Golden Visa durch Immobilienkauf: Voraussetzungen, Kosten, Fallstricke
Wer in Dubai eine Immobilie im Wert von mindestens AED 2 Mio. zum Kaufzeitpunkt besitzt, kann ein Golden Visa für zehn Jahre beantragen – verlängerbar, nicht an einen Arbeitgeber gebunden, mit der Möglichkeit, die Familie nachzuholen. So steht es beim Dubai Land Department (DLD). Die Summe ist allerdings eine notwendige Bedingung, keine hinreichende: Ob Ihre konkrete Wohnung zählt, entscheidet sich an Urkunde, Finanzierung und Eigentumsform.
Dieser Beitrag ist ein allgemeiner Rahmen und keine Rechtsberatung. Das Programm wurde mehrfach geändert und wird es wieder; wir bestätigen die Voraussetzungen zum Tag Ihrer Antragstellung.
Golden Visa Voraussetzungen beim Immobilienkauf
- Wert ab AED 2 Mio. zum Kaufzeitpunkt – maßgeblich ist der Kaufwert, nicht eine spätere Bewertung.
- Eingetragenes Eigentum – ein Title Deed auf Ihren Namen beim DLD.
- Bei Hypothek – ein Schreiben der finanzierenden Bank, dass sie gegen das Visum keine Einwände hat (No Objection Certificate, NOC). Eine finanzierte Wohnung ist also nicht ausgeschlossen.
- Anwesenheit in den VAE bei der Antragstellung – Sie können das Visum nicht komplett aus Deutschland beantragen.
Die offizielle Beschreibung der Leistung finden Sie beim DLD: Request for Golden Visa – Investor.
Was das Visum bringt
- Zehn Jahre Aufenthaltsrecht, verlängerbar.
- Unabhängig von einem Arbeitgeber oder einer eigenen Firma.
- Familie: Sie können Ehegatten, Kinder und Eltern als Sponsor nachholen.
- Emirates ID – der Ausweis für Aufenthaltsberechtigte, den Sie im Alltag in den VAE immer wieder brauchen.
Wie Aufenthaltsvisum und Emirates ID allgemein funktionieren, beschreibt der Beitrag Auswandern nach Dubai: Aufenthaltsvisum; die anderen Wege zum Golden Visa (Unternehmer, Fachkräfte) behandelt Golden Visa: Voraussetzungen und Kosten.
Was bekommen Sie für AED 2 Mio.?
Die Schwelle klingt hoch, liegt aber mitten im Markt. Medianpreise fertiger Wohnungen im DLD-Register, zwölf Monate bis 23.09.2026:
| Lage und Typ | Median-Kaufpreis | über AED 2 Mio.? |
|---|---|---|
| JVC, 2 Schlafzimmer | AED 1.490.000 | nein |
| Dubai Marina, 1 Schlafzimmer | AED 1.525.000 | nein |
| JLT (Jumeirah Lake Towers), 2 Schlafzimmer | AED 1.900.000 | nein |
| Downtown Dubai, 1 Schlafzimmer | AED 2.050.000 | knapp ja |
| Business Bay, 2 Schlafzimmer | AED 2.260.000 | ja |
| Dubai Marina, 2 Schlafzimmer | AED 2.500.000 | ja |
| Palm Jumeirah, 1 Schlafzimmer | AED 2.900.000 | ja |
Ein Median ist nicht der Preis Ihrer Wohnung. Gerade um die Schwelle herum lohnt es sich, genau hinzusehen: Eine Wohnung zu AED 1.980.000 erfüllt die Bedingung nicht, auch wenn sie „etwa zwei Millionen“ kostet. Maßgeblich ist der im Register eingetragene Kaufwert.
Kosten: Kauf und Visum
Die Kaufnebenkosten für eine Immobilie zu AED 2 Mio. sind klar zu beziffern: DLD-Gebühr 4 % = AED 80.000, Registration Trustee AED 4.000 zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer, dazu Title Deed, Grundriss und zwei kleine Gebühren – zusammen AED 84.720 an staatlichen und Pflichtgebühren (Gebührenliste: DLD – Property Sale Registration). Maklerprovision, NOC des Bauträgers und Finanzierungskosten kommen hinzu. Die Aufstellung finden Sie unter Kaufnebenkosten Dubai.
