À Business Bay, un studio s’est vendu à une médiane de AED 990 000 sur les douze derniers mois, un 1 chambre à AED 1 450 000, un 2 chambres à AED 2 260 000. Ce quartier le long du canal, voisin de Downtown, a une particularité qui brouille les annonces : logements, bureaux et immeubles mixtes s’y partagent les mêmes rues, parfois le même hall. Nos chiffres ne retiennent que les logements, d’après le registre du Dubai Land Department (DLD). Et ils montrent une exception : le studio est le seul type de nos 12 quartiers d’origine dont la médiane actuelle est inférieure à celles de 2024 et de 2025.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs. La médiane du quartier n’est pas le prix d’un appartement précis : la tour, l’étage, la vue sur le canal ou sur la Burj et l’état font varier le prix réel.
Prix d’un appartement à Business Bay aujourd’hui
Période « aujourd’hui » : du 24.09.2025 au 23.09.2026, appartements achevés à usage résidentiel. Dollars au taux fixe 1 USD = 3,6725 AED (pas d’euros : le dirham est arrimé au dollar). Prix au m² : médiane du prix 2025 divisée par la surface médiane des ventes 2025.
| type | médiane, AED | en USD | ventes en 12 mois | prix au m² 2025, AED |
|---|---|---|---|---|
| studio | 990 000 | ≈ 270 000 | 607 | ≈ 23 240 |
| 1 chambre | 1 450 000 | ≈ 395 000 | 1 011 | ≈ 18 180 |
| 2 chambres | 2 260 000 | ≈ 615 000 | 586 | ≈ 18 100 |
Avec 2 204 ventes en un an pour ces trois types, Business Bay est le deuxième marché de nos 12 quartiers d’origine, derrière JVC (4 250) et devant Dubai Marina (1 881) et Downtown Dubai (1 357). Les médianes reposent donc sur des échantillons larges, ce qui donne du poids à l’exception du studio.
Logements et bureaux sous le même toit
Le registre du DLD indique l’usage de chaque lot, et tous les chiffres de cette page sont résidentiels. Un bureau dans la même tour relève d’un autre marché et d’autres règles. Deux exemples tirés de la loi de Dubaï n° 26 de 2007 sur les baux, modifiée par la loi n° 33 de 2008 : un local commercial laissé vide 30 jours de suite ou 90 jours dans l’année est un motif d’expulsion du locataire, sauf clause contraire ; et après avoir repris un bien pour son propre usage, le propriétaire ne peut pas le relouer à un tiers pendant 2 ans s’il s’agit d’un logement, 3 ans pour un local non résidentiel. Avant de signer, vérifiez l’usage inscrit au title deed : nos médianes ne s’appliquent pas aux bureaux.
Évolution des prix depuis 2012
Médiane annuelle en milliers de AED, et nombre de ventes. Une année n’apparaît qu’avec au moins 25 ventes. Pas de lignes 2008–2011 : l’essentiel de Business Bay était alors en chantier, et nous n’estimons pas de prix pour un quartier qui n’existait pas encore.
| année | studio | ventes | 1 ch. | ventes | 2 ch. | ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 760¹ | 48 | 973 | 542 | 1 520 | 341 |
| 2014 | 848 | 332 | 1 225 | 909 | 2 200 | 428 |
| 2015 | 903 | 527 | 1 380 | 445 | 2 200 | 236 |
| 2018 | 610 | 109 | 1 047 | 126 | 1 500 | 51 |
| 2019 | 630 | 76 | 900 | 151 | 1 445 | 92 |
| 2020 | 570 | 110 | 850 | 266 | 1 360 | 110 |
| 2022 | 763 | 681 | 1 111 | 998 | 1 683 | 486 |
| 2023 | 885 | 766 | 1 061 | 1 318 | 1 717 | 499 |
| 2024 | 998 | 997 | 1 250 | 1 378 | 2 001 | 549 |
| 2025 | 1 020 | 716 | 1 400 | 1 227 | 2 230 | 623 |
| aujourd’hui | 990 | 607 | 1 450 | 1 011 | 2 260 | 586 |
¹ Les « studios » de 2012 et 2013 mesuraient 76,6 et 88,4 m² en médiane, contre 42 à 50 m² à partir de 2014, sur 48 et 86 ventes seulement : le prix au m² ressort vers 9 900 AED, moitié moins qu’en 2014. Ces lots n’étaient probablement pas de vrais studios. Nous n’en tirons aucune conclusion.
