Se a Dubai esiste un mercato "di massa" per chi compra un appartamento, è Jumeirah Village Circle. Nei dodici mesi fino al 23.09.2026 il registro del Dubai Land Department (DLD) ha contato 2.478 compravendite di bilocali finiti a JVC: più di qualsiasi altra zona e tipologia che seguiamo. È anche la zona dove un italiano abituato a ragionare in euro al metro quadro fa bene a non fidarsi del prezzo "intero": gli appartamenti venduti sono diventati sempre più piccoli, e la mediana nasconde quanto è salito davvero il metro quadro.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza d'investimento né una previsione. Quello che i prezzi di JVC hanno fatto in passato non dice nulla di certo su quello che faranno. La mediana della zona è il valore centrale delle vendite di un anno, non il prezzo di un appartamento specifico: edificio, costruttore, piano e superficie lo spostano in su o in giù.
Quanto costa una casa a JVC oggi
"Oggi" = dal 24.09.2025 al 23.09.2026: registro DLD (settembre–dicembre 2025) più la nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026. Solo appartamenti finiti, nessuna vendita su carta. Dollari al cambio fisso 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipologia | Mediana, AED | In USD | Compravendite in 12 mesi |
|---|---|---|---|
| Monolocale | 610.000 | ~166.000 | 1.138 |
| 1 camera (bilocale) | 1.000.000 | ~272.000 | 2.478 |
| 2 camere (trilocale) | 1.490.000 | ~406.000 | 634 |
In tutto 4.250 atti in un anno. Per paragone, Business Bay somma 2.204 atti sulle sue tre tipologie e Dubai Marina 1.881 sulle sue cinque. Una mediana costruita su 2.478 compravendite è quanto di più stabile esista per un dato di quartiere a Dubai. I bilocali venduti erano 531 nel 2012 e 3.001 nel 2025: quasi sei volte tanti.
Il metro quadro dice più del prezzo
Il DLD registra la superficie in m². Il nostro calcolo è grezzo, mediana del prezzo divisa per la superficie mediana dello stesso anno, ma a JVC fa la differenza. Il bilocale venduto nel 2012 misurava 88,9 m² di mediana; nel 2025 ne misurava 72,0. Il monolocale è passato da 49,9 a 40,6 m², il trilocale da 141,8 a 116,8 m². Tutti e tre si sono ridotti di circa un quinto.
| Tipologia | Mediana 2012 → 2025, AED | AED/m² 2012 → 2025 |
|---|---|---|
| Monolocale | 483.000 → 600.000 (+24 %) | ~9.700 → ~14.800 (+53 %) |
| 1 camera | 758.000 → 955.000 (+26 %) | ~8.500 → ~13.300 (+56 %) |
| 2 camere | 1.139.600 → 1.480.000 (+30 %) | ~8.000 → ~12.700 (+58 %) |
Esempio, bilocale 2025: 955.000 / 72,0 m² ≈ 13.300 AED/m². Guardando solo il prezzo intero sembra che in tredici anni JVC sia salita di un quarto; al metro quadro è salita di più della metà. Quando confronta un annuncio a JVC con un "prezzo medio di zona", confronti il prezzo al m², non la cifra in testa all'annuncio.
La storia dei prezzi di JVC
Mediana, migliaia di AED, registro DLD, appartamenti finiti; un anno entra nella serie con almeno 25 vendite.
| Anno | Monolocale | 1 camera | 2 camere |
|---|---|---|---|
| 2012 | 483 | 758 | 1.140 |
| 2013 | 401 | 650 | 1.129 |
| 2015 | 500 | 695 | 1.130 |
| 2017 | 495 | 775 | 1.200 |
| 2019 | 405 | 600 | 1.050 |
| 2020 | 380 | 565 | 800 |
| 2021 | 380 | 633 | 930 |
| 2022 | 410 | 711 | 1.118 |
| 2023 | 455 | 720 | 1.128 |
| 2024 | 530 | 825 | 1.350 |
| 2025 | 600 | 955 | 1.480 |
| oggi | 610 | 1.000 | 1.490 |
Perché si parte dal 2012? Per le zone già costruite nel 2008 (Marina, JBR, Downtown, la Palma e poche altre) il nostro gioco «Dubai Pack» stima il 2008–2011 con l'indice REIDIN pubblicato dalla BIS. Per JVC no: in quegli anni gli appartamenti finiti erano troppo pochi per riportare indietro una mediana, e preferiamo non mostrare un numero piuttosto che inventarlo per un mercato che quasi non esisteva. Il 2012 è il primo anno con un campione solido: 355 monolocali, 531 bilocali e 95 trilocali venduti.
