Off-Plan in Dubai oder fertige Wohnung: Escrow, Oqood, Fristen und Risiken
Off-Plan heißt: Sie kaufen vom Bauträger eine Wohnung, die noch gebaut wird, und zahlen in Raten nach Zahlungsplan. Das ist in Dubai inzwischen der Normalfall und rechtlich besser abgesichert als noch vor zwanzig Jahren. Die Absicherung schützt Ihr Geld aber vor Zweckentfremdung – nicht vor Bauverzug und nicht vor den Folgen einer verpassten Rate. Ob Off-Plan oder Bestand besser passt, entscheiden Ihr Zeithorizont, Ihre Liquidität und Ihre Toleranz für Verzögerungen.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten und Free Zones. Wir prüfen jeden Fall einzeln.
Wie verbreitet Off-Plan in Dubai ist
Der Anteil der Off-Plan-Käufe an allen registrierten Wohnungs- und Hausverkäufen im Register des Dubai Land Department (DLD):
| Jahr | Off-Plan | Fertig (Bestand) | Anteil Off-Plan |
|---|---|---|---|
| 2022 | 40.153 | 41.929 | 49 % |
| 2023 | 64.251 | 50.518 | 56 % |
| 2024 | 104.074 | 58.441 | 64 % |
| 2025 | 128.567 | 59.494 | 68 % |
Zum Vergleich: 2012 lag der Anteil bei 10 %. Wer heute in Dubai sucht, bekommt also sehr oft zuerst Neubauprojekte angeboten.
Off-Plan und Bestand im Vergleich
| Off-Plan | Fertige Immobilie | |
|---|---|---|
| Einstieg | Ratenzahlung nach Baufortschritt, oft niedrigerer Preis | voller Kaufpreis oder Hypothek sofort |
| Mieteinnahmen | keine bis zur Übergabe | ab dem ersten Monat möglich |
| Risiko | Bauverzug, Änderungen am Projekt, Ratenausfall | Zustand der Wohnung, Rückstände des Verkäufers |
| Besichtigung | Pläne und Musterwohnung | die echte Wohnung, Gebäude, Verwaltung |
| Registrierung | Oqood (vorläufig), später Title Deed | Title Deed sofort |
Wie Ihr Geld beim Off-Plan-Kauf geschützt ist
Escrow-Konto
Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 des Emirats Dubai fließen die Zahlungen der Käufer auf ein eigenes Treuhandkonto (Escrow) des Projekts. Der Bauträger erhält das Geld in Tranchen nach Baufortschritt, nicht nach eigenem Ermessen. Den Gesetzestext veröffentlicht das Emirat hier: Gesetz Nr. 8 von 2007. Praktisch heißt das: Zahlen Sie nur auf das Escrow-Konto, das im Vertrag und in der DLD-Registrierung genannt ist – nie auf ein anderes Konto „des Vertriebs“.
Wie wichtig das ist, zeigen Altfälle aus der Zeit davor. Beim Projekt Dubai Lagoon von 2005 hatten Käufer laut Khaleej Times bis Ende 2024 nichts zurückerhalten, nachdem das DLD das Projekt im Oktober 2024 als „in Aufhebung“ markiert hatte. Bei Palm Jebel Ali stand der Bau ab 2009 still; 2022 wurde das alte Projekt aufgehoben und direkte Käufer erhielten laut Wirtschaftspresse ihre Einzahlungen zurück – ohne Zinsen, nach 13 Jahren.
Oqood
Der Kauf wird vorläufig im Oqood-System des DLD registriert, dem Register für Einheiten im Bau. Die DLD-Gebühr von 4 % zahlen Sie bei dieser Registrierung; bei der Übergabe wird sie nicht noch einmal erhoben, und der Oqood-Eintrag wird in ein Title Deed umgewandelt. Für die Oqood-Bearbeitung fällt zusätzlich eine kleine Gebühr an, deren Höhe wir zum Tag des Geschäfts bestätigen. Einzelheiten zu allen Kosten: Kaufnebenkosten Dubai.
Das größte Risiko ist nicht der Bauträger, sondern die verpasste Rate
Ein Zahlungsplan läuft über Jahre, jede Rate muss pünktlich ankommen. Wer eine Rate nicht zahlt, gibt dem Bauträger den Grund zur Kündigung. Der Bauträger darf aber nicht einfach selbst kündigen. Nach Art. 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in der Fassung des Gesetzes Nr. 19 von 2017 läuft es so:
- Der Bauträger meldet den Verstoß dem DLD.
- Das DLD stellt Ihnen eine schriftliche Mitteilung zu: Sie haben 30 Tage, um Ihre Pflichten zu erfüllen.