Le cycle du 1 chambre : montée jusqu’en 2015 (AED 1 380 000), cinq ans de baisse jusqu’au creux de 2020 (850 000, soit −38 %), puis +71 %. Le sommet de Business Bay arrive un an après celui de la Marina ou de Downtown. Détail amusant : en 2012, le 1 chambre coûtait plus cher ici qu’à Dubai Marina (972 918 contre 900 000) ; aujourd’hui, c’est l’inverse (1 450 000 contre 1 525 000). Au m², en revanche, les trois types dépassent en 2025 leur niveau de 2014–2015. Comparaison avec les autres quartiers : quartiers de Dubaï.
La liquidité a suivi le même chemin : 1 378 ventes de 1 chambre en 2024 contre 126 en 2018. En 2018, seulement 51 ventes de 2 chambres ont été enregistrées sur toute l’année.
Le résultat selon l’année d’achat
Résultat = médiane d’aujourd’hui − médiane de l’année − taxe DLD (2 % jusqu’en 2013, 4 % depuis 2014) ; trustee, title deed et agent non compris. Chaque chiffre ouvre la carte du jeu Dubai Pack (en anglais).
| année d’achat | studio | 1 ch. | 2 ch. |
|---|---|---|---|
| 2012 | +28 %¹ | +46 % | +46 % |
| 2014 | +12 % | +14 % | −1 % |
| 2015 | +5 % | +1 % | −1 % |
| 2018 | +56 % | +33 % | +45 % |
| 2020 | +67 % | +64 % | +60 % |
| 2022 | +25 % | +25 % | +29 % |
| 2024 | −5 % | +12 % | +9 % |
| 2025 | −7 % | −0 % | −3 % |
¹ Échantillon peu fiable (voir plus haut).
Six cartes sur 42 sont négatives : quatre achats de 2024–2025 et deux 2 chambres achetés au sommet de 2014 et 2015.
Le studio, seule vraie baisse récente
Ailleurs, les cartes rouges de 2025 s’expliquent presque entièrement par la taxe d’entrée de 4 %. Pour le studio de Business Bay, une partie vient aussi du prix :
| achat | médiane alors, AED | écart de prix jusqu’à aujourd’hui | taxe DLD 4 % | résultat, AED | résultat |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 997 888 | −7 888 (−0,8 %) | −39 916 | −47 804 | −5 % |
| 2025 | 1 020 000 | −30 000 (−2,9 %) | −40 800 | −70 800 | −7 % |
Pour 2024, la perte est essentiellement la taxe. Pour 2025, environ 3 points sur 7 viennent de la médiane plus basse. Sur la même période, le 1 chambre du quartier a monté (1 400 000 → 1 450 000) et le 2 chambres aussi (2 230 000 → 2 260 000). Une médiane n’est pas un indice : si les tours les moins chères dominent les ventes de studios cette année, la médiane baisse sans qu’aucun appartement ait perdu de valeur. La surface médiane des studios de 2024 et 2025 est identique (43,9 m²), ce n’est donc pas un effet de taille. Loué, le studio de 2025 revient à −0 %, celui de 2024 à +8 %.
Acheter au sommet : le 2 chambres de 2014
Médiane de 2014 et de 2015 : AED 2 200 000. Aujourd’hui : 2 260 000. Onze ans plus tard, +AED 60 000 sur le prix, moins AED 88 000 de taxe : −AED 28 000, soit −1 %. C’était le sommet porté par l’Expo 2020 attribuée à Dubaï le 27.11.2013 (BIE), juste avant le plafonnement des crédits immobiliers par la Banque centrale (circulaire 31/2013) et la baisse décrite par le FMI à partir de mi-2014. Le 2 chambres n’a retrouvé son niveau de 2014 qu’en 2024 (2 001 000). Loué pendant toute la période, le même achat affiche +48 %, avec AED 1 136 200 de loyers bruts estimés ; les loyers anciens sont reconstitués à partir de l’indice Ejari du quartier et relèvent de l’hypothèse.