La zona che ha (quasi) saltato il crollo 2014–2020
Dall'ottobre 2014 al novembre 2020 l'indice REIDIN di tutta Dubai è sceso del 33 % (BIS). Quasi tutte le zone mostrano il picco del 2014 e la discesa. JVC molto meno: il bilocale ha perso il 19 % dal valore più alto del 2014–2015 (695.000 AED) al più basso del 2019–2021 (565.000). Nelle altre undici zone con cui è nato il gioco lo stesso calo va dal −34 % di Dubai Marina al −51 % di Dubai Sports City e al −56 % del Burj Khalifa. Anzi, nel 2012 il bilocale di JVC costava più (758.000) che nel 2014 (650.000): non c'era un vero picco su cui entrare.
Qui però torna la questione dei metri quadri. Al metro quadro il bilocale è sceso da ~9.700 AED nel 2015 a ~6.900 nel 2020: circa −29 %, non −19 %. Una parte della "tenuta" di JVC è quindi un cambio in quello che si vendeva, non solo in quanto si pagava. La sintesi onesta: sul prezzo mediano JVC ha avuto il calo più lieve del 2014–2020 tra le zone del gioco; al metro quadro la differenza con le altre si riduce. Tutte le zone a confronto: zone di Dubai: prezzi e affitti.
Conviene? Chi ha comprato alla mediana, anno per anno
Risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno − tassa DLD (2 % nel 2012–2013, 4 % dal 2014). Trustee, atto e agenzia esclusi. Ogni cifra apre la carta nel gioco (in inglese).
| Acquisto nel | Monolocale | 1 camera | 2 camere |
|---|---|---|---|
| 2012 | +24 % | +29 % | +28 % |
| 2014 | +20 % | +48 % | +26 % |
| 2016 | +28 % | +40 % | +35 % |
| 2018 | +32 % | +37 % | +33 % |
| 2019 | +45 % | +60 % | +36 % |
| 2020 | +54 % | +70 % | +79 % |
| 2022 | +43 % | +35 % | +28 % |
| 2024 | +11 % | +17 % | +6 % |
| 2025 | −2 % | +1 % | −3 % |
Delle 42 carte di JVC due sono in perdita, entrambe del 2025. Nessun acquisto alla mediana dal 2012 al 2024 è oggi sotto zero: il risultato va da +6 % a +79 %. Per contrasto, Dubai Sports City ha 16 carte in rosso su 42 e International City 8 su 36, quasi tutte acquisti del 2014–2018.
Il migliore: 2020. Il bilocale del 2020 costava 565.000 AED alla mediana; oggi ne vale 1.000.000. Dopo il 4 % (22.600 AED) restano +412.400 AED, +70 % (circa +112.000 USD). Il trilocale dello stesso anno fa +79 %. Il 2020 è l'anno della sanificazione continua di aprile (Dubai Media Office, 04.04.2020) e del minimo dei prezzi a novembre; poi i volumi sono tornati: 84.196 compravendite nel 2021, il 66 % in più del 2020 (DLD), e oltre 270.000 per 917 miliardi di AED nel 2025 (Dipartimento delle Finanze di Dubai, 12.01.2026).
Il 2025 in rosso non è un crollo. Le mediane 2025 erano 600.000, 955.000 e 1.480.000 AED; oggi sono 610.000, 1.000.000 e 1.490.000, quindi più alte. Il trilocale finisce a −3 % (−49.200 AED) perché la tassa DLD pagata all'ingresso, 59.200 AED, supera i 10.000 AED di crescita della mediana, e in meno di un anno non si recupera. Con l'affitto la carta torna a +3 %. Anni migliori e peggiori in tutte le zone: conveniva comprare a Dubai?.