Für das Visum selbst fallen Gebühren für Antrag, medizinische Untersuchung, Biometrie und Emirates ID an. Die Beträge ändern sich; wir nennen sie zum Tag der Antragstellung und nicht aus dem Gedächtnis.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Zählt die konkrete Immobilie? Nicht jeder Kauf qualifiziert automatisch; die Art des eingetragenen Rechts spielt eine Rolle. Hintergrund: Freehold in Dubai.
- Gemeinsames Eigentum mit dem Ehegatten. Wie Anteile von Ehepartnern für die Schwelle berücksichtigt werden, prüfen wir vor dem Geschäft – nicht danach.
- Mehrere Objekte. Ob und wie mehrere Wohnungen zusammengerechnet werden, bestätigen wir für Ihre konkrete Kombination vor dem Kauf.
- Off-Plan. Ob eine Einheit im Bau für das Visum zählt, ist nach unserem Stand nicht abschließend belegt; wir klären das zum Tag der Antragstellung. Die Grundlagen: Off-Plan in Dubai.
- Hypothek. Rechtzeitig mit der Bank klären, dass sie das NOC ausstellt.
Kurz zur Geschichte des Programms
Das Programm hat sich mehrfach verändert. Laut Gulf News wurde Ende 2018 eine langfristige Aufenthaltserlaubnis für fünf Jahre bei Immobilien ab AED 5 Mio. beschlossen; 2022 wurde die Schwelle für das zehnjährige Visum auf AED 2 Mio. gesenkt. Die aktuelle Grundlage ist die oben verlinkte Seite des DLD. Wer heute kauft, sollte nicht davon ausgehen, dass die Bedingungen in zehn Jahren dieselben sind.
Was das Visum nicht leistet
Das Golden Visa ist ein Aufenthaltsrecht, kein Steuerstatus. Ob Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz weiter steuerpflichtig sind, entscheidet das Recht Ihres Heimatstaates – etwa nach Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt oder Lebensmittelpunkt –, nicht der Besitz eines Visums der VAE. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater im Heimatland. Eine Steueransässigkeitsbescheinigung der VAE ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Kriterien; siehe Steuerwohnsitz in den VAE.
Auch der Verkauf ist ein Thema: Das Visum stützt sich auf das Eigentum. Welche Folgen ein Verkauf vor Ablauf hat und ob ein Ersatzobjekt hilft, klären wir vor dem Verkauf, nicht danach.
Wie wir helfen
Wir prüfen vor dem Kauf, ob die Immobilie für das Visum trägt, begleiten die Umschreibung beim DLD und danach den Visumantrag. Die erste Beratung ist kostenlos; WhatsApp und Telegram +971 58 600 98 87. Mehr unter Visum und Aufenthalt.
Häufige Fragen
Reicht der Kauf einer Wohnung für AED 2 Mio. für das Golden Visa?
Die Wertschwelle ist notwendig, aber nicht immer ausreichend. Eingetragenes Eigentum, bei Hypothek das NOC der Bank und Ihre Anwesenheit bei der Antragstellung gehören dazu.
Kann ich das Golden Visa mit einer finanzierten Immobilie bekommen?
Ja, wenn die finanzierende Bank schriftlich bestätigt, dass sie keine Einwände hat (NOC). Maßgeblich ist der Kaufwert von mindestens AED 2 Mio.
Kann meine Familie mitkommen?
Als Inhaber des Golden Visa können Sie Ehegatten, Kinder und Eltern sponsern. Die einzelnen Bedingungen bestätigen wir zum Tag des Antrags.
Muss ich für das Golden Visa in Dubai wohnen?
Für den Antrag müssen Sie in den VAE anwesend sein. Welche Anforderungen an Aufenthalte im Land danach gelten, bestätigen wir zum Tag des Antrags – und steuerlich zählt ohnehin das Recht Ihres Heimatstaates.