Business Bay è il quartiere accanto a Downtown dove, lungo le stesse strade, si comprano case e uffici. Per chi arriva dall'Italia la domanda è semplice: quanto costa un appartamento qui, e chi ha comprato negli anni scorsi ci ha guadagnato o ci ha rimesso? Rispondiamo con il registro delle compravendite del Dubai Land Department (DLD), solo unità residenziali finite, per numero di camere, dal 2012 ai dodici mesi chiusi il 23.09.2026. Business Bay ha anche un dettaglio che nel nostro gioco «Dubai Pack» salta all'occhio: i monolocali comprati nel 2024 e nel 2025 valgono oggi, alla mediana, meno di quanto sono stati pagati, e non solo per colpa della tassa d'ingresso.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana del quartiere è il valore centrale delle vendite di un anno, non il prezzo di un appartamento preciso: torre, piano, vista sul canale o sul Burj e stato dell'unità spostano il prezzo reale in entrambe le direzioni.
Quanto costa oggi un appartamento a Business Bay
"Oggi" = dal 24.09.2025 al 23.09.2026 (registro DLD per settembre–dicembre 2025, nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026). Dollari al cambio fisso 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipologia | Mediana, AED | In USD | Compravendite in 12 mesi |
|---|---|---|---|
| Monolocale | 990.000 | ~270.000 | 607 |
| 1 camera (bilocale) | 1.450.000 | ~395.000 | 1.011 |
| 2 camere (trilocale) | 2.260.000 | ~615.000 | 586 |
In tutto 2.204 atti in un anno: tra le dodici zone con cui è nato il gioco solo JVC vende di più (4.250). Le mediane di Business Bay poggiano quindi su campioni ampi, e questo conta per la storia dei monolocali qui sotto.
Solo case, niente uffici. Il registro DLD indica l'uso di ogni unità, e tutte le cifre di questa pagina sono residenziali. Un ufficio nella stessa zona è un altro mercato con altre regole: per la legge sugli affitti di Dubai (Legge n. 26 del 2007 modificata dalla Legge n. 33 del 2008), per esempio, un locale commerciale lasciato vuoto 30 giorni di fila o 90 giorni in un anno è motivo di sfratto dell'inquilino salvo accordo diverso, e dopo aver ripreso un'unità per uso proprio il proprietario non può riaffittarla a terzi per 2 anni se è abitativa, per 3 se non lo è. L'uso scritto sul titolo di proprietà va controllato prima di firmare.
Il prezzo al metro quadro
Mediana del prezzo divisa per la superficie mediana dello stesso anno, in AED/m². È una scala, non una perizia.
| Tipologia | 2012 | 2014–2015 (picco) | 2020 (minimo) | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Monolocale | non affidabile | ~18.900 (2014) | ~12.800 | ~23.200 |
| 1 camera | ~10.800 | ~15.400 (2015) | ~9.800 | ~18.200 |
| 2 camere | ~11.100 | ~16.200 (2014) | ~10.300 | ~18.100 |
Nel 2025 tutte e tre le tipologie sono sopra il picco del 2014–2015 al metro quadro. E qui il metro quadro racconta meglio del prezzo intero: nel 2023 la mediana del bilocale è scesa (da 1.111.204 a 1.060.750 AED) mentre il prezzo al m² saliva, semplicemente perché si vendevano unità più piccole (73,4 m² contro 78,5).
Perché ignoriamo i monolocali del 2012–2013. In quegli anni il "monolocale" mediano venduto misurava 76,6 e 88,4 m², contro 42–50 m² dal 2014 in poi, su appena 48 e 86 atti. Il prezzo al metro verrebbe circa 9.900 AED, la metà del 2014 per quasi lo stesso prezzo. Con ogni probabilità in quella voce del registro finivano altre unità. Le carte esistono nel gioco, ma non ne traiamo conclusioni.
