Chi si chiede se investire a Dubai conviene trova di solito due risposte: la brochure con rendimenti a due cifre oppure il racconto del crollo del 2008. Qui proviamo una terza strada, senza previsioni. Per ogni anno dal 2008 al 2025 abbiamo simulato l'acquisto di una casa già finita al prezzo tipico di quell'anno e l'abbiamo rivalutata con le vendite reali di oggi.
Sono dati storici di compravendite, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana di una zona non è il prezzo di un appartamento specifico.
Il metodo in quattro righe
- Prezzo d'ingresso: mediana delle vendite di abitazioni pronte (non su carta) per zona e numero di camere nell'anno, dal registro delle vendite del Dubai Land Department (DLD). L'anno vale se ci sono almeno 25 vendite; per il Burj Khalifa la soglia è 10, campione piccolo.
- Prezzo di oggi: mediana delle stesse vendite dal 24.09.2025 al 23.09.2026.
- Risultato = prezzo di oggi − prezzo d'ingresso − imposta di registro DLD: 2 % fino al 2013, 4 % dal 2014 (Delibera del Consiglio esecutivo di Dubai n. 30 del 2013). Trustee, agenzia e rogito non sono inclusi: il risultato reale è un po' peggiore.
- 2008–2011: stime dall'indice REIDIN (pubblicato dalla BIS), non vendite registrate; sono segnate con "≈".
Il risultato: 64 casi su 539
Su 539 combinazioni "immobile × anno", comprare e tenere fino a oggi è in perdita in 64, cioè l'11,9 %. Gli altri 475 casi sono in positivo anche dopo l'imposta DLD. Se si esclude il 2025, dove il possesso dura meno di un anno, i casi negativi scendono a 40 su 506, circa il 7,9 %.
I rischi di investire a Dubai, visti nei dati
Rischio 1: comprare al picco. Il 2014 è l'anno d'ingresso più debole tra quelli "vecchi": 10 casi su 32 in perdita, media +10 %. Dal picco di ottobre 2014 a novembre 2020 l'indice REIDIN ha perso il 33 %, sei anni di calo di fila. Il FMI (Country Report 15/219) indica tra le cause molta offerta nuova, petrolio a buon mercato e dollaro forte. Tra il 2014 e il 2017 i casi negativi sono 26 su 125, uno su cinque.
Rischio 2: le zone più economiche. Proprio Dubai Sports City e International City concentrano le perdite di quegli anni. Un monolocale a Sports City comprato nel 2015 a una mediana di AED 640.000 vale oggi AED 470.000: −29 % dopo l'imposta, il caso peggiore dei 539. Un bilocale (una camera) a International City del 2014: AED 500.000 allora, AED 450.000 oggi, −14 %.
Rischio 3: l'immobile di lusso singolo. Un bilocale nel Burj Khalifa del 2014: AED 3.945.888 allora, AED 3.050.000 oggi, −26 % (solo 11 vendite registrate quell'anno). Nello stesso 2014, però, un appartamento con due camere a Downtown è a +12 % e uno a Palm Jumeirah a +36 %: conta il segmento, non solo il calendario.
Rischio 4: vendere entro un anno. Vedi la trappola del 2025 più sotto.
Rischio 5: comprare su carta. Questo test riguarda solo case finite; il rischio del cantiere è diverso (più sotto).
E la bolla immobiliare di Dubai del 2008?
Secondo il FMI (Country Report 11/111), dopo il 2008 i prezzi sono scesi di circa il 50 % dal picco; l'indice REIDIN segna −37 % a fine 2010. Eppure, dei 22 casi comprati nel 2008, 21 sono oggi in positivo, con una media di +29 %. L'eccezione è il più caro: un appartamento con quattro camere a Dubai Marina a ≈AED 5.780.000, oggi con mediana AED 4.500.000, −24 % (circa −USD 380.000 al cambio fisso di 3,6725). Un monolocale nella stessa Marina, comprato quell'anno, è a +59 %. I prezzi del 2008 sono stime da indice. Più dettagli in Dubai Marina: prezzi per anno.
