Immobilien in Dubai kaufen als Deutscher: Ablauf, Kosten und was Sie beachten sollten

Immobilien in Dubai kaufen: Ablauf, Kosten und was Sie als Deutscher beachten sollten

Ja, als Deutscher, Österreicher oder Schweizer können Sie in Dubai eine Wohnung oder Villa kaufen – ohne Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) und ohne Visum, allerdings nur in den Gebieten, die das Emirat für ausländische Eigentümer freigegeben hat. Der Ablauf ist schneller und digitaler als ein Notartermin in Deutschland. Teuer wird es fast immer an denselben Stellen: Anzahlung vor der Prüfung, falsch vorbereitete Vollmacht, unterschätzte Nebenkosten.

Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten und Free Zones. Wir prüfen jeden Fall einzeln.

Was anders ist als in Deutschland

Wer in Deutschland gekauft hat, kennt Notar, Auflassungsvormerkung und Grundbuch. In Dubai gibt es keinen Notar, der den Vertrag beurkundet und die Zahlung absichert. Die Rolle des Grundbuchs übernimmt das Dubai Land Department (DLD), die Grundstücks- und Katasterbehörde des Emirats. Die Eigentumsurkunde heißt Title Deed. Die Umschreibung erledigt ein vom DLD zugelassener Registrierungsdienstleister (Registration Trustee), und zwar an einem Termin, an dem Kaufpreis, Gebühren und Urkunde gleichzeitig „die Hände wechseln“.

Das bedeutet: Die Schutzmechanismen, die Ihnen in Deutschland der Notar abnimmt, müssen Sie in Dubai selbst in den Vertrag schreiben lassen – vor allem, was mit der Anzahlung passiert, wenn die Prüfung ein Problem findet.

Wohnung in Dubai kaufen: der Ablauf in sechs Schritten

1. Objekt auswählen und prüfen – Eigentum des Verkäufers, Belastungen, offene Service Charges, Fläche laut Urkunde, bei Neubau der Status von Projekt und Bauträger.
2. Kaufvereinbarung schließen – Preis, Fristen, wer welche Gebühren trägt, was bei Rücktritt einer Seite und bei gefundenen Belastungen gilt.
3. Anzahlung leisten – erst nach der Prüfung und nur auf Grundlage der unterschriebenen Vereinbarung.
4. NOC des Bauträgers einholen – bei Wiederverkäufen bestätigt der Bauträger mit einem No Objection Certificate, dass keine Forderungen gegen die Einheit bestehen.
5. Umschreibung beim DLD über den Registration Trustee: Zahlung des Kaufpreises und der Gebühren.
6. Title Deed erhalten – die Urkunde wird auf Ihren Namen ausgestellt.

Bei einer fertigen Wohnung und vollständigen Unterlagen dauert das in der Regel Wochen, nicht Monate. Die langsamsten Posten sind meist das NOC des Bauträgers und – wenn Sie in Deutschland bleiben – die Legalisierung Ihrer Vollmacht.

Was der Kauf kostet

Die größte Position ist die DLD-Gebühr von 4 % des Kaufpreises. Formal teilen sich Verkäufer und Käufer je 2 %, in der Praxis zahlt meist der Käufer alles; das steht im Vertrag. Dazu kommen feste Gebühren: Title Deed AED 250, Grundriss (Map) AED 250, Knowledge Fee und Innovation Fee je AED 10 sowie der Registration Trustee mit AED 4.000 zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer ab einem Kaufpreis von AED 500.000 (darunter AED 2.000 zuzüglich Mehrwertsteuer).

Für eine Wohnung zu AED 2 Mio. ergeben die staatlichen und Pflichtgebühren AED 84.720, davon AED 80.000 DLD-Gebühr. Maklerprovision, NOC des Bauträgers und Kosten einer Finanzierung kommen hinzu; als grobe Marktorientierung liegen die gesamten Erwerbskosten bei etwa 7–8 % über dem Preis bei Barkauf und 8–9 % mit Hypothek. Die ausführliche Aufstellung finden Sie im Beitrag Kaufnebenkosten Dubai](/de/artikel/rashody-pri-pokupke/), Ihre eigene Rechnung im Kaufnebenkosten-Rechner. Die Gebührenliste veröffentlicht das DLD selbst: [dubailand.gov.ae – Property Sale Registration.

Beachten Sie auch die Währung: Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt (1 USD = 3,6725 AED). Wer in Euro rechnet, trägt das Wechselkursrisiko Euro–Dollar – beim Kauf, bei jeder Mietzahlung und beim späteren Verkauf.

Welche Preise realistisch sind

Wir nennen keine „besten Lagen“ und keine Prognosen. Zur Orientierung dienen aber die tatsächlichen Transaktionen im DLD-Register. Medianpreise fertiger Wohnungen in den zwölf Monaten bis 23.09.2026:

Ein Median ist nicht der Preis einer bestimmten Wohnung: Etage, Blick, Gebäude und Zustand verschieben ihn deutlich. Und der Markt schwankt. Nach dem Höhepunkt im Juli 2008 fiel der Preisindex (BIS/REIDIN) bis Dezember 2010 um 37 %; zwischen Oktober 2014 und November 2020 um weitere 33 %. Mehr zur Lage und zum Unterschied zwischen Neubau und Bestand lesen Sie unter Off-Plan oder fertige Immobilie.

