Su carta costa meno e si paga a rate; la casa pronta vi dà il bene oggi e senza rischio di ritardi. Non è una questione di «cosa è meglio», ma di orizzonte e di tolleranza al rischio.
Su carta: pro e contro
- Pro: prezzo d'ingresso più basso, rate durante la costruzione, potenziale di rivalutazione alla consegna, scelta delle unità migliori del progetto
- Contro: rischio di ritardo nella consegna, rischio che il costruito differisca dal progetto, denaro immobilizzato per anni, nulla da affittare
Pronta: pro e contro
- Pro: si può vedere e affittare subito, rendita dal primo mese, contesto e amministrazione conosciuti
- Contro: prezzo più alto, serve l'intero importo o un mutuo, lo stato dell'immobile va verificato
Come sono protetti i soldi su carta
I pagamenti dell'acquirente vanno sul conto escrow del progetto — requisito della Legge di Dubai n. 8 del 2007: i fondi vengono rilasciati al costruttore man mano che avanzano le fasi di cantiere, non a sua discrezione. L'operazione stessa viene registrata in via provvisoria tramite Oqood presso il Land Department: il 4 % si paga alla registrazione e non viene richiesto di nuovo alla consegna, e l'iscrizione si converte in title deed. È una protezione reale, ma copre il rischio di uso improprio dei fondi, non il rischio di ritardo.
Cosa leggere in un contratto su carta
Il ritardo di consegna consentito e le sue conseguenze; il diritto del costruttore di modificare il progetto; le condizioni di rivendita prima della consegna — percentuale minima pagata, NOC, commissioni; la risoluzione e le trattenute. Su queste quattro clausole si combattono poi tutte le controversie.
Il costo nascosto dell'attesa
Nel confronto tra su carta e pronto si dimentica quasi sempre l'affitto perso. Una casa pronta rende dal primo mese; una in costruzione non rende nulla per due o tre anni mentre il denaro è già immobilizzato. In un mercato stabile questa differenza si mangia buona parte del vantaggio sul prezzo d'ingresso.
Il piano di pagamento e la vostra liquidità
Il piano di pagamento del costruttore è un calendario che dura anni, e ogni rata deve arrivare puntuale. Un mancato pagamento dà al costruttore motivo di risolvere trattenendo quanto versato — il modo più frequente di perdere soldi su carta, e non ha nulla a che vedere con l'escrow o con l'onestà del costruttore. Pianificate l'origine di ogni rata, valuta e canale di bonifico compresi, prima della firma, non prima di ogni pagamento. E ricordate che, finché siete residenti fiscali in Italia, i diritti su un immobile all'estero si dichiarano nel quadro RW.
L'acquirente non è senza tutele. In base alla Legge di Dubai n. 13 del 2008 (articolo 11 nella versione della Legge n. 19 del 2017) il costruttore non risolve da solo: notifica il Land Department, che invia all'acquirente una diffida scritta con 30 giorni per adempiere. Solo scaduto quel termine il costruttore può agire, e ciò che può trattenere è limitato in base allo stato di avanzamento: oltre l'80 %, può mantenere il contratto e chiedere il saldo, chiedere al DLD la vendita all'asta pubblica oppure risolvere e trattenere fino al 40 % del valore dell'immobile; tra il 60 e l'80 %, risolvere e trattenere fino al 40 %; sotto il 60 %, fino al 25 % del valore; se i lavori non sono iniziati per cause estranee al costruttore, fino al 30 % di quanto versato. Il resto torna all'acquirente nel termine di legge (al massimo un anno dalla risoluzione o 60 giorni dalla rivendita dell'immobile, a seconda di quale venga prima). Se la RERA cancella il progetto, il costruttore deve restituire tutti i pagamenti secondo la procedura della Legge n. 8 del 2007. Per questo la diffida del DLD è il momento in cui reagire: in quei 30 giorni si può ancora adempiere ed evitare la risoluzione.
Cosa ci serve per decidere
Il vostro orizzonte: quando vi serve l'immobile e se vi serve una rendita nel frattempo. La vostra tolleranza al ritardo. Se disponete dell'intero importo o vi servono le rate. Con queste tre risposte la questione di solito si chiude senza lunghi confronti tra progetti.
Domande frequenti
Cosa conviene di più?
In un mercato in crescita vince di solito il su carta; in uno stabile la differenza è minore di quanto sembri per l'affitto perso durante il cantiere.
Posso rivendere prima della consegna?
Di norma sì, alle condizioni del costruttore: percentuale minima pagata, NOC, commissioni. Si verifica nel contratto prima di comprare.
Il su carta vale per la Golden Visa?
Il requisito base del programma è un immobile da AED 2 milioni o più al momento dell'acquisto con titolo registrato. Come vengono trattati gli immobili in costruzione si conferma alla data della domanda — le regole sono cambiate.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.