Le presentazioni parlano di rendimento lordo. Un investitore che vive in Italia incassa un rendimento netto che passa da due filtri: i costi a Dubai e le tasse a casa. La differenza tra i due numeri è quella che decide se l'operazione ha senso, e va calcolata prima della caparra, non alla prima dichiarazione dei redditi.
Primo filtro: cosa si toglie a Dubai
Dal canone annuo si sottraggono:
- Service charges — la quota condominiale annuale del palazzo, calcolata sulla superficie e approvata dal regolatore RERA. Due edifici vicini con lo stesso canone possono avere netti molto diversi solo per questa voce.
- Housing fee — il contributo del Comune di Dubai addebitato tramite le bollette DEWA (acqua ed elettricità). Esiste e va messo a budget; la misura la confermiamo alla data attuale.
- Gestione — la società che trova l'inquilino, incassa, gestisce le riparazioni. Per chi vive a quattromila chilometri non è opzionale.
- Sfitto — le settimane tra un inquilino e l'altro, e i lavori di rinfresco.
- Manutenzione e sostituzioni — climatizzatori, elettrodomestici, impianti.
- Assicurazione dell'unità.
Il rendimento «al lordo» divide il canone per il prezzo. Il rendimento vero divide il canone meno queste sei voci per il prezzo più i costi di acquisto: la tassa DLD del 4 %, il trustee, il NOC, la provvigione — indicativamente un 7–8 % oltre il prezzo pagando in contanti, 8–9 % con mutuo.
Secondo filtro: cosa vede il fisco italiano
Negli EAU non c'è imposta sul reddito delle persone fisiche. Per un residente fiscale in Italia questo non cambia nulla: i canoni percepiti all'estero si dichiarano in Italia, con le regole della convenzione contro le doppie imposizioni Italia–EAU in vigore dal 1997. L'immobile va inoltre monitorato nel quadro RW, e l'imposta patrimoniale sugli immobili esteri si applica dove prevista. Le aliquote e i metodi dipendono dal vostro caso: il punto è che il canone «esentasse» di Dubai non è esentasse per voi.
Un avvertimento in più per chi pensa di trasferirsi negli Emirati per non pagare: gli EAU sono nella lista del DM 4 maggio 1999, e per chi vi si trasferisce vale la presunzione di mantenimento della residenza fiscale italiana, con l'onere della prova a carico del contribuente. È un tema da affrontare con il commercialista prima, non un dettaglio.
Lungo o breve termine
Locazione annuale. Contratto registrato nel sistema Ejari, canone in pochi assegni, stabilità, meno lavoro. Rendimento più basso ma prevedibile. Le controversie con l'inquilino vanno al Rental Disputes Centre presso il DLD; lo sfratto ha preavvisi e motivi tassativi, quindi «lo mando via quando voglio» non esiste.
Locazione breve. Lordo più alto, ma costi più alti: pulizie, biancheria, piattaforme, gestione quotidiana, sfitto nei mesi caldi. Servono un permesso da holiday home dell'autorità del turismo di Dubai e il consenso dell'edificio: molti palazzi la vietano nel regolamento. Si verifica prima dell'acquisto, non dopo.
Come si verifica il canone vero
Non sugli annunci ma sui contratti registrati: il DLD pubblica dati sui canoni effettivi per edificio, e la differenza tra richiesta e contratto su questo mercato è visibile. Per le service charges si chiede la tariffa effettiva dell'edificio e la sua storia negli ultimi anni, non «circa». E si controlla che l'unità non abbia arretrati: seguono l'immobile, non il vecchio proprietario.
Un modo semplice di fare i conti
Prendete il canone di un contratto reale nell'edificio. Togliete le service charges effettive, l'housing fee, la gestione, un mese di sfitto e una riserva per la manutenzione. Dividete per prezzo più costi di acquisto. Poi chiedete al commercialista quanto di quel netto resta dopo le tasse italiane. Se il numero vi convince ancora, l'operazione regge. Se convince solo il lordo della brochure, no.
Dove si perde di più
- Comprare in un edificio con service charges alte contando su un canone che il mercato non paga
- Contare sulla locazione breve in un palazzo che la vieta
- Gestire dall'Italia senza società di gestione, con un inquilino moroso e il Rental Disputes Centre da seguire a distanza
- Dimenticare le tasse italiane nel calcolo e scoprirle a giugno
Domande frequenti
Qual è un rendimento realistico?
Dipende da zona, edificio e formula; una cifra generica sarebbe una brochure. Lo calcoliamo sull'unità con i dati reali.
Chi paga le service charges se c'è l'inquilino?
Il proprietario. L'inquilino paga il canone, le utenze e, tramite DEWA, la sua housing fee.
Devo aprire una società per affittare?
Per una o due unità di norma no: i costi della struttura superano il vantaggio. Per un portafoglio si valuta, anche per la successione.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.