325 | 248 / 309 / 183 |
| 2014 | 1.650 | 2.600 | 3.110 | 180 / 370 / 205 |
| 2015 | 1.550 | 2.000 | 2.638 | 77 / 138 / 88 |
| 2017 | 1.405 | 1.820 | 2.300 | 75 / 118 / 77 |
| 2019 | 1.050 | 1.350 | 1.640 | 53 / 89 / 62 |
| 2020 | 950 | 1.213 | 1.400 | 39 / 106 / 72 |
| 2021 | 1.200 | 1.600 | 2.100 | 128 / 205 / 129 |
| 2022 | 1.480 | 1.900 | 2.178 | 161 / 253 / 131 |
| 2023 | 1.550 | 2.025 | 2.425 | 147 / 239 / 138 |
| 2024 | 1.800 | 2.300 | 2.650 | 127 / 249 / 178 |
| 2025 | 1.770 | 2.350 | 2.900 | 117 / 236 / 149 |
| hoy | 1.745 | 2.300 | 2.900 | 92 / 179 / 98 |
Mire las ventas además de los precios: las de dos dormitorios cayeron de 370 en 2014 a 138 en 2015, y la mediana de un dormitorio de 2020 descansa en solo 39 operaciones. Todas las zonas lado a lado: zonas de Dubái: precios y alquileres.
La trampa de 2014: los pisos grandes cayeron más
2020 frente a 2014, calculado con la serie de arriba:
| Tipo | 2014, AED | 2020, AED | Pico → suelo | Hoy frente a 2020 | Hoy frente a 2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 1.650.000 | 950.000 | −42 % | +84 % | +6 % |
| 2 dormitorios | 2.599.526 | 1.212.500 | −53 % | +90 % | −11,5 % |
| 3 dormitorios | 3.110.000 | 1.400.000 | −55 % | +107 % | −6,8 % |
El índice REIDIN de todo Dubái bajó un 33 % entre su pico de octubre de 2014 y noviembre de 2020. Los pisos de dos y tres dormitorios de JBR cayeron más de la mitad. Parte es mercado y parte es mezcla: el piso de dos dormitorios vendido en 2014 medía 135,4 m², el de 2020, 129 m².
La secuencia, según las fuentes: Dubái ganó la Expo 2020 el 27.11.2013 (BIE) y el mercado subió hasta el otoño de 2014; desde octubre de 2013 la tasa del DLD pasó del 2 % al 4 % (Resolución del Consejo Ejecutivo 30/2013) y el Banco Central limitó la financiación hipotecaria (Circular 31/2013); el FMI (Country Report 15/219) data la bajada desde mediados de 2014 por exceso de obra nueva, petróleo barato y dólar fuerte.
La peor entrada: dos dormitorios en 2014. Mediana de 2014: 2.599.526 AED sobre 370 ventas; hoy, 2.300.000. Con la tasa del 4 % (103.981 AED), el resultado es −403.507 AED, un −15 % (unos −110.000 USD) doce años después. Alquilado todo ese tiempo, el mismo piso habría cobrado unos 1.425.400 AED de alquiler bruto estimado y el resultado pasa a +38 %. El alquiler de años pasados se reconstruye con el índice Ejari de la zona; los primeros años son una hipótesis.
¿Fue rentable comprar en JBR? Resultado por año
Resultado = mediana de hoy − mediana del año de compra − tasa del DLD (2 % hasta 2013, 4 % desde 2014), sin fiduciario, título ni agencia. La última columna suma el alquiler bruto estimado de un piso de dos dormitorios alquilado todo el tiempo. Cada cifra abre la carta del juego «Dubai Pack» (en inglés).
| Año de compra | 1 dorm. | 2 dorm. | 3 dorm. | 2 dorm. alquilado |
|---|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +23 % | +24 % | +24 % | +133 % |
| 2011 ≈ | +80 % | +82 % | +82 % | +219 % |
| 2013 | +32 % | +25 % | +22 % | +109 % |
| 2014 | +2 % | −15 % | −10 % | +38 % |
| 2016 | +15 % | +20 % | +17 % | +80 % |
| 2019 | +60 % | +64 % | +70 % | +119 % |
| 2020 | +77 % | +82 % | +99 % | +136 % |
| 2022 | +13 % | +16 % | +28 % | +42 % |
| 2024 | −7 % | −4 % | +5 % | +8 % |
| 2025 | −5 % | −6 % | −4 % | −0 % |
Siete de las 54 cartas de JBR están en negativo comprando y manteniendo, y solo dos son anteriores a 2024: los pisos de dos y tres dormitorios de 2014.
La mejor entrada: tres dormitorios en 2020. Comprado a la mediana de 1.400.000 AED (72 ventas), vale hoy 2.900.000: +1.444.000 AED tras la tasa, un +99 % (unos 393.000 USD). Lo que vino después está documentado: la Expo abrió el 1 de octubre de 2021, el DLD contó 84.196 operaciones en 2021, un 66 % más que en 2020, y en 2022 el umbral inmobiliario de la Golden Visa de 10 años bajó de 5 a 2 millones de AED (Gulf News, 20.04.2022).
