Недострой в Дубае — не только история 2008 года. В октябре 2024 года Земельный департамент Дубая (DLD) пометил проект Dubai Lagoon, запущенный в 2005-м, сначала «отменённым», а затем «в процессе отмены». Palm Jebel Ali официально отменили только в 2022 году, через 13 лет после остановки стройки. Ниже — три задокументированные истории с цифрами: сколько покупатель внёс, что получил назад и к какой дате. Каждая цифра взята из деловой прессы, дата публикации указана рядом.
Сразу о том, чем эта страница не является. Это не список всех отменённых проектов и не оценка рынка. Одна история — один покупатель, о котором писало издание. Другие покупатели тех же проектов могли вложить иные суммы и получить иной результат. Порядок действий, если проект встал у вас, разобран в отдельных статьях — ссылки ниже, пересказывать их здесь мы не будем.
Три истории в одной таблице
| Проект, застройщик | Когда вносили | Цена по договору, AED | Внесено, AED | Вернули, AED | На дату | Источник |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Lagoon, Schon Properties, 2 спальни | 2005 | 750 000 | 375 000 | 0 | декабрь 2024 | Khaleej Times, 22.12.2024 |
| Dubai Lagoon, корпус Lily (зона 3), 1 спальня, покупка с рук | сентябрь 2007 | — | 584 250 застройщику (и 10 000 за парковку) | 0 | декабрь 2024 | Khaleej Times, 22.12.2024 |
| Palm Jebel Ali, Nakheel, вилла 5 спален | 2004 и октябрь 2008 | 5 700 000 | 1 700 000 | 1 700 000, без процентов | 2022 | The National, 02.12.2014; AGBI, 25.11.2022 |
Для масштаба в рублях — по одному курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽), без учёта того, каким был курс в год платежа:
- 375 000 AED ≈ 8,6 млн ₽ — и ноль на декабрь 2024;
- 584 250 AED ≈ 13,4 млн ₽ — и ноль на декабрь 2024;
- 1,7 млн AED ≈ 39,1 млн ₽ — вернули ту же сумму в дирхамах в 2022 году.
Это перевод сегодняшним курсом, а не расчёт того, сколько покупатель потерял в рублях: курс в 2005–2008 годах был другим.
Dubai Lagoon: 19 лет ожидания и ноль на руках
Проект в районе Dubai Investments Park запустила компания Schon Properties в 2005 году. По данным Khaleej Times (22.12.2024), покупатель двухкомнатной квартиры по договору 2005 года на AED 750 000 внёс AED 375 000 — ровно половину цены. Сдачу обещали в 2007–2008 годах. Другой покупатель в сентябре 2007 года перекупил квартиру с одной спальней в корпусе Lily и заплатил застройщику AED 584 250.
Стройка встала после кризиса 2008 года. В 2017 году проект перешёл от Schon Properties к компании Xanadu, но достроен не был. 6 октября 2024 года DLD пометил проект как «отменён», 22 октября — как «в процессе отмены». На декабрь 2024 года, по данным издания, возвратов покупателям не было.
Подробная хронология, оба договора и что эта история значит для держателя договора — в статье Dubai Lagoon: 19 лет ожидания.
Palm Jebel Ali: «вернули всё» — это ноль за 14 лет
Покупатель виллы с пятью спальнями за AED 5,7 млн внёс 10 % в 2004 году и ещё 20 % в октябре 2008-го — всего AED 1,7 млн, то есть около 30 % цены (The National, 02.12.2014). В 2009 году Nakheel остановила проект на время реструктуризации долгов Dubai World (AGBI, 25.11.2022). В 2014 году, по данным The National, все участки Palm Jebel Ali числились в DLD «в процессе отмены».
В 2022 году Nakheel официально отменила старый проект и перезапустила его. Прямым покупателям предложили на выбор полный возврат вложенного или кредит в размере 150 % вложенного при покупке в новом проекте (AGBI, 25.11.2022). Номинально наш покупатель получил назад AED 1,7 млн — ровно столько, сколько внёс. Процентов за 14 лет не было. Покупателям с рук, по тому же источнику, Nakheel возвращала только то, что получила сама, без наценки, уплаченной при перепродаже.
Подробно — в статье Palm Jebel Ali: вложили в 2008, вернули в 2022.
Что ещё отменяли и почему здесь этого нет
В прессе описаны отмены, заморозки и обмены на другие проекты: Dubai Pearl, Lost City, Nakheel Harbour & Tower, Dubai Waterfront, Palm Deira, The World, Trump International Palm. Публичной цифры «сколько покупатель вложил → сколько ему вернули» по ним мы не нашли, поэтому в таблицу их не включаем.
Что изменил эскроу: Закон Дубая № 8 от 2007
По Закону Дубая № 8 от 2007%20of%202007.html) деньги покупателей строящегося жилья поступают на выделенный эскроу-счёт конкретного проекта и выдаются застройщику по этапам строительства. Если проект отменён регулятором RERA, застройщик обязан вернуть покупателям все платежи; возврат идёт по процедуре того же закона.
Что из этого следует для читателя, который сравнивает 2005 год и сегодняшний день:
- Договор Dubai Lagoon 2005 года заключён до этого закона. Шли ли платежи покупателей Dubai Lagoon через эскроу, в источнике не сказано, и мы этого не утверждаем.
- Эскроу защищает только деньги, которые на него пришли. Платёж на счёт компании, брокера или физического лица вне этой защиты.
- Эскроу не ускоряет стройку. Он определяет, куда идут деньги, но не обещает, что дом сдадут в срок.
