À JVC (Jumeirah Village Circle), un studio s’est vendu à une médiane de AED 610 000 sur les douze derniers mois, un 1 chambre à AED 1 000 000, un 2 chambres à AED 1 490 000. JVC est surtout le marché le plus actif de nos données : 2 478 ventes de 1 chambre achevés en un an, aucun autre quartier ni type n’en compte autant. Ce volume rend les chiffres solides, à une condition : les regarder au mètre carré, car les appartements vendus à JVC rapetissent d’année en année.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. Ce que les prix ont fait ne dit rien de certain sur ce qu’ils feront. La médiane du quartier n’est pas le prix d’un appartement précis : immeuble, promoteur, étage et surface font varier le prix réel dans les deux sens.
Prix d’un appartement à JVC aujourd’hui
Période « aujourd’hui » : du 24.09.2025 au 23.09.2026, appartements achevés uniquement (registre DLD puis notre extraction de l’API publique du DLD pour 2026). Pas d’off-plan dans ces chiffres. Dollars au taux fixe 1 USD = 3,6725 AED ; nous ne convertissons pas en euros, le dirham étant arrimé au dollar.
| type | médiane, AED | en USD | ventes en 12 mois |
|---|---|---|---|
| studio | 610 000 | ≈ 166 000 | 1 138 |
| 1 chambre | 1 000 000 | ≈ 272 000 | 2 478 |
| 2 chambres | 1 490 000 | ≈ 406 000 | 634 |
Au total, 4 250 ventes en un an pour ces trois types. À titre de comparaison, Business Bay en compte 2 204 et Dubai Marina 1 881, tous types suivis confondus. Pour situer JVC parmi les 17 quartiers que nous comparons : quartiers de Dubaï.
Pourquoi le prix au m² compte plus ici qu’ailleurs
Le 1 chambre vendu en médiane à JVC mesurait 88,9 m² en 2012, 72,0 m² en 2025. Le studio est passé de 49,9 à 40,6 m², le 2 chambres de 141,8 à 116,8 m². Les trois types ont perdu environ un cinquième de leur surface. Comparer les prix affichés d’une année à l’autre sous-estime donc ce que l’acheteur paie réellement de plus.
Notre repère : médiane du prix de l’année divisée par la surface médiane des ventes de l’année.
| type | médiane 2012 → 2025, AED | prix au m² 2012 → 2025, AED |
|---|---|---|
| studio | 483 000 → 600 000 (+24 %) | ≈ 9 680 → ≈ 14 780 (+53 %) |
| 1 chambre | 758 000 → 955 000 (+26 %) | ≈ 8 530 → ≈ 13 260 (+56 %) |
| 2 chambres | 1 139 600 → 1 480 000 (+30 %) | ≈ 8 040 → ≈ 12 670 (+58 %) |
Exemple : 955 000 / 72,0 m² ≈ 13 260 AED/m² pour un 1 chambre en 2025. Pour l’ordre de grandeur, la médiane des appartements achevés vendus dans tout Dubaï de janvier à août 2025 était de 14 456 AED/m² (registre DLD, calculée comme médiane des prix au m², donc pas strictement comparable). Devant une annonce à JVC, comparez le prix au m² du bien avec celui du quartier, pas le prix total.
Évolution des prix depuis 2012
Médiane annuelle, en milliers de AED ; une année entre dans la série avec au moins 25 ventes.
| année | studio | 1 ch. | 2 ch. | ventes 1 ch. |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 483 | 758 | 1 140 | 531 |
| 2014 | 490 | 650 | 1 137 | 885 |
| 2015 | 500 | 695 | 1 130 | 492 |
| 2017 | 495 | 775 | 1 200 | 345 |
| 2019 | 405 | 600 | 1 050 | 351 |
| 2020 | 380 | 565 | 800 | 342 |
| 2022 | 410 | 711 | 1 118 | 1 150 |
| 2023 | 455 | 720 | 1 128 | 1 752 |
| 2024 | 530 | 825 | 1 350 | 2 329 |
| 2025 | 600 | 955 | 1 480 | 3 001 |
| aujourd’hui | 610 | 1 000 | 1 490 | 2 478 |
La dernière colonne raconte le quartier : 531 ventes de 1 chambre en 2012, 3 001 en 2025, près de six fois plus.
Pourquoi rien avant 2012 ? Pour les quartiers déjà construits en 2008 (Marina, Downtown, Palm…), nous estimons 2008–2011 avec l’indice REIDIN. JVC était encore un chantier, avec trop peu d’appartements livrés : nous préférons ne pas inventer de prix pour un marché qui n’existait pas encore.
Le quartier qui n’a (presque) pas eu de pic en 2014
À l’échelle de Dubaï, l’indice REIDIN a culminé en octobre 2014 puis perdu 33 % jusqu’en novembre 2020. Mesurée sur le 1 chambre, du plus haut de 2014–2015 au plus bas de 2019–2021, la baisse de JVC est la plus faible des quartiers de référence :
| quartier | du pic au creux |
|---|---|
| JVC | −19 % (695 000 → 565 000) |
| Dubai Marina | −34 % |
| Downtown Dubai | −36 % |
| Business Bay | −38 % |
| Palm Jumeirah | −39 % |
| JBR | −42 % |
| Dubai Sports City | −51 % |
Nuance importante : en 2014, le 1 chambre vendu mesurait 69,5 m² contre 88,9 m² en 2012. Au m², JVC a bien monté jusqu’en 2015 (≈ 9 710 AED/m²) avant de descendre à ≈ 6 890 en 2020, soit −29 %. Une partie de la « baisse douce » tient donc à ce qui se vendait, pas seulement au marché.
Qu’ont obtenu les acheteurs de chaque année ?