Dieci anni per tornare al picco
Mediana, migliaia di AED, registro DLD; un anno compare con almeno 25 vendite. Niente 2008–2011: gran parte di Business Bay era ancora in costruzione, e il gioco non riporta indietro con l'indice le zone che allora non esistevano.
| Anno | Monolocale | 1 camera | 2 camere |
|---|---|---|---|
| 2012 | (760) | 973 | 1.520 |
| 2014 | 848 | 1.225 | 2.200 |
| 2015 | 903 | 1.380 | 2.200 |
| 2016 | 850 | 1.200 | 1.971 |
| 2018 | 610 | 1.047 | 1.500 |
| 2020 | 570 | 850 | 1.360 |
| 2022 | 763 | 1.111 | 1.683 |
| 2024 | 998 | 1.250 | 2.001 |
| 2025 | 1.020 | 1.400 | 2.230 |
| oggi | 990 | 1.450 | 2.260 |
Il bilocale sale dal 2012 al 2015, scende per cinque anni fino al minimo del 2020 e risale: −38 % dal picco al minimo, +71 % dal minimo a oggi, +49 % rispetto al 2012. Il picco di Business Bay arriva nel 2015, un anno dopo Marina e Downtown. Il trilocale è tornato ai livelli del 2014 solo nel 2024 (2.001.000), un decennio dopo. Una curiosità: nel 2012 un bilocale di Business Bay costava più di uno a Dubai Marina (972.918 contro 900.000 AED); oggi costa meno (1.450.000 contro 1.525.000). Il vicino di casa: Downtown Dubai.
Anche la liquidità ha seguito il ciclo: 542 bilocali venduti nel 2012, 126 nel 2018, 151 nel 2019, poi 266, 591 e 998 negli anni 2020–2022, fino a 1.378 nel 2024.
Conviene? Cosa mostrano gli anni d'ingresso
Solo passato. Risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno − tassa DLD (2 % fino al 2013, 4 % dal 2014). Trustee, atto e agenzia esclusi. Ogni cifra apre la carta nel gioco (in inglese).
| Acquisto nel | Monolocale | 1 camera | 2 camere |
|---|---|---|---|
| 2013 | +11 %¹ | +30 % | +38 % |
| 2014 | +12 % | +14 % | −1 % |
| 2015 | +5 % | +1 % | −1 % |
| 2017 | +24 % | +22 % | +9 % |
| 2018 | +56 % | +33 % | +45 % |
| 2019 | +51 % | +55 % | +50 % |
| 2020 | +67 % | +64 % | +60 % |
| 2022 | +25 % | +25 % | +29 % |
| 2024 | −5 % | +12 % | +9 % |
| 2025 | −7 % | −0 % | −3 % |
¹ Campione non affidabile (vedi sopra).
Sei carte su 42 sono in rosso: quattro sono ingressi del 2024–2025, due sono trilocali comprati nel 2014 e nel 2015.
Chi è entrato al picco: il trilocale da 2,2 milioni
La mediana del trilocale era 2.200.000 AED sia nel 2014 sia nel 2015. Oggi è 2.260.000: +60.000 AED (+2,7 %) in undici-dodici anni, meno 88.000 AED di tassa, fa −28.000 AED, −1 % (circa −7.600 USD). Il contesto: Expo 2020 assegnata a Dubai il 27.11.2013 (BIE) e mercato in salita fino all'autunno 2014; limiti al rapporto mutuo/valore della Banca centrale degli Emirati dalla fine del 2013 (Circolare 31/2013); poi, per il FMI (Country Report 15/219), prezzi in calo dalla metà del 2014 per troppa offerta nuova, petrolio economico e dollaro forte. Chi però ha affittato l'appartamento per tutto il periodo ha incassato circa 1.049.800 AED lordi (ricostruiti con l'indice Ejari del quartiere; i primi anni sono un'ipotesi) e il risultato diventa +45 %.