- Право на возврат и фактическая сумма на руках — разные вещи. Процедура распределяет то, что есть на счёте проекта.
Как проверить счёт и регистрацию Oqood до первого платежа — в статье Эскроу и Oqood.
Off-plan сегодня: доля в регистрациях по реестру DLD
Покупок на стадии строительства стало намного больше, чем в годы, когда подписывались договоры Dubai Lagoon. Ниже — число регистраций жилья по реестру продаж DLD (все типы жилья) и доля off-plan в них.
| Год | Off-plan | Готовое | Доля off-plan |
|---|---|---|---|
| 2012 | 2 736 | 24 094 | 10 % |
| 2013 | 8 733 | 39 962 | 18 % |
| 2014 | 10 936 | 32 155 | 25 % |
| 2015 | 12 005 | 22 281 | 35 % |
| 2016 | 14 808 | 17 995 | 45 % |
| 2017 | 19 435 | 18 670 | 51 % |
| 2018 | 13 540 | 12 540 | 52 % |
| 2019 | 18 905 | 12 717 | 60 % |
| 2020 | 12 993 | 14 184 | 48 % |
| 2021 | 21 654 | 27 940 | 44 % |
| 2022 | 40 153 | 41 929 | 49 % |
| 2023 | 64 251 | 50 518 | 56 % |
| 2024 | 104 074 | 58 441 | 64 % |
| 2025 | 128 567 | 59 494 | 68 % |
В 2025 году две из трёх регистраций жилья в Дубае были off-plan. Число таких сделок выросло с 2 736 в 2012 году до 128 567 в 2025-м. Таблица показывает, сколько покупателей платит за ещё не построенное, и ничего не говорит о надёжности конкретных проектов — это не прогноз и не оценка риска. Сравнение покупки на стадии строительства и готового жилья — в статье Off-plan или готовое.
Что проверить до покупки off-plan
Каждый пункт — отдельная статья, здесь только список:
- Застройщик и проект — регистрация, статус, история сдачи прежних объектов: проверка застройщика.
- Куда идут деньги — эскроу-счёт проекта в договоре и в платёжке, регистрация Oqood на ваше имя: эскроу и Oqood.
- Срок сдачи и отсрочка — что договор разрешает застройщику и что даёт вам просрочка: срок сдачи и неустойка.
- Цена выхода, если платить станет нечем — удержания при расторжении по ст. 11 Закона Дубая № 13 от 2008 в редакции Закона № 19 от 2017 считает калькулятор удержания off-plan.
- Готовое или стройка — сравнение off-plan и готового жилья.
Если проект уже встал
Действия зависят от того, что именно произошло: просрочка, заморозка, отмена регулятором, расторжение по вашей неоплате. Порядок разобран отдельно:
- возврат денег от застройщика — три сценария и порядок шагов;
- жалоба в RERA — что регулятор рассматривает, а что нет;
- срок сдачи и неустойка — если стройка идёт, но с опозданием.
Если у вас договор в проекте, который задерживают, заморозили или пометили как отменённый, юристы LAWERA по направлению «Споры с застройщиком» разберут договор, платёжные документы и статус проекта в DLD и скажут, какой путь в вашей ситуации реален, а какой нет. Результат спора мы не обещаем: он зависит от документов, от статуса проекта и от того, что осталось у застройщика. Сумму возможного удержания при расторжении можно заранее прикинуть в калькуляторе.
Откуда цифры и чего в них нет
- Суммы по проектам — из публикаций деловой прессы: Khaleej Times, 22.12.2024, The National, 02.12.2014, AGBI, 25.11.2022. Это слова конкретных покупателей и данные издания, а не выписка DLD.
- Сбор DLD в этих историях не учтён: источники не говорят, платили ли его и вернули ли при отмене.
- Статус Dubai Lagoon — на декабрь 2024 года. Более свежих публикаций о выплатах мы не нашли. Проверяйте статус проекта в DLD на дату своего решения.
- Доля off-plan — наш подсчёт по реестру продаж DLD (выгрузка Dubai Pulse, сделки 2004 – 14.09.2026), фильтр — жилая недвижимость.
Частые вопросы
Какие проекты в Дубае отменены?
Официальный статус конкретного проекта ведёт DLD, и проверять нужно именно его. В этой статье — три истории, где известна сумма «вложили → вернули». О других отменах в прессе писали, но без таких цифр.
Что происходит с деньгами, если off-plan проект в Дубае отменили?
По закону: если проект отменён RERA, застройщик обязан вернуть все платежи покупателей по процедуре Закона Дубая № 8 от 2007. Сколько и когда придёт на практике, зависит от того, что осталось на эскроу-счёте, и от того, шли ли туда ваши платежи. Порядок — в статье возврат денег от застройщика.
Почему в Palm Jebel Ali вернули деньги, а в Dubai Lagoon нет?
Мы знаем только то, что написано в источниках: Nakheel в 2022 году отменила и перезапустила проект и предложила прямым покупателям возврат или кредит; по Dubai Lagoon на декабрь 2024 года возвратов не было. Причины разницы источники не раскрывают, и мы их не додумываем.
Защищает ли эскроу от недостроя?
Эскроу защищает деньги, поступившие на счёт проекта, от расходования на другое. От задержки стройки он не страхует, а платежи мимо счёта не защищает совсем.
Это исторические данные из прессы и реестра сделок, а не инвестиционный совет, не прогноз и не консультация по вашему делу. Прошлые истории не говорят, что будет с другими проектами. Одна история — один покупатель, а не средний результат рынка.