El piso de un dormitorio de 2024, la carta más débil de ese año en todo el juego. 1.800.000 AED en 2024 frente a 1.745.000 hoy: −127.000 AED, un −7 %. De eso, 72.000 AED son la tasa del 4 %; la mediana en sí bajó un 3 %, medida con 127 ventas en 2024 y 92 hoy. En 2025 pasa lo mismo a menor escala: la mediana de hoy frente a la de 2025 es −1,4 % en un dormitorio, −2,1 % en dos y 0 % en tres; el resto de los −4 % a −6 % es la tasa. Mes a mes en 2026: ¿bajaron los precios en 2026?. Mejores y peores años de todas las zonas: ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Un barrio de propietarios que alquilan
Mediana del alquiler anual en contratos Ejari de los últimos doce meses (Dubai Data); rentabilidad bruta = alquiler / mediana de precio.
| Tipo | Alquiler anual, AED | Contratos Ejari | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 102.000 | 752 | 5,8 % |
| 2 dormitorios | 130.000 | 1.212 | 5,7 % |
| 3 dormitorios | 180.000 | 777 | 6,2 % |
JBR registra unos siete u ocho contratos de alquiler por cada venta (2.741 frente a 369 en los tres tipos). Es un barrio de caseros, y si usted compra aquí lo más probable es que acabe alquilando, quizá desde España. Las reglas que conviene conocer antes, de la ley de arrendamientos de Dubái (Ley 26/2007, reformada por la Ley 33/2008):
- Todo contrato se inscribe en Ejari, y sus modificaciones también.
- Subir la renta tiene escala (Decreto 43/2013): si la renta está hasta un 10 % por debajo de la media del índice RERA, no se sube; del 11 al 20 %, hasta un 5 %; del 21 al 30 %, un 10 %; del 31 al 40 %, un 15 %; más del 40 %, un 20 %.
- Noventa días de preaviso para cambiar condiciones al renovar, por escrito, salvo pacto distinto en el contrato.
- Recuperar el piso al terminar el contrato, para uso propio o para venderlo, exige al menos 12 meses de preaviso por notario o carta certificada. Y si compra un piso ya alquilado, la venta no rompe el contrato de duración determinada (art. 28).
- Los conflictos van al RDC. La tasa de una demanda de desahucio, renovación o rentas es el 3,5 % del alquiler anual, con mínimo de AED 500 y máximo de AED 20.000: para un piso de un dormitorio a la mediana, 102.000 × 3,5 % = 3.570 AED.
Cómo funciona un procedimiento: disputas de alquiler en el RDC. De bruta a neta: rentabilidad del alquiler en Dubái. Si reside en España, además, el alquiler tributa allí según el convenio de doble imposición entre España y los Emiratos, en vigor desde el 02.04.2007, y el piso se declara en el Modelo 720 cuando sus inmuebles en el extranjero superan EUR 50.000; los detalles, con su asesor fiscal.
Gastos de entrada y la línea de la Golden Visa
Gastos de entrada. Sobre un piso de un dormitorio a la mediana (1.745.000 AED): 4 % del DLD, 69.800 AED; fiduciario AED 4.000 más IVA (4.200); título, plano y tasas menores, AED 520. En total, 74.520 AED de tasas públicas y obligatorias (unos 20.300 USD), antes de agencia y NOC. Con todo incluido, orientativamente un 7–8 % sobre el precio al contado. A eso se suman cada año los service charges de la torre, la mayor resta al alquiler, y la tasa municipal de vivienda que se cobra a través de DEWA; su tipo se confirma en la fecha de la operación.
Golden Visa. El visado de inversor de 10 años pide un inmueble de al menos AED 2 millones al comprarlo. En JBR la línea parte los tipos: la mediana de un dormitorio (1.745.000) queda por debajo; las de dos (2.300.000) y tres (2.900.000), por encima. La de dos dormitorios cruzó los 2 millones por primera vez en 2023 (2.025.000). Cuenta el precio de su piso, no la mediana.
Preguntas frecuentes
¿Es JBR más barato por metro cuadrado que Dubai Marina?
En pisos de un dormitorio, sí: unos 17.240 AED/m² en JBR frente a unos 19.790 en la Marina (2025), porque los pisos de JBR son bastante más grandes. El piso entero sigue costando más.
¿Por qué hay tan pocas ventas en JBR?
Porque los propietarios alquilan mucho más de lo que venden: 2.741 contratos Ejari frente a 369 ventas en un año en los tres tipos. Por eso las medianas de JBR son más ruidosas que las de la Marina o JVC.
¿Cuánto cayeron los precios de JBR después de 2014?
Hasta 2020, un 42 % en un dormitorio, un 53 % en dos y un 55 % en tres. Las medianas de dos y tres dormitorios siguen hoy por debajo de su nivel de 2014.
¿Cuánto cuesta un piso de dos dormitorios en JBR?
La mediana de los doce meses hasta el 23.09.2026 fue 2.300.000 AED (unos 626.000 USD), sobre 179 operaciones del DLD.
Antes de firmar
La mediana marca el rango de precio; no dice si el título de un piso concreto está limpio, si hay cuotas de comunidad impagadas o qué dice el contrato del inquilino actual. Eso lo revisa nuestro servicio inmobiliario. Lo que pagará además del precio: calculadora de gastos de compra.
Fuentes: datos abiertos del DLD y el registro de ventas del DLD, contratos Ejari vía Dubai Data, índice REIDIN vía BIS, FMI 15/219, Resolución 30/2013, Decreto 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), tasas del RDC, Gulf News, 20.04.2022, Golden Visa del DLD, tipo fijo del dírham.