Immobilien in Dubai: der Kauf und der Streit
In Dubai zahlt der Käufer, bevor er die Schlüssel bekommt – bei Off-Plan-Objekten (Kauf vom Plan) manchmal Jahre vorher. Unsere Arbeit hat deshalb zwei Hälften: den Kauf prüfen und abschließen, sodass es später nichts zu streiten gibt, und den Streit führen, wenn der Kauf ohne uns gelaufen ist.
Wer zu uns kommt
- Käufer, die eine Off-Plan-Wohnung ausgesucht haben, zur Anzahlung gedrängt werden und einen sechzigseitigen Vertrag vor sich haben, den niemand gelesen hat.
- Eigentümer, deren Übergabe ein, zwei oder drei Jahre überfällig ist und denen gerade ein „Addendum“ vorgelegt wurde, mit dem sie auf alle Ansprüche verzichten sollen.
- Anleger, die einem Makler eine „Reservierungsgebühr“ gezahlt haben – für eine Wohnung, die sich als eine andere herausstellte oder gar nicht existierte.
- Verkäufer, die ein NOC (Unbedenklichkeitsbescheinigung) des Bauträgers, eine Vollmacht und eine klare Antwort brauchen, wer welche Gebühr zahlt.
- Käufer, die ein Objekt ab AED 2 Mio. ansehen und wissen wollen, ob es wirklich für ein zehnjähriges Golden Visa reicht und was vor der Unterschrift zu prüfen ist.
- Familien, deren Angehöriger verstorben ist, mit einer Wohnung in Dubai allein auf seinen Namen – und ohne jede Ahnung, wo man anfängt.
Wie der Kauf als Ausländer abläuft: Immobilien in Dubai kaufen. Wo Ausländer überhaupt Eigentum erwerben können: Freehold und Leasehold.
Was wir tun – Schritt für Schritt
Vor dem Kauf
- Bauträger und Projekt prüfen: Registrierung des Projekts, Treuhandkonto (Escrow) nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 des Emirats Dubai, Baufortschritt, wie der Bauträger frühere Projekte übergeben hat.
- Den Vertrag lesen, bevor Sie unterschreiben: Fertigstellungstermin und was als Verzug gilt, Kulanzfrist, Vertragsstrafe, Rücktrittsrechte, wohin die Zahlungen fließen. Was verhandelbar ist, verhandeln wir. Zur Grundsatzfrage: Off-Plan oder fertige Immobilie.
- Die Kaufnebenkosten rechnen: 4 % DLD-Gebühr, Registrierungs-Treuhänder, feste Gebühren, Maklerprovision, NOC des Bauträgers, Bankkosten bei Finanzierung.
- Die Registrierung begleiten: Oqood (Vorregistrierung) bei Off-Plan, Eigentumsübertragung beim DLD bei fertigen Objekten, gegebenenfalls die Hypothek.
Wenn der Streit schon da ist
- Die Akte zusammenstellen: Vertrag, Zahlungen auf das Treuhandkonto, Korrespondenz, Verzugsmitteilungen. Ohne sie gibt es nichts, womit man zum Bauträger oder vor Gericht gehen könnte.
- Förmliche Forderung an Bauträger oder Makler. Ein großer Teil der Fälle endet hier – ein Bauträger, der ein ernstes Prozessrisiko sieht, einigt sich meist lieber.
- Beschwerde bei der RERA, wenn der Verstoß regulatorisch ist: Zahlungen am Treuhandkonto vorbei, nicht registriertes Projekt, annulliertes Projekt.
- Klage vor einem Gericht in Dubai, wenn keine Einigung gelingt: Vertragsauflösung, Rückzahlung, Verzugsstrafe.
- Vollstreckung. Urteil und Geld sind zwei verschiedene Etappen; wir begleiten beide.
Einzelheiten zu diesem Teil: Streit mit Bauträgern.
Womit Sie rechnen sollten: ein Beispiel
Bei einem Objekt für AED 2 Mio. fallen allein an staatlichen und Pflichtgebühren an:
| Posten | AED |
|---|---|
| DLD-Gebühr 4 % | 80.000 |
| Registrierungs-Treuhänder (4.000 + 5 % MwSt.) | 4.200 |
| Title Deed, Grundriss, Knowledge und Innovation Fee | 520 |
| Zusammen | 84.720 |
Dazu kommen NOC des Bauträgers, Maklerprovision und bei Finanzierung die Bankkosten. Insgesamt rechnet der Markt mit etwa 7–8 % über dem Kaufpreis bei Eigenkapital und 8–9 % mit Hypothek – ein Richtwert, keine Zusage. Ihren eigenen Fall rechnen Sie im Rechner für Kaufnebenkosten durch; die Erläuterung steht im Artikel Kaufnebenkosten in Dubai.