L'eccezione dei monolocali 2024–2025
In molte zone le carte 2025 in rosso sono quasi solo la tassa del 4 %. Qui, per il monolocale del 2025, una parte è prezzo. Scomposizione:
| Acquisto nel | Mediana allora, AED | Variazione del prezzo | Tassa DLD 4 % | Risultato, AED | Risultato |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 997.888 | −7.888 (−0,8 %) | −39.916 | −47.804 | −5 % |
| 2025 | 1.020.000 | −30.000 (−2,9 %) | −40.800 | −70.800 | −7 % |
Nel 2024 la perdita è sostanzialmente la tassa; nel 2025 circa 3 punti su 7 vengono dalla mediana più bassa e 4 dalla tassa (in tutto circa −19.300 USD). Nello stesso periodo il bilocale è salito da 1.400.000 a 1.450.000 (+3,6 %) e il trilocale da 2.230.000 a 2.260.000 (+1,3 %). Una mediana non è un indice: se quest'anno si vendono più monolocali in torri economiche, la mediana scende senza che nessun appartamento perda valore. La superficie mediana 2024 e 2025 è la stessa, 43,9 m², quindi "monolocali più piccoli" non è la spiegazione. Con l'affitto la carta 2025 torna a −0 %, quella 2024 a +8 %. I mesi del 2026 su tutta Dubai: i prezzi sono scesi nel 2026?.
Affitti
Mediana annua dai contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (Dubai Data): monolocale 67.000 AED (6,8 % lordo, 3.924 contratti), bilocale 87.000 (6,0 %, 6.635 contratti, più dei bilocali di Marina), trilocale 130.000 (5,8 %, 3.083). Il lordo è prima di service charges, sfitto e gestione. Tutte le zone: zone di Dubai: prezzi e affitti.
Aspetti legali: costi, off-plan, Golden Visa
Costi d'ingresso. Tariffa ufficiale DLD: 4 % del prezzo, trustee 4.000 AED + IVA per prezzi da 500.000 AED, atto 250, planimetria 250 e 20 AED di diritti minori. Sul trilocale alla mediana: 90.400 + 4.200 + 520 = 95.120 AED (circa 25.900 USD) prima di agenzia e mutuo. Dettagli: spese di acquisto a Dubai.
Su carta. Le nostre mediane sono solo unità finite. Per tutta Dubai le vendite off-plan sono passate dal 10 % delle registrazioni residenziali nel 2012 al 68 % nel 2025 (registro DLD). Per un'unità in costruzione i pagamenti vanno sul conto escrow del progetto (Legge di Dubai n. 8 del 2007) e il 4 % si paga alla registrazione Oqood; se l'acquirente non paga, l'art. 11 della Legge n. 13 del 2008 (modificata nel 2017) permette al costruttore di risolvere e trattenere dal 25 al 40 % del prezzo secondo l'avanzamento. Vedi escrow e Oqood.
Golden Visa. Serve un immobile da almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto (DLD). A Business Bay la soglia passa tra le tipologie: il trilocale alla mediana (2.260.000) la supera, bilocale e monolocale no. Ma nel 2024 la mediana del trilocale era 2.001.000, proprio sulla linea, e circa metà dei trilocali si vende sotto la mediana. Conta il prezzo del Suo contratto.
Domande frequenti
Quanto costa un bilocale a Business Bay?
La mediana delle vendite registrate nei 12 mesi fino al 23.09.2026 è 1.450.000 AED (circa 395.000 USD), su 1.011 atti DLD. Una singola unità può costare molto di più o di meno.
I prezzi di Business Bay sono sopra il picco del 2014–2015?
Per bilocale e trilocale sì: 1.450.000 contro 1.380.000 (2015) e 2.260.000 contro 2.200.000 (2014–2015). I monolocali sono l'eccezione degli ultimi due anni.
Queste cifre valgono anche per gli uffici?
No. Sono incluse solo le unità residenziali.
Prima di firmare
La mediana dà la fascia di prezzo. Non dice se l'unità è residenziale sul titolo, se il venditore ha arretrati di service charges o cosa prevede il contratto sulla consegna se la torre è ancora in costruzione. Il nostro servizio immobiliare verifica immobile, documenti e condizioni. Quanto pagherà oltre al prezzo: strumento spese di acquisto.
Fonti: open data DLD e registro DLD, contratti Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS, FMI 15/219, BIE, 27.11.2013, Circolare CBUAE 31/2013, DLD Golden Visa.