Die meisten Eigentümer, die bei uns verkaufen, sind nicht in Dubai, wenn sie sich dazu entschließen. Ihre Fragen sind praktisch: Geht das ohne Anreise? Wie kommt das Geld zu mir? Was wird aus meinem Mieter? Und was will das Finanzamt zu Hause? Technisch ist der Verkauf in Dubai einfacher als der Kauf. Seine Engpässe liegen in drei Dokumenten, und die lassen sich besorgen, bevor Sie überhaupt inserieren.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Besteuerung im Heimatland hängt von Ihrem persönlichen Fall ab. Wir prüfen jeden Fall einzeln.
Drei Wege aus der Immobilie
- Normaler Weiterverkauf einer fertigen Wohnung mit Title Deed, umgeschrieben bei einem Registration Trustee des Dubai Land Department (DLD).
- Verkauf mit Mieter. Zulässig: Nach Art. 28 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 berührt der Eigentümerwechsel einen befristeten Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt als Vermieter in den bestehenden, über Ejari registrierten Vertrag ein. Investoren, die Mieteinnahmen suchen, kaufen oft gerade so.
- Weiterverkauf vor Übergabe (Assignment) einer Einheit im Bau: Sie übertragen Ihre Position aus dem Vertrag mit dem Bauträger. Dafür brauchen Sie seine Zustimmung (NOC), und der Oqood-Eintrag wird beim DLD auf den Käufer umgeschrieben. Die Bedingungen – etwa eine Mindestquote bereits gezahlter Raten und eine Übertragungsgebühr – legt jeder Bauträger selbst fest; wir bestätigen sie für das konkrete Projekt.
Der Ablauf in sieben Schritten
- Unterlagen sammeln: Title Deed, Reisepass, Bestätigung ohne Rückstände bei der Service Charge, bei Hypothek ein Schreiben der Bank.
- Maklervertrag auf dem DLD-Formular, falls Sie einen Makler einschalten: Provision, Exklusivität und Laufzeit schriftlich.
- Einigung mit dem Käufer und Kaufvertrag auf dem DLD-Formular: Preis, Anzahlung, Schlusstermin, wer welche Gebühr trägt.
- NOC des Bauträgers oder der Verwaltung anfordern.
- Hypothek ablösen, falls vorhanden: Die Bank nennt den Ablösebetrag, die Belastung wird im Rahmen des Geschäfts gelöscht.
- Umschreibung beim Trustee: Das DLD stellt dem Käufer das Title Deed aus. Wie der Termin abläuft, steht im Beitrag Title Deed und Registrierung beim DLD.
- Zahlung an Sie im Moment der Umschreibung.
Die drei Dokumente, die über das Tempo entscheiden
NOC des Bauträgers. Das No Objection Certificate bestätigt, dass für die Einheit keine Rückstände bei der Service Charge und keine sonstigen Hindernisse bestehen. Es wird nur ausgestellt, wenn das Konto ausgeglichen ist; die Gebühr richtet sich nach dem Tarif des Bauträgers und trägt meist der Verkäufer. Warum Rückstände den Verkauf blockieren, erklärt Service Charge in Dubai.
Liability Letter der Bank. Ist die Wohnung finanziert, nennt Ihre Bank den Ablösebetrag und die Vorfälligkeitsgebühr nach Ihrem Kreditvertrag. Zwei Banken in einem Geschäft – Ihre und die des Käufers – verlängern die Vorbereitung um Wochen, nicht den Termin selbst.
Vollmacht. Wenn Sie nicht anreisen, verkauft ein Vertreter für Sie. Einfacher ist eine Vollmacht bei einem Notar in den VAE während eines Besuchs. Aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz genügt keine Apostille, weil die VAE dem Haager Übereinkommen nicht beigetreten sind: Die Vollmacht durchläuft die Legalisation (Stufen im Heimatland, Außenministerium, Botschaft der VAE, Außenministerium der VAE) und wird von einem beim Justizministerium der VAE zugelassenen Übersetzer ins Arabische übertragen. Der Text muss den Verkauf der konkreten Einheit, die Unterschrift unter den Vertrag, das NOC, die Löschung der Hypothek und den Empfang des Kaufpreises abdecken. Eine falsche Einheitennummer genügt, damit der Trustee ablehnt. Hilfe dabei: Legalisierung von Dokumenten.
Wie Sie Ihr Geld bekommen
Üblich ist ein Bankscheck (Manager's Cheque) des Käufers, den Sie oder Ihr Vertreter beim Trustee in dem Moment erhalten, in dem das Title Deed für den Käufer ausgestellt wird. Finanziert der Käufer, zahlt seine Bank nach eigenem Verfahren. Ist Ihre Wohnung belastet, wird aus dem Kaufpreis zuerst Ihre Bank abgelöst, der Rest geht an Sie.
Planen Sie früh, wohin das Geld fließt. Ein Konto in den VAE vereinfacht die Einlösung des Schecks erheblich; wie Sie eines als Privatperson eröffnen, beschreibt Privatkonto in Dubai. Jede Weiterüberweisung nach Europa wird die empfangende Bank nach der Herkunft fragen. Bewahren Sie deshalb Title Deed, Kaufvertrag und Belege des Trustees auf – sie sind Ihr Nachweis. Nehmen Sie auch keine Barzahlungen an: Makler unterliegen in den VAE den Geldwäschepflichten, und Käufe mit Bargeld ab AED 55.000 sind meldepflichtig.