Was Sie beachten sollten: Erfahrungen aus unserer Praxis

Die Fehler, die wir bei Käufern aus dem deutschsprachigen Raum am häufigsten sehen, sind selten exotisch:

• Anzahlung vor der Prüfung. Die Prüfung findet ein Problem, das Geld liegt beim Verkäufer, und im Vertrag steht nichts dazu. Deshalb zuerst prüfen, dann zahlen.
• „Freehold“ laut Exposé. Maßgeblich ist, welches Recht in der Urkunde steht, nicht in der Anzeige. Warum das den Wiederverkauf und das Visum betrifft, erklärt der Beitrag Freehold in Dubai.
• Offene Service Charges. Rückstände des Verkäufers gehen mit der Wohnung über und blockieren das NOC.
• Geldtransfer in letzter Minute. Die Bank in den VAE, die die Zahlung empfängt, fragt nach der Herkunft der Mittel und will Belege sehen. Das klären Sie vor der Unterschrift; eine verpasste Zahlung kostet in der Regel die Anzahlung.
• Apostille statt Legalisierung. Dazu gleich mehr.

Kauf aus Deutschland: die Vollmacht

Wenn Sie nicht selbst anreisen, unterschreibt ein Bevollmächtigter. Hier scheitern viele: Die VAE sind nicht Mitglied des Haager Apostille-Übereinkommens. Eine Apostille, wie Sie sie aus dem Rechtsverkehr innerhalb Europas kennen, reicht nicht. Eine im Ausland errichtete Vollmacht durchläuft die konsularische Legalisierung – die Stufen, die Ihr Heimatstaat für diesen Dokumenttyp verlangt, dann die Botschaft der VAE und das Außenministerium der VAE – und wird von einem beim Justizministerium der VAE zugelassenen Übersetzer ins Arabische übersetzt. Eine fehlerhaft vorbereitete Vollmacht wird abgelehnt, das Geschäft steht, die Vertragsfristen laufen weiter. Wir übernehmen die Legalisierung von Dokumenten in jedem Land.

Nach dem Kauf: Erbfolge, Steuern, Visum

Erbfolge. Für Nicht-Muslime gilt seit 01.02.2023 das Bundesgesetz Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand: ohne Testament die Hälfte an den Ehegatten, die Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder; man kann das Recht des eigenen Staates wählen. Ob das Gesetz auf einen Eigentümer ohne Wohnsitz in den VAE anwendbar ist, ist offen, und Bankkonten werden bis zur Gerichtsentscheidung eingefroren. Deshalb registrieren Käufer das Testament zusammen mit dem Kauf – siehe Testament und Erbrecht in Dubai.

Steuern. Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen. Besteuert wird dort, wo Sie steuerlich ansässig sind. Wie Deutschland, Österreich oder die Schweiz Mieten und einen späteren Verkaufsgewinn aus einer Wohnung in Dubai behandeln, klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater im Heimatland.

Visum. Eine Immobilie ab AED 2 Mio. zum Kaufzeitpunkt kann Grundlage für ein zehnjähriges Golden Visa sein – Details im Beitrag Golden Visa durch Immobilienkauf.

Wie wir begleiten

Wir prüfen Objekt, Verkäufer und Vertrag, bevor Sie Geld überweisen, bereiten Vollmacht und Legalisierung vor und begleiten die Umschreibung beim DLD. Die erste Beratung ist kostenlos. Erreichbar sind wir per WhatsApp und Telegram unter +971 58 600 98 87 oder im Büro unter +971 4 585 7471, Office 1408, Concord Tower, Dubai Media City, 10:00–19:00 Uhr Dubai-Zeit (UTC+4; Berlin ist im Sommer 2 Stunden, im Winter 3 Stunden zurück). Mehr zu unserer Arbeit: Immobilien.

Häufige Fragen

Brauche ich einen Wohnsitz in den VAE, um in Dubai eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Für den Kauf brauchen Sie weder Aufenthaltsvisum noch Emirates ID. Umgekehrt kann eine Immobilie ab AED 2 Mio. unter Bedingungen die Grundlage für ein Golden Visa sein.

Kann ich komplett aus Deutschland kaufen?

Ja, per Vollmacht. Sie muss aber konsularisch legalisiert und ins Arabische übersetzt werden; eine Apostille genügt nicht.

Gibt es in Dubai eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland?

Die zentrale Position beim Kauf ist die DLD-Gebühr von 4 % des Kaufpreises. Auf Dienstleistungen wie den Registration Trustee oder den Makler fallen 5 % Mehrwertsteuer an.

Wie lange dauert ein Kauf?

Bei einer fertigen Wohnung mit sauberen Unterlagen meist einige Wochen. Zeit kosten vor allem das NOC des Bauträgers und die Legalisierung der Vollmacht.