À l’inverse, 2020 donne le meilleur résultat pour les trois types : studio +67 % (+AED 396 772), 1 chambre +64 % (+566 000), 2 chambres +60 % (+845 600). C’était le creux de six années de baisse et du Covid ; c’est de l’histoire, pas un schéma sur lequel compter.
Loyers et rendement
| type | loyer annuel, AED | baux Ejari | rendement brut |
|---|---|---|---|
| studio | 67 000 | 3 924 | 6,8 % |
| 1 chambre | 87 000 | 6 635 | 6,0 % |
| 2 chambres | 130 000 | 3 083 | 5,8 % |
Loyer annuel médian des baux Ejari des 12 derniers mois (Dubai Data), brut. Le marché locatif du 1 chambre est profond : 6 635 baux, plus qu’à la Marina (6 307). Du brut au net : rendement locatif à Dubaï.
Off-plan, frais et Golden Visa
Beaucoup de tours sont encore sur plan. À Dubaï, la part de l’off-plan dans les enregistrements résidentiels est passée de 10 % en 2012 à 68 % en 2025 (registre DLD). Nos médianes ne concernent que l’achevé. Sur plan, les paiements vont sur le compte escrow du projet (loi de Dubaï n° 8 de 2007) et la taxe de 4 % se paie à l’enregistrement Oqood ; en cas de défaut de l’acheteur, l’article 11 de la loi n° 13 de 2008 permet au promoteur de résilier et de retenir de 25 % à 40 % du prix selon l’avancement. Voir escrow et Oqood et achat sur plan ou achevé.
Frais d’entrée. Pour un 2 chambres à la médiane (AED 2 260 000) : 90 400 de taxe DLD + 4 200 de trustee TVA comprise + 520 de frais fixes = AED 95 120, avant agent et crédit. Liste complète : frais d’achat à Dubaï.
Golden Visa : la ligne passe entre les formats. Le visa investisseur de 10 ans exige un bien d’au moins AED 2 millions au moment de l’achat. La médiane du 2 chambres (2 260 000) est au-dessus, celles du studio et du 1 chambre en dessous. En 2024, la médiane du 2 chambres était à 2 001 000, pile sur la ligne : environ la moitié des 2 chambres se vendent sous la médiane, certains sous le seuil. Un bien à crédit est accepté avec la lettre de non-objection de la banque.
Avant de signer
La médiane donne l’ordre de prix. Elle ne dit pas si le lot est bien résidentiel au title deed, si le vendeur doit des service charges, ni ce que prévoit le contrat de livraison si la tour est encore en chantier. C’est ce que vérifie notre pôle Immobilier, sans promettre de résultat ; la première consultation est gratuite.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement 1 chambre à Business Bay ?
Médiane des ventes des 12 mois au 23.09.2026 : AED 1 450 000 (environ USD 395 000), sur 1 011 ventes enregistrées au DLD.
Quel est le prix au m² à Business Bay ?
Sur notre repère 2025 : environ 23 240 AED/m² pour un studio, 18 180 pour un 1 chambre, 18 100 pour un 2 chambres.
Les prix dépassent-ils le sommet de 2014–2015 ?
Pour le 1 et le 2 chambres, oui : 1 450 000 contre 1 380 000 (2015) et 2 260 000 contre 2 200 000. Le studio fait exception sur les deux dernières années.
Ces chiffres valent-ils pour les bureaux de Business Bay ?
Non. Seuls les lots à usage résidentiel sont pris en compte.
Sources : données ouvertes du DLD, baux Ejari via Dubai Data, FMI, rapport 15/219, BIE, 27.11.2013, DLD, Golden Visa investisseur. Données arrêtées au 23.09.2026.