Nous ne pouvons pas dire si JVC « vaut le coup » demain. Nous pouvons dire ce que le registre montre pour qui a acheté à la médiane. Résultat = médiane d’aujourd’hui − médiane de l’année − taxe DLD (2 % en 2012–2013, 4 % depuis 2014) ; trustee, title deed et agent non compris. Chaque chiffre ouvre la carte du jeu Dubai Pack (en anglais).
| année d’achat | studio | 1 ch. | 2 ch. |
|---|---|---|---|
| 2012 | +24 % | +29 % | +28 % |
| 2014 | +20 % | +48 % | +26 % |
| 2017 | +18 % | +24 % | +19 % |
| 2019 | +45 % | +60 % | +36 % |
| 2020 | +54 % | +70 % | +79 % |
| 2022 | +43 % | +35 % | +28 % |
| 2024 | +11 % | +17 % | +6 % |
| 2025 | −2 % | +1 % | −3 % |
Sur les 42 cartes de JVC, deux seulement sont négatives, toutes deux de 2025. Et ce n’est pas une baisse : le 2 chambres est passé de AED 1 480 000 (médiane 2025) à 1 490 000. Ce qui le fait passer dans le rouge, ce sont les AED 59 200 de taxe DLD, qu’une détention de moins d’un an ne peut pas absorber.
La meilleure entrée : un 2 chambres en 2020. Médiane AED 800 000, aujourd’hui 1 490 000 ; après AED 32 000 de taxe, +AED 658 000, soit +79 % (environ +USD 179 000). Avril 2020, c’est le confinement (Dubai Media Office, 04.04.2020) ; les prix touchent le fond en novembre. Deux réserves : la médiane repose sur 120 ventes d’appartements plus grands que d’habitude (130,2 m²) ; mais au m², 2020 reste l’année la moins chère de la série (≈ 6 140 AED/m²).
Loyers à JVC
Loyer annuel médian des baux Ejari des 12 derniers mois (Dubai Data) :
| type | loyer annuel, AED | baux Ejari | rendement brut |
|---|---|---|---|
| studio | 48 000 | 7 498 | 7,9 % |
| 1 chambre | 70 000 | 15 358 | 7,0 % |
| 2 chambres | 95 000 | 4 673 | 6,4 % |
C’est brut : service charges, vacance, gestion et housing fee ne sont pas déduits. Si vous comptez vous installer à JVC comme locataire, ce sont aussi vos loyers de référence. Pour passer du brut au net : rendement locatif à Dubaï.
Le juridique à JVC : l’off-plan avant tout
On vous proposera surtout du neuf sur plan. Nos chiffres ne portent que sur des appartements livrés. Or à Dubaï, la part de l’off-plan dans les enregistrements résidentiels est passée de 10 % en 2012 à 68 % en 2025 (128 567 ventes sur plan contre 59 494 achevées, registre DLD). Un prix sur plan ne se compare pas à nos médianes : vous payez par étapes un bien qui n’existe pas encore. Voir acheter sur plan ou un bien achevé.
Escrow et Oqood. Selon la loi de Dubaï n° 8 de 2007, l’argent des acheteurs va sur un compte dédié au projet et n’est versé au promoteur qu’au fil du chantier. Les 4 % du DLD se paient à l’enregistrement Oqood et ne sont pas redemandés à la livraison. Comment vérifier : escrow et Oqood et vérifier un promoteur.
Si vous arrêtez de payer. L’article 11 de la loi n° 13 de 2008 (modifiée par la loi n° 19 de 2017) prévoit un avis du DLD vous laissant 30 jours. Ensuite, le promoteur peut résilier et retenir jusqu’à 40 % du prix au-delà de 60 % d’avancement, jusqu’à 25 % en dessous, jusqu’à 30 % des sommes versées si les travaux n’ont pas commencé pour des raisons indépendantes de lui. Estimation : calculateur de résiliation off-plan.
Golden Visa hors de portée d’un seul appartement type. Le seuil est de AED 2 millions au moment de l’achat ; la plus haute médiane de JVC (2 chambres) est à 1 490 000.
Frais d’entrée. Pour un 1 chambre à AED 1 000 000 : 40 000 de taxe DLD + 4 200 de trustee TVA comprise + 520 de frais fixes = AED 44 720, avant agent et crédit.
Avant de signer
La médiane donne une fourchette. Elle ne dit pas si le titre est propre, si des charges restent dues ni, sur plan, si le contrat est enregistré en Oqood et les paiements versés sur l’escrow du projet. C’est ce que vérifie notre pôle Immobilier, sans promettre de résultat ; la première consultation est gratuite.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’un studio à JVC ?
Médiane des ventes des 12 mois au 23.09.2026 : AED 610 000 (environ USD 166 000), sur 1 138 ventes.
Quel est le prix au m² à JVC ?
Sur notre repère, en 2025 : environ 14 780 AED/m² pour un studio, 13 260 pour un 1 chambre, 12 670 pour un 2 chambres. En 2012, c’était 8 000 à 9 700 AED/m².
Quelqu’un a-t-il perdu de l’argent à JVC ?
Dans nos données, seuls les achats de 2025 sont en perte (studio −2 %, 2 chambres −3 %), à cause de la taxe DLD sur une détention de moins d’un an. Les achats à la médiane de 2012 à 2024 affichent de +6 % à +79 %.
Combien rapporte la location d’un appartement à JVC ?
Brut, avant charges : 7,9 % pour un studio, 7,0 % pour un 1 chambre, 6,4 % pour un 2 chambres, sur les loyers Ejari médians des 12 derniers mois.
Sources : données ouvertes du DLD, baux Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via la BIS, note du DLD sur l’article 11%20of%20Law%20No.%20(19)%20of%202017.html). Données arrêtées au 23.09.2026.