Продажа объекта в Дубае
Продажа технически проще покупки, но у неё свои узкие места: NOC застройщика, погашение ипотеки, расчёты и документы продавца, который находится за границей. Их лучше готовить до выхода на рынок, а не после того, как найден покупатель.
Порядок сделки
- Оценка и подготовка документов. Title deed, паспорт, справка об отсутствии задолженности по service charges, письмо банка при ипотеке.
- Договор с брокером, если он привлекается: комиссия и условия письменно, на форме DLD.
- Согласование условий с покупателем и подписание договора купли-продажи на форме DLD: цена, депозит, срок закрытия, кто платит сборы.
- NOC застройщика — письмо об отсутствии возражений. Продавец запрашивает его у застройщика или управляющей компании; выдаётся при отсутствии долгов по содержанию.
- Погашение ипотеки, если она есть: банк выдаёт письмо о сумме долга, залог снимается в рамках сделки.
- Регистрация перехода права у регистрационного трасти DLD и выдача title deed покупателю.
- Расчёты — продавец получает деньги в момент регистрации.
Как продавец получает деньги
Стандарт рынка — банковский чек покупателя, который передаётся продавцу у трасти в момент выпуска title deed. Если покупатель берёт ипотеку, его банк оплачивает продавцу напрямую по своей процедуре. Если объект в залоге у банка продавца, часть цены идёт на погашение долга, остаток — продавцу; такие сделки требуют согласования двух банков и занимают дольше. Для продавца из России отдельный вопрос — куда зачислять выручку: счёт в ОАЭ упрощает расчёты, а перевод в Россию планируется заранее с учётом валютных правил.
Сборы: кто что платит
- Сбор DLD за переход права — 4 %. Формально 2 % платит продавец и 2 % покупатель, на практике обычно всю сумму платит покупатель; распределение фиксируется в договоре.
- NOC застройщика — по тарифу застройщика, обычно за счёт продавца.
- Комиссия брокера — по договору с ним.
- Трасти и фиксированные сборы DLD — по договорённости сторон, чаще на покупателе.
- Погашение ипотеки — комиссия банка за досрочное закрытие по условиям кредита.
Что готовить заранее
Три документа растягивают сделку чаще всего: NOC застройщика, справка об отсутствии задолженности по service charges и письмо банка по ипотеке. Запросите их до выхода на рынок. Продавец с готовым пакетом закрывает сделку быстрее и торгуется увереннее: покупатель видит, что закрытие не зависит от чужих сроков.
Продажа из-за границы
Продать можно по доверенности. Доверенность из России проходит консульскую легализацию (МИД России → посольство ОАЭ → МИД ОАЭ) и переводится на арабский — ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле. Проще оформить доверенность у нотариуса в ОАЭ во время визита. В тексте — полномочия на продажу конкретного объекта, подписание договора, получение NOC, снятие залога и получение денег. Неточная доверенность останавливает сделку у трасти.
Продажа off-plan до сдачи
Лот в строящемся проекте продаётся через переуступку: нужны согласие застройщика (NOC) и переоформление Oqood на нового покупателя в DLD. Застройщики устанавливают свои условия — минимальную оплаченную долю, сбор за переуступку, — уточняем по конкретному проекту. Покупатель возмещает вам уплаченное с надбавкой или дисконтом, а остаток графика продолжает платить на эскроу.
Налоги
В ОАЭ у физических лиц по общему правилу нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости. Но у налогового резидента России доход от продажи зарубежной недвижимости декларируется в России, и с 2026 года применяется новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ. Порядок и льготы по сроку владения считаются отдельно, до сделки, а не после.
Депозит и срок закрытия
В договоре фиксируются сумма депозита покупателя, срок закрытия и последствия срыва для каждой стороны. Депозит обычно передаётся на хранение брокеру или трасти, а не продавцу напрямую, и переходит продавцу при отказе покупателя без оснований. Для продавца важно, чтобы срок закрытия был достижим с учётом NOC и банка: если сделка сорвётся по его вине, депозит возвращается покупателю, а договор может предусматривать и компенсацию. Поэтому срок ставится с запасом, а не «как можно скорее».
Что тормозит сделки
- Задолженность по service charges — NOC не выдадут
- Неснятая ипотека без согласования с банком
- Продавец за границей с неправильно оформленной доверенностью
- Расхождение имени или площади в title deed и договоре
- Арендатор в объекте: продажа с арендатором возможна, договор аренды переходит покупателю, но покупатель должен об этом знать до подписания
Когда продажу лучше отложить
Честно: если есть долг по содержанию, который нечем закрыть, если ипотечный банк ещё не подтвердил условия досрочного погашения, если в title deed ошибка, которую не исправили, — выход на рынок только создаст сорванную сделку и потерянный депозит. Сначала документы, потом объявление.
Частые вопросы
Сколько занимает продажа?
Технически — недели после согласования условий. Дольше всего занимает поиск покупателя и получение NOC.
Можно ли продать объект с арендатором?
Да. Договор аренды сохраняется, покупатель становится новым арендодателем. Это указывается в договоре купли-продажи.
Что если покупатель отказался после депозита?
Судьба депозита определяется договором: обычно он остаётся продавцу при отказе покупателя без оснований. Формулировку проверяем до подписания.
Это общая рамка, а не консультация. Право ОАЭ меняется, а процедуры различаются по эмиратам и свободным зонам. Конкретную ситуацию разбираем отдельно.