Risultato medio per anno d'ingresso
L'anno porta alla carta più debole di quell'anno nel nostro gioco (in inglese).
| Anno | casi | media | in perdita | caso peggiore | caso più forte |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 22 | +29 % | 1 | Marina 4 camere −24 % | Marina monolocale +59 % |
| 2009 | 22 | +59 % | 1 | Marina 4 camere −6 % | Marina monolocale +97 % |
| 2010 | 22 | +84 % | 0 | Marina 4 camere +9 % | Marina monolocale +128 % |
| 2011 | 22 | +89 % | 0 | Marina 4 camere +12 % | Marina monolocale +133 % |
| 2012 | 33 | +58 % | 1 | Marina 4 camere −0 % | Arabian Ranches villa +138 % |
| 2013 | 33 | +40 % | 2 | Burj Khalifa 1 camera −8 % | Palm Jumeirah 4 camere +134 % |
| 2014 | 32 | +10 % | 10 | Burj Khalifa 1 camera −26 % | Arabian Ranches villa +64 % |
| 2015 | 31 | +18 % | 6 | Sports City monolocale −29 % | Arabian Ranches villa +82 % |
| 2016 | 31 | +23 % | 5 | International City 1 camera −12 % | Palm Jumeirah 3 camere +89 % |
| 2017 | 31 | +23 % | 5 | Sports City 1 camera −8 % | Arabian Ranches villa +102 % |
| 2018 | 32 | +41 % | 2 | Sports City monolocale −5 % | Arabian Ranches villa +134 % |
| 2019 | 31 | +67 % | 0 | Sports City 1 camera +28 % | Palm Jumeirah 2 camere +162 % |
| 2020 | 32 | +82 % | 0 | International City 1 camera +41 % | Arabian Ranches villa +170 % |
| 2021 | 33 | +54 % | 0 | JBR 3 camere +33 % | Arabian Ranches villa +100 % |
| 2022 | 33 | +35 % | 0 | Burj Khalifa 1 camera +5 % | The Greens 1 camera +74 % |
| 2023 | 33 | +24 % | 2 | Marina 4 camere −6 % | Arabian Ranches villa +44 % |
| 2024 | 33 | +8 % | 5 | JBR 1 camera −7 % | Arabian Ranches villa +24 % |
| 2025 | 33 | −2 % | 24 | JLT 1 camera −10 % | Palm Jumeirah 4 camere +20 % |
La serie completa dei prezzi è in prezzi delle case a Dubai anno per anno.
Con l'affitto il quadro cambia
Il calcolo sopra considera solo il prezzo. Se l'immobile è stato affittato negli anni di possesso, i casi negativi sono appena 7 su 539, tutti acquisti del 2025 con meno di un anno di canone. Il Marina con quattro camere del 2008 passa da −24 % a +50 %; il monolocale di Sports City del 2015 da −29 % a +25 %; il Burj Khalifa del 2014 si ferma a +2 %, perché il suo rendimento lordo oggi è il 3,8 %, contro il 9,0 % di un monolocale a International City (contratti Ejari degli ultimi 12 mesi).
L'affitto è lordo, senza spese condominiali, sfitto e gestione: il passaggio al netto è spiegato in affittare a Dubai: il rendimento netto. I canoni degli anni passati sono ricostruiti con l'indice della zona; nei primi anni, con pochi contratti, sono un'ipotesi.
La trappola del 2025: non è un crollo
24 casi su 33 del 2025 sono in perdita, ma i prezzi non sono crollati: la mediana di oggi è circa +1 % rispetto a quella del 2025. La perdita è l'imposta DLD del 4 %, che in meno di un anno non si recupera. Esempio: una camera a Dubai Marina, AED 1.520.000 nel 2025 e AED 1.525.000 oggi; imposta AED 60.800, risultato −AED 55.800 (−4 %). Le vendite del 2026 mese per mese sono in i prezzi a Dubai sono scesi nel 2026?. Per stimare imposte e costi del vostro acquisto c'è il calcolatore delle spese di acquisto.
Il rischio che questa tabella non vede: il cantiere
Tutti i 539 casi sono case finite. Nel 2025 il 68 % delle registrazioni residenziali DLD era però su carta, con un rischio diverso: che l'edificio non venga completato. Nel progetto Dubai Lagoon, secondo Khaleej Times (22.12.2024), chi aveva pagato AED 375.000 nel 2005 non aveva recuperato nulla a dicembre 2024. Dal 2007 i pagamenti vanno sul conto escrow del progetto (Legge di Dubai n. 8 del 2007): vedi escrow e Oqood, come verificare il costruttore e su carta o pronto.
Domande frequenti
Chi ha comprato nella bolla del 2008 ha perso?
In 21 casi su 22 no, misurando oggi e senza affitto. I prezzi del 2008 sono stime da indice.
Questa tabella dice quando comprare?
No. Descrive il passato: i risultati passati non garantiscono quelli futuri.
Prima di firmare
Tra −29 % e +170 % nella stessa città: il risultato dipende dall'immobile e dal prezzo pagato. Prima della caparra conviene confrontare il prezzo con le vendite reali nello stesso edificio e verificare titolo, stato presso il DLD, arretrati condominiali e contratto. Il nostro servizio immobiliare controlla immobile e documenti prima dell'impegno. Non promettiamo risultati: rendiamo visibili i rischi prima del pagamento.