Was Sie bekommen
- Vor dem Kauf: ein schriftliches Gutachten zu Objekt und Vertrag – was geprüft wurde, welche Risiken bleiben, was wir ändern würden.
- Beim Kauf: registriertes Eigentum – Title Deed oder Oqood-Eintrag auf Ihren Namen – und eine Gebührenrechnung auf den Dirham genau.
- Im Streit: eine Forderung, die der Bauträger ernst nimmt, eine Strategie mit ehrlicher Einschätzung der Chancen, danach eine Auflösungsvereinbarung, eine Entscheidung der RERA oder ein Urteil – und die Arbeit an der Vollstreckung.
Was wir außerdem im Immobilienrecht übernehmen
- Streit zwischen Vermieter und Mieter vor dem Dubai Rental Disputes Center (RDC). Zur Vermietung selbst: Mietrendite und Ejari.
- Übergabeverzug, Rücktritt und Entschädigung durch Bauträger – siehe Streit mit Bauträgern. Was bei einem Rücktritt einbehalten werden darf, zeigt der Rechner Off-Plan-Rücktritt.
- Testamente über Immobilien in den VAE, registriert bei den DIFC Courts oder den Gerichten in Dubai – siehe Testament und Erbrecht in Dubai und DIFC-Testament.
- Golden Visa über eine Immobilie – siehe Visum und Aufenthalt und Golden Visa durch Immobilienkauf.
Das Honorar wird für jeden Fall einzeln festgelegt: Es hängt davon ab, wie komplex die Sache ist und wie viele unserer Juristen sie braucht. Ein Angebot machen wir, sobald wir die Unterlagen gesehen haben.
Was wir tun und was bei Ihnen bleibt
Wir prüfen, entwerfen, verhandeln und vertreten Sie vor der RERA und vor Gericht. Von Ihnen kommen die Unterlagen und Zahlungsbelege: jede Quittung, die gesamte Korrespondenz mit Bauträger und Makler, eine Vollmacht für Ihren Vertreter und Ihre Anwesenheit in den VAE, wo das Verfahren sie verlangt – ein Antrag auf das Golden Visa etwa wird persönlich gestellt. Über den Ausgang eines Streits entscheiden Vertrag, Beweise und Gericht, nicht unsere Wünsche. Unsere Einschätzung der Chancen bekommen Sie im ersten Gespräch; sind sie schwach, sagen wir das.
Wann wir absagen oder der Fall keine Aussicht hat
- Der Verzug liegt innerhalb der Kulanzfrist, die der Vertrag erlaubt. Dann gibt es keinen Anspruch, nur Warten.
- Der Markt ist gefallen, der Wechselkurs hat sich bewegt, Ihre Pläne haben sich geändert. Das alles ist kein Rücktrittsgrund, und wenn der Käufer vertragsbrüchig ist, darf der Bauträger einen Teil des Gezahlten rechtmäßig einbehalten.
- Das Geld ging bar an einen Makler, ohne Quittung und ohne Nachrichten. Ein Fall mag existieren, er beginnt aber mit der Rekonstruktion der Beweise – wie realistisch das ist, sagen wir sofort.
- Sie wollen den Bauträger bestrafen, nicht Ihr Geld zurück. Ein Gericht in Dubai entscheidet einen Geldstreit; für alles andere ist es nicht der Ort.
Preisprognosen oder Empfehlungen für „den besten Stadtteil“ geben wir nicht. Wer den Markt einordnen will, findet Zahlen in den Artikeln Immobilienpreise in Dubai: Entwicklung und Stadtteile im Vergleich.
So fangen Sie an
Die erste Beratung ist kostenlos. Schreiben Sie uns per WhatsApp oder Telegram an +971 58 600 98 87 und schicken Sie Vertrag und Zahlungsbelege mit; wir lesen sie vor dem Gespräch, damit Sie nichts nacherzählen müssen. Steht der Kauf noch bevor, genügen der Link zum Inserat und der Name des Bauträgers. Das Büro erreichen Sie unter +971 4 585 7471, 10:00–19:00 Uhr Dubai-Zeit. Sie können Ihre Lage auch zuerst auf der Startseite durchgehen.
⚠️ Dies beschreibt eine Leistung und ist keine Rechtsberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten. Wir prüfen jeden Fall einzeln.