Tra i rischi di investire a Dubai, quello che le presentazioni commerciali mostrano meno è il più semplice: pagare un appartamento che non verrà mai costruito. Nel 2025 due registrazioni residenziali su tre al DLD riguardavano immobili su carta (off-plan). Questa pagina guarda a cosa è successo, in concreto, a chi ha comprato su carta un progetto poi fermato o cancellato: quanto ha versato, quanto gli è tornato, dopo quanto tempo. Ogni cifra ha una fonte e una data.
Non è un elenco completo dei progetti cancellati a Dubai e non è un giudizio sul mercato. Ogni caso è un singolo acquirente di cui la stampa economica ha riportato le cifre; altri acquirenti degli stessi progetti possono aver pagato somme diverse e ricevuto proposte diverse.
Sono fatti storici riportati dalla stampa e dati del registro, non una consulenza d'investimento, non una previsione e non un parere legale sul Suo caso. Ciò che è accaduto in questi progetti non dice cosa accadrà in altri. Ogni caso è un acquirente, non una media.
Cosa dice la legge se il progetto viene cancellato
La regola di base è la Legge di Dubai n. 8 del 2007: i pagamenti degli acquirenti di unità residenziali su carta vanno su un conto escrow dedicato al singolo progetto e vengono rilasciati al costruttore per fasi di cantiere. Se il progetto viene cancellato da RERA, il costruttore deve restituire tutti i pagamenti degli acquirenti, secondo la procedura della stessa legge.
Detta così sembra una garanzia completa. Nella pratica ha tre limiti:
- l'escrow protegge i soldi arrivati sul conto del progetto: un bonifico al conto societario del costruttore, a un broker o a un privato resta fuori;
- il diritto al rimborso non è denaro in mano: la procedura distribuisce quello che c'è sul conto;
- l'escrow controlla dove vanno i soldi, non se l'edificio viene finito in tempo.
E c'è un limite storico: i casi qui sotto sono nati tra il 2004 e il 2008, in parte prima che la legge sull'escrow esistesse.
Tre casi documentati, affiancati
| progetto, costruttore | quando ha pagato | prezzo da contratto, AED | versato, AED | restituito, AED | alla data | fonte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Lagoon, Schon Properties, 2 camere | 2005 | 750.000 | 375.000 | 0 | dicembre 2024 | Khaleej Times, 22.12.2024 |
| Dubai Lagoon, edificio Lily (zona 3), 1 camera, comprata in rivendita | settembre 2007 | — | 584.250 al costruttore (più 10.000 per il posto auto) | 0 | dicembre 2024 | Khaleej Times, 22.12.2024 |
| Palm Jebel Ali, Nakheel, villa 5 camere | 2004 e ottobre 2008 | 5.700.000 | 1.700.000 | 1.700.000, senza interessi | 2022 | The National, 02.12.2014; AGBI, 25.11.2022 |
In dollari, al cambio fisso di 3,6725 dirham: AED 375.000 sono circa USD 102.100; AED 584.250 circa USD 159.100; AED 1,7 milioni circa USD 462.900.
Dubai Lagoon: nulla indietro dopo 19 anni
Schon Properties ha lanciato Dubai Lagoon a Dubai Investments Park nel 2005. Secondo Khaleej Times (22.12.2024), un acquirente ha firmato per un'unità con due camere a AED 750.000 e ne ha versati 375.000, metà del prezzo; la consegna era promessa per il 2007–2008. Un altro acquirente ha rilevato in rivendita, nel settembre 2007, una camera nell'edificio Lily e ha pagato al costruttore AED 584.250.
Il cantiere si è fermato dopo la crisi del 2008. Nel 2017 il progetto è passato da Schon Properties a Xanadu e non è stato completato. Il 6 ottobre 2024 il DLD lo ha segnato come «cancellato», il 22 ottobre come «in cancellazione». A dicembre 2024, scriveva il giornale, gli acquirenti non avevano ricevuto rimborsi. Non abbiamo trovato notizie successive di pagamenti. Cronologia completa e cosa significa per chi ha un contratto: Dubai Lagoon, lo stato del progetto.
Palm Jebel Ali: il «rimborso integrale» che vale zero in 14 anni
Un acquirente ha firmato per una villa con cinque camere a AED 5,7 milioni e ha versato il 10 % nel 2004 e un altro 20 % nell'ottobre 2008: AED 1,7 milioni, circa il 30 % del prezzo (The National, 02.12.2014). Nakheel ha fermato il progetto nel 2009, mentre la controllante Dubai World ristrutturava il debito (AGBI, 25.11.2022). Nel 2014 il DLD indicava tutti i lotti di Palm Jebel Ali «in corso di cancellazione».
Nel 2022 Nakheel ha cancellato formalmente il progetto originale e lo ha rilanciato. Agli acquirenti diretti ha offerto il rimborso di quanto versato oppure un credito pari al 150 % da usare nel nuovo progetto (AGBI). Risultato nominale del nostro acquirente: AED 1,7 milioni versati, AED 1,7 milioni restituiti, 14 anni dopo, senza interessi. Chi aveva comprato in rivendita, secondo la stessa fonte, ha ricevuto solo ciò che Nakheel aveva incassato, non il sovrapprezzo pagato al venditore precedente. La storia intera: Palm Jebel Ali, pagato nel 2008 e rimborsato nel 2022.
Perché nella tabella non ci sono altri progetti
La stampa ha raccontato anche altri progetti di quegli anni fermati, cancellati o convertiti in progetti diversi. Per nessuno di essi abbiamo trovato una cifra pubblicata di quanto un acquirente abbia versato e quanto gli sia tornato: per questo non li mettiamo in tabella. Lo stato ufficiale di qualsiasi progetto lo tiene il DLD, ed è lì che va verificato per il Suo.