- Erst danach darf der Bauträger handeln – und wie viel er behalten darf, hängt vom Baufortschritt ab:
| Baufortschritt | Rechte des Bauträgers |
|---|---|
| über 80 % | Vertrag halten und Restbetrag fordern, Versteigerung über das DLD beantragen oder kündigen und bis zu 40 % des Objektwerts einbehalten |
| 60–80 % | kündigen und bis zu 40 % des Objektwerts einbehalten |
| unter 60 % (Bau begonnen) | kündigen und bis zu 25 % des Objektwerts einbehalten |
| Bau nicht begonnen (aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle) | kündigen und bis zu 30 % der gezahlten Beträge einbehalten |
Den Rest muss der Bauträger innerhalb eines Jahres nach der Kündigung oder innerhalb von 60 Tagen nach dem Weiterverkauf der Einheit zurückzahlen – je nachdem, was früher eintritt. Hebt die Regulierungsbehörde RERA das Projekt auf, erhalten die Käufer alle Zahlungen nach dem Verfahren des Gesetzes Nr. 8 von 2007 zurück. Quelle: Erläuterungen des DLD zu Art. 11.
Ein Rechenbeispiel: Wohnung zu AED 1,5 Mio., Baufortschritt 50 %, Sie haben AED 600.000 gezahlt. Der Bauträger darf höchstens 25 % des Objektwerts einbehalten, also AED 375.000; mindestens AED 225.000 stehen Ihnen zu. Ihre eigene Konstellation rechnen Sie mit dem Rechner für den Off-Plan-Rücktritt nach.
Die Mitteilung des DLD ist der Moment zu handeln: Innerhalb der 30 Tage lässt sich die Pflicht noch erfüllen und die Kündigung vermeiden. Planen Sie deshalb die Quelle jeder Rate – inklusive Überweisungsweg aus Europa und Wechselkurs Euro–Dirham – vor der Unterschrift, nicht vor jeder Zahlung.
Was im Off-Plan-Vertrag stehen muss
- Übergabetermin und zulässige Verzögerung – und was bei Überschreitung folgt.
- Änderungsrecht des Bauträgers – Grundriss, Fläche, Ausstattung, Gemeinschaftsflächen.
- Weiterverkauf vor Fertigstellung – Mindestquote bezahlt, NOC, Gebühren.
- Kündigung und Einbehalt – nicht schlechter als das Gesetz erlaubt.
- Escrow-Konto – Nummer und Bank, identisch mit der Registrierung.
Um genau diese Klauseln drehen sich später fast alle Streitigkeiten. Wenn es bereits Streit gibt, hilft unsere Seite Streit mit Bauträgern.
Die versteckten Kosten des Wartens
Beim Vergleich wird fast immer die entgangene Miete vergessen. Eine fertige Wohnung mit einem Schlafzimmer in JVC (Jumeirah Village Circle) brachte laut Median der Ejari-Mietverträge der letzten zwölf Monate rund AED 70.000 Bruttomiete im Jahr. Eine Einheit im Bau bringt in dieser Zeit nichts, während Ihr Geld schon gebunden ist. Jedes Baujahr kostet also Miete, die der niedrigere Einstiegspreis erst einmal ausgleichen muss. Wie Sie die Rendite ehrlich rechnen, steht im Beitrag Mietrendite Dubai.
Wann was passt
Off-Plan passt, wenn Sie die Wohnung erst in einigen Jahren brauchen, die Raten sicher aus laufenden Mitteln zahlen können und eine Verzögerung verkraften. Bestand passt, wenn Sie Mieteinnahmen ab sofort wollen, die Wohnung vor dem Kauf sehen möchten oder den vollen Betrag verfügbar haben. Den allgemeinen Kaufablauf beschreibt Immobilien in Dubai kaufen.
Häufige Fragen
Ist Off-Plan in Dubai sicher?
Sicherer als früher: Zahlungen laufen seit dem Gesetz Nr. 8 von 2007 über ein Escrow-Konto des Projekts. Das schützt vor Zweckentfremdung des Geldes, aber nicht vor Bauverzug oder vor dem Einbehalt bei eigenen Zahlungsausfällen.
Kann ich eine Off-Plan-Wohnung vor der Übergabe weiterverkaufen?
In der Regel ja, zu den Bedingungen des Bauträgers: Mindestquote bezahlt, NOC, Gebühren. Das prüfen wir im Vertrag vor dem Kauf.
Was passiert, wenn ich eine Rate nicht zahlen kann?
Das DLD setzt Ihnen eine Frist von 30 Tagen. Bleibt die Zahlung aus, darf der Bauträger je nach Baufortschritt kündigen und einen gesetzlich begrenzten Teil einbehalten; den Rest muss er zurückzahlen.
Zählt eine Off-Plan-Wohnung für das Golden Visa?
Grundvoraussetzung ist eine Immobilie ab AED 2 Mio. zum Kaufzeitpunkt. Wie Einheiten im Bau behandelt werden, bestätigen wir zum Tag der Antragstellung; die Regeln haben sich geändert. Mehr unter Golden Visa durch Immobilienkauf.