Affitti: il lordo è alto, ma resta lordo
Mediana dell'affitto annuo dai contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (Dubai Data): monolocale 48.000 AED (7,9 % lordo, 7.498 contratti), bilocale 70.000 (7,0 %, 15.358 contratti), trilocale 95.000 (6,4 %, 4.673 contratti). Il lordo è prima di service charges, sfitto, gestione e tassa municipale sull'abitazione. Come si passa al netto, e cosa succede con il fisco italiano se Lei resta residente in Italia: affittare a Dubai.
Il rischio vero a JVC: comprare su carta
Tutte le cifre di questa pagina riguardano appartamenti finiti. A JVC i nuovi edifici sorgono accanto a quelli consegnati, e spesso l'offerta che arriva all'acquirente è un'unità in costruzione. Non abbiamo la quota off-plan di JVC, ma per tutta Dubai le vendite su carta sono passate dal 10 % delle registrazioni residenziali nel 2012 al 68 % nel 2025 (128.567 off-plan contro 59.494 finiti, registro DLD). Un prezzo off-plan non si confronta con queste mediane: si paga a rate un appartamento che ancora non esiste. Il confronto tra le due strade: off-plan o pronto.
Escrow e Oqood. Per la Legge di Dubai n. 8 del 2007 i soldi degli acquirenti vanno su un conto dedicato al progetto e vengono rilasciati al costruttore per stati d'avanzamento. Il 4 % DLD si paga alla registrazione Oqood e non si ripaga alla consegna. Come verificarli: escrow e Oqood.
Se smette di pagare le rate. Per l'art. 11 della Legge n. 13 del 2008 (modificata dalla Legge n. 19 del 2017) il costruttore avvisa il DLD, che dà all'acquirente 30 giorni. Poi il costruttore può trattenere fino al 40 % del prezzo se l'opera supera il 60 % di avanzamento, fino al 25 % sotto il 60 %, fino al 30 % delle somme versate se i lavori non sono iniziati per cause a lui non imputabili; il resto va restituito entro un anno dalla risoluzione o 60 giorni dalla rivendita, se prima. Una stima con i Suoi numeri: calcolatore risoluzione off-plan.
Golden Visa. Serve un immobile da almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto: tutte e tre le mediane di JVC sono sotto (la più alta è 1.490.000). Un singolo appartamento tipico di JVC, di norma, non basta.
Domande frequenti
Quanto costa un bilocale a JVC?
La mediana delle vendite registrate nei 12 mesi fino al 23.09.2026 è 1.000.000 AED (circa 272.000 USD), su 2.478 atti DLD. Le singole unità variano molto per edificio e superficie.
Quanto costa al metro quadro a JVC?
Con il nostro metodo, nel 2025 circa 14.800 AED/m² per il monolocale, 13.300 per il bilocale e 12.700 per il trilocale. Nel 2012 si stava tra 8.000 e 9.700 AED/m².
Qualcuno ha perso comprando a JVC?
Nei dati del gioco solo chi ha comprato nel 2025 (monolocale −2 %, trilocale −3 %), e il motivo è la tassa DLD del 4 % su meno di un anno di possesso, non un calo della mediana.
Quanto pago in più su un bilocale da 1 milione di AED?
Il 4 % DLD è 40.000 AED; si aggiungono trustee 4.000 AED + IVA (200), atto e planimetria 250 AED ciascuno e 20 AED di diritti minori: 44.720 AED prima di agenzia e mutuo.
Prima di firmare
La mediana dà l'ordine di prezzo. Non dice se il titolo è pulito, se ci sono service charges arretrati o, per un'unità su carta, se il contratto è registrato in Oqood e i pagamenti vanno davvero sul conto escrow del progetto. È quello che verifica il nostro servizio immobiliare: immobile, documenti, condizioni e, per l'off-plan, costruttore ed escrow. I costi oltre al prezzo: strumento spese di acquisto.
Fonti: open data DLD e registro DLD, contratti Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS, Dubai Media Office, 04.04.2020, DLD, dati 2021, Dipartimento delle Finanze di Dubai, 12.01.2026, note DLD sull'art. 11%20of%20Law%20No.%20(19)%20of%202017.html).