Gebühren: wer was zahlt
| Position | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|
| DLD-Gebühr 4 % | formal je 2 % Verkäufer und Käufer, in der Praxis meist der Käufer; maßgeblich ist der Vertrag |
| Trustee und feste DLD-Gebühren | nach Vereinbarung, meist der Käufer |
| NOC des Bauträgers | Verkäufer |
| Maklerprovision | nach Ihrem Maklervertrag |
| Vorfälligkeitsgebühr der Bank | Verkäufer, nach Kreditvertrag |
Die festen Beträge finden Sie beim DLD unter Property Sale Registration und im Beitrag Kaufnebenkosten Dubai. Denken Sie beim Preis daran: Ihr Käufer rechnet die 4 % mit ein.
Verkauf mit Mieter: was geht und was nicht
Der Mieter bleibt. Wollen Sie leer verkaufen, weil Selbstnutzer oft mehr zahlen, ist das Gesetz streng: Nach Art. 25 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 26 von 2007 in der Fassung von 2008 ist der Verkauf zwar ein Grund, den Mieter zum Ende des Vertrags zu kündigen, aber nur mit einer Frist von mindestens 12 Monaten, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben. Wer leer verkaufen will, plant also mindestens ein Jahr voraus. Die zweite Möglichkeit ist eine Einigung mit dem Mieter. Im Kaufvertrag sollte der Käufer das Mietverhältnis ausdrücklich anerkennen. Mehr zum Mietrecht in Dubai: Mietrendite Dubai.
Anzahlung und Schlusstermin
Der Vertrag regelt die Höhe der Anzahlung, wo sie verwahrt wird und was bei einem Rückzug passiert. Üblich ist, dass die Anzahlung beim Makler oder Trustee liegt, nicht bei Ihnen, und an Sie fällt, wenn der Käufer ohne Grund abspringt. Umgekehrt gilt: Scheitert das Geschäft an Ihnen, etwa weil das NOC nicht rechtzeitig kommt, geht die Anzahlung zurück, und der Vertrag kann zusätzlich eine Entschädigung vorsehen. Setzen Sie den Schlusstermin deshalb mit Puffer für NOC und Bank, nicht „so schnell wie möglich“.
Steuern: in Dubai und in Deutschland
In den VAE fällt beim Verkauf einer Wohnung durch eine Privatperson keine eigene Einkommen- oder Veräußerungsgewinnsteuer an. Die Frage „steuerfrei verkaufen?“ entscheidet sich aber in Ihrem Wohnsitzstaat.
Deutschland. Zwischen Deutschland und den VAE gibt es seit dem 01.01.2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr (BMF, Stand der DBA am 1. Januar 2026). Wer in Deutschland einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist mit seinem Welteinkommen steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG). Ob und in welcher Höhe ein Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung in Dubai erfasst wird, richtet sich nach deutschem Recht und hängt von den Umständen Ihres Falls ab. Rechnen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie einen Preis vereinbaren – dann verhandeln Sie über den Nettoerlös. Beachten Sie auch: Eine behaltene Wohnung in Deutschland kann Ihren deutschen Wohnsitz erhalten, selbst wenn Sie längst in Dubai leben; dazu der Beitrag Steuerwohnsitz in Dubai.
Österreich und Schweiz. Beide Länder haben ein DBA mit den VAE. Wie es Veräußerungsgewinne aus Immobilien zuordnet und was im Heimatland zu erklären ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Was wir Verkäufern abraten
- Inserieren, bevor NOC und Clearance vorliegen.
- Eine Anzahlung außerhalb eines Trustee- oder Maklerkontos annehmen.
- Eine Vollmacht unterschreiben, die die falsche Einheit nennt oder die Löschung der Hypothek nicht erfasst.
- Davon ausgehen, dass der Mieter von selbst auszieht.
- Mit einem Fehler im Title Deed auf den Markt gehen, der nicht berichtigt ist.
Wenn Sie den Verkauf aus der Ferne vorbereiten möchten, finden Sie unsere Leistungen auf der Seite Immobilien.
Häufige Fragen
Kann ich meine Wohnung in Dubai von Deutschland aus verkaufen?
Ja, mit einer Vollmacht, die in den VAE notariell errichtet oder aus Deutschland legalisiert und ins Arabische übersetzt wurde. Anreisen müssen Sie dann nicht.
Wie lange dauert der Verkauf?
Wenn NOC und Bankschreiben bereitliegen, wenige Wochen ab Einigung mit dem Käufer. Die Unbekannte ist die Suche nach dem Käufer.
Kann ich eine Off-Plan-Wohnung vor der Übergabe verkaufen?
In der Regel ja, per Assignment mit NOC des Bauträgers und Umschreibung des Oqood. Die Bedingungen legt der Bauträger fest.
Ist der Verkauf einer Immobilie in Dubai für Deutsche steuerfrei?
In den VAE ja. In Deutschland entscheidet das deutsche Recht, weil es kein DBA mit den VAE mehr gibt. Klären Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.