Quanti comprano su carta oggi
Da quando sono stati firmati i contratti di Dubai Lagoon, il numero di chi paga case che ancora non esistono è cresciuto molto. Il nostro conteggio sul registro vendite DLD (residenziale, tutte le tipologie):
| anno | su carta | pronte | quota su carta |
|---|---|---|---|
| 2012 | 2.736 | 24.094 | 10 % |
| 2014 | 10.936 | 32.155 | 25 % |
| 2016 | 14.808 | 17.995 | 45 % |
| 2017 | 19.435 | 18.670 | 51 % |
| 2019 | 18.905 | 12.717 | 60 % |
| 2020 | 12.993 | 14.184 | 48 % |
| 2022 | 40.153 | 41.929 | 49 % |
| 2023 | 64.251 | 50.518 | 56 % |
| 2024 | 104.074 | 58.441 | 64 % |
| 2025 | 128.567 | 59.494 | 68 % |
Nel 2025 circa due registrazioni residenziali su tre erano su carta, contro una su dieci nel 2012. La tabella misura l'esposizione, non la qualità dei progetti: dice quanti acquirenti portano il rischio di cantiere, non quanti progetti falliranno. Non è una previsione.
Se è Lei a non poter più pagare: quanto trattiene il costruttore
I progetti cancellati sono un rischio; l'altro, più frequente, è che sia l'acquirente a fermarsi con le rate. Qui la regola è l'articolo 11 della Legge di Dubai n. 13 del 2008 sul registro provvisorio, nella versione della Legge n. 19 del 2017. Il costruttore segnala l'inadempimento al DLD, che concede all'acquirente 30 giorni per mettersi in regola. Poi, a seconda dell'avanzamento del cantiere:
| avanzamento del progetto | cosa può fare il costruttore |
|---|---|
| oltre l'80 % | tenere il contratto e chiedere il saldo, chiedere la vendita all'asta tramite DLD, oppure risolvere e trattenere fino al 40 % del prezzo |
| 60–80 % | risolvere e trattenere fino al 40 % del prezzo |
| sotto il 60 %, lavori iniziati | risolvere e trattenere fino al 25 % del prezzo |
| lavori non iniziati per cause fuori dal controllo del costruttore | risolvere e trattenere fino al 30 % delle somme versate |
Il resto torna all'acquirente entro un anno dalla risoluzione o entro 60 giorni dalla rivendita dell'unità, se prima. Le cifre del Suo contratto si stimano con il calcolatore della risoluzione off-plan, prima di saltare una rata.
Prima di firmare su carta
Ogni punto ha la sua guida; qui c'è solo la lista:
- Costruttore e progetto: registrazione, stato attuale, consegne passate: come verificare il costruttore.
- Dove vanno i soldi: il conto escrow del progetto nel contratto (SPA) e su ogni istruzione di pagamento, e l'Oqood a Suo nome: escrow e Oqood.
- Data di consegna e tolleranza: cosa il contratto concede al costruttore e cosa Le spetta in caso di ritardo.
- Il costo di uscita: la tabella sopra e il calcolatore.
Se il Suo progetto è già fermo
Prima di tutto va capito in quale situazione si trova: ritardo, blocco, cancellazione da parte del regolatore o risoluzione per rate non pagate. Ognuna ha una strada diversa:
- rimborso dal costruttore: tre scenari con le vie e l'ordine dei passi;
- reclamo a RERA: cosa il regolatore esamina e cosa no.
Se ha un contratto in un progetto in ritardo, bloccato o segnato come cancellato, il team di LaWEra per le controversie con i costruttori esamina lo SPA, le prove dei pagamenti e lo stato del progetto presso il DLD, e Le dice quali strade sono realistiche nel Suo caso e quali no. Non promettiamo un esito: dipende dai documenti, dallo stato del progetto e da quanto è rimasto al costruttore o sul conto escrow.
Fonti e limiti
- Le cifre dei progetti vengono dalla stampa economica: Khaleej Times, 22.12.2024, The National, 02.12.2014, AGBI, 25.11.2022. Riflettono ciò che singoli acquirenti e le testate hanno riferito, non i registri DLD.
- L'imposta DLD è esclusa dai casi: le fonti non dicono se sia stata pagata o restituita.
- Lo stato di Dubai Lagoon è quello di dicembre 2024: va verificato presso il DLD alla data in cui si agisce.
- La quota su carta è un nostro conteggio sul registro DLD (atti dal 2004 al 14.09.2026).
Domande frequenti
Esiste un elenco dei progetti cancellati a Dubai?
Lo stato ufficiale di ogni progetto lo tiene il DLD, ed è quello da controllare per il Suo. Questa pagina raccoglie i tre casi in cui esiste una cifra pubblicata di versato e restituito.
Cosa succede se un progetto su carta a Dubai viene cancellato?
Per legge, se RERA cancella il progetto, il costruttore deve restituire tutti i pagamenti degli acquirenti con la procedura della Legge n. 8 del 2007. Quanto arriva davvero, e quando, dipende da ciò che resta sul conto del progetto e dal fatto che i Suoi pagamenti ci siano arrivati.
Perché a Palm Jebel Ali hanno rimborsato e a Dubai Lagoon no?
Le fonti riportano i fatti, non le ragioni: Nakheel ha cancellato e rilanciato il suo progetto nel 2022 offrendo rimborso o credito; per Dubai Lagoon a dicembre 2024 non c'erano stati rimborsi. Oltre questo non facciamo ipotesi.
L'escrow mi protegge se l'edificio non viene mai finito?
Protegge i soldi arrivati sul conto del progetto dall'essere spesi altrove. Non assicura contro il ritardo e non copre i pagamenti fatti fuori dal conto.