Rentabilidad real de alquilar en Dubái, vista desde España
El anuncio dice «rentabilidad del X %». Ese número es el alquiler anual dividido por el precio, y no es lo que usted se lleva. Entre la renta bruta y el dinero que llega a su cuenta española hay dos capas de gastos: la de Dubái y la de Hacienda. Este artículo las recorre en orden, porque un residente fiscal en España que compra para alquilar necesita conocer las dos antes de firmar.
Capa uno: lo que se queda Dubái
- Service charges. La cuota anual de mantenimiento del edificio, aprobada por el regulador RERA para cada proyecto. Varía muchísimo entre edificios: piscina, gimnasio, conserjería y zonas ajardinadas se pagan cada año. Es el mayor vacío entre la rentabilidad anunciada y la real.
- Housing fee municipal. Un cargo del Ayuntamiento de Dubái que se recauda a través de las facturas de DEWA, la compañía de agua y electricidad. Su importe se confirma en la fecha actual; conviene saber que existe y quién lo asume según el contrato.
- Gestión. Una empresa administradora o un agente cobra por buscar inquilino, cobrar y atender incidencias.
- Vacíos. Semanas o meses entre un inquilino y el siguiente. En el cálculo se ponen, no se desean.
- Mantenimiento y reposición. Aire acondicionado, electrodomésticos, pintura entre contratos.
- Seguro del inmueble.
Capa dos: lo que se queda Hacienda
En EAU no hay impuesto sobre la renta de las personas físicas. Pero usted tributa donde reside. Si es residente fiscal en España:
- La renta del alquiler se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, con los gastos deducibles que permita la ley española y con el convenio de doble imposición entre España y EAU, en vigor desde 2007. Los Emiratos no están en la lista española de jurisdicciones no cooperativas, lo que importa para el tratamiento fiscal.
- El inmueble se declara en el Modelo 720 cuando el conjunto de sus bienes inmuebles en el extranjero supera EUR 50 000.
- El Impuesto sobre el Patrimonio se aplica donde corresponda según su comunidad autónoma.
La rentabilidad que debe comparar con una inversión en España es la que queda después de las dos capas. Es un número más bajo que el del anuncio y, con frecuencia, más bajo que el que le calcula el bróker.
Larga estancia o corta estancia
Alquiler anual. El contrato se registra en el sistema Ejari de Dubái; sin registro, el contrato no sirve ante la administración ni ante el Rental Disputes Centre, el centro del Dubai Land Department (DLD) que resuelve los conflictos entre propietario e inquilino. La renta es estable, los gastos previsibles, la gestión ligera.
Alquiler turístico. La renta bruta es más alta; también lo son la limpieza, la ropa de cama, las comisiones de plataformas, la gestión y los vacíos. Además requiere un permiso de vivienda vacacional del departamento de turismo de Dubái, y no todos los edificios lo admiten: el reglamento de la comunidad puede prohibirlo. Si su modelo se basa en la corta estancia, esto se comprueba antes de comprar, no después.
Cómo comprobar la renta antes de comprar
- Rentas de contratos reales, no de anuncios. En Dubái la distancia entre lo que se pide y lo que se firma es visible; los servicios del DLD publican referencias de alquiler por zona y edificio.
- El tarifario de service charges del edificio concreto, con la evolución de los últimos años, no el de «la zona».
- Las normas del edificio sobre alquiler turístico y mascotas, que influyen en la demanda.
- Lo que se construye al lado. Una torre nueva delante cambia la vista y la renta.
- La deuda del vendedor por service charges: pasa con el inmueble y bloquea el NOC.
Un cálculo honesto en cinco líneas
Renta anual de contratos comparables, menos service charges reales, menos gestión, menos una provisión de vacío, menos mantenimiento y seguro. El resultado, dividido por el precio total de compra — precio más las tasas, que orientativamente suman un 7–8 % sobre el precio al contado — es su rentabilidad neta en Dubái. A eso se le aplica después el IRPF español. Si ese último número sigue siendo interesante, la compra tiene sentido.
Golden Visa y alquiler
Un inmueble de AED 2 millones o más en el momento de la compra da acceso a la Golden Visa de diez años, renovable, con la solicitud presentada en persona en EAU. Alquilar el inmueble no impide mantenerla. Lo que sí conviene revisar es su propia residencia fiscal: pasar más tiempo en Dubái no le convierte automáticamente en no residente en España, y una Golden Visa no cambia por sí sola dónde tributa.
Cuándo no comprar para alquilar
Con franqueza: si la rentabilidad del anuncio ya es ajustada, la neta después de gastos e IRPF será marginal. Si el edificio tiene service charges altos y sin fondo de reserva, la próxima derrama la paga usted. Si el plan es turístico y el edificio no lo admite, no hay plan. Y si el inmueble es sobre plano, no hay renta hasta la entrega: los años de espera son rentabilidad cero.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es realista?
No damos una cifra general: depende de zona, edificio y formato. La calculamos sobre el inmueble concreto con los gastos reales.
¿Puedo gestionar el alquiler desde España?
Sí, con una administradora y con un poder legalizado para firmar contratos y registrarlos en Ejari.
¿Y si el inquilino no paga?
El conflicto se lleva al Rental Disputes Centre del DLD, con el contrato registrado en Ejari como prueba. Sin registro, no hay caso.
Esto es un marco general, no asesoramiento jurídico. El derecho emiratí cambia y los procedimientos difieren entre emiratos y zonas francas. Cada situación se analiza por separado.