Eine Wohnung in Dubai geht nach Ihrem Tod nicht einfach auf die Erben über, weil zu Hause ein Testament oder ein Erbschein vorliegt. Umgeschrieben wird im Register des Dubai Land Department (DLD) erst, wenn ein Gericht in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) entschieden hat. Bis dahin ist die Wohnung blockiert, die Konten des Verstorbenen sind gesperrt, und die Kosten laufen weiter. Dieser Beitrag zeigt, was im Erbfall konkret mit der Immobilie passiert – mit Hypothek, Mieter, Off-Plan-Raten oder Firma – und wie Sie das mit einem registrierten Testament vorher lösen.
Das ist ein allgemeiner Überblick, keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Recht der VAE ändert sich, und die Verfahren unterscheiden sich zwischen den Emiraten. Fragen des deutschen Erb- und Steuerrechts klären Sie mit Ihrem Notar oder Steuerberater in Deutschland.
Welches Recht gilt für eine Wohnung in Dubai
Drei Regeln treffen aufeinander:
- Recht des Emirats für die Immobilie. Nach dem Gesetz Dubais Nr. 15 von 2017 gilt für Testamente und Erbschaften, die Immobilien im Emirat betreffen, das Recht des Emirats.
- Bundesgesetzesdekret Nr. 41 von 2022 (seit 01.02.2023). Für Nicht-Muslime ohne Testament: die Hälfte an den Ehegatten, die Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder, ohne Unterschied zwischen Söhnen und Töchtern. Wer ein Testament macht, darf sein gesamtes Vermögen in den VAE vererben, an wen er will. Das Gesetz spricht allerdings von Ausländern, die in den VAE wohnen. Ob es auf einen Eigentümer ohne Wohnsitz dort angewendet wird – also auf den typischen deutschen Käufer einer Renditewohnung –, ist eine offene Frage.
- EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012). Sie erlaubt EU-Bürgern, das Recht ihrer Staatsangehörigkeit für die Erbfolge zu wählen.
Wie diese Regeln in Ihrem Fall zusammenwirken, lässt sich nicht pauschal sagen. Sicher ist nur: Mit einem in den VAE registrierten Testament muss das Gericht die Frage nicht erst klären.
Was ohne Testament mit der Wohnung passiert
- Konten werden gesperrt. Die Banken in den VAE frieren die Konten des Verstorbenen bis zu einer Gerichtsentscheidung ein. Laufen darüber Service Charges, Hypothekenraten oder Mieteingänge, stockt alles gleichzeitig.
- Die Erben müssen vor ein Gericht in den VAE. Sie weisen Verwandtschaft und Erbrecht mit Urkunden aus der Heimat nach. Diese Urkunden brauchen eine Legalisierung und eine Übersetzung ins Arabische; eine Apostille reicht nicht, weil die VAE dem Haager Übereinkommen nicht beigetreten sind.
- Die Wohnung ist blockiert. Kein Verkauf, keine Umschreibung, kein neuer Mietvertrag durch die Erben, solange die Entscheidung fehlt.
- Die Kosten laufen weiter. Service Charges, Versorger, Hypothek – unabhängig davon, ob jemand zahlen kann.
Das dauert Monate. Und die Erben müssen sich selbst oder über legalisierte Vollmachten in den VAE darum kümmern.
Sonderfälle, die Eigentümer unterschätzen
Die Wohnung ist vermietet
Der Mietvertrag endet mit dem Tod nicht: Nach dem Mietgesetz Dubais (Gesetz Nr. 26 von 2007, Art. 27) läuft er mit den Erben weiter. Der Mieter darf bleiben – und schuldet weiter Miete. Die Frage ist nur, auf welches Konto er zahlt, wenn das Konto des Vermieters gesperrt ist. Klären Sie im Testament, wer die Wohnung bis zur Übertragung verwaltet. Zur Vermietung allgemein: Mietrendite in Dubai.
Die Wohnung hat eine Hypothek
Der Kredit überlebt den Kreditnehmer. Die Bank berechnet weiter Raten, die Wohnung bleibt belastet, und verkaufen oder übertragen können die Erben nur mit Zustimmung der Bank. Hat die Bank bei Auszahlung eine Lebensversicherung verlangt, deckt diese den Restbetrag ab – bewahren Sie die Police beim Title Deed auf und sagen Sie Ihrer Familie, wo sie liegt. Mehr zur Finanzierung: Hypothek in Dubai.
Die Wohnung ist noch im Bau (Off-Plan)
Hier wird der Erbfall gefährlich, weil der Zahlungsplan weiterläuft. Bleiben Raten aus, kann der Bauträger über das DLD ein Verfahren einleiten: Der Käufer erhält eine schriftliche Aufforderung mit 30 Tagen Frist. Danach darf der Bauträger je nach Baufortschritt den Vertrag auflösen und bis zu 40 % des Kaufpreises einbehalten (bei weniger als 60 % Fertigstellung bis zu 25 %). Gesperrte Konten schützen davor nicht. Wie viel auf dem Spiel steht, zeigt der Rechner zum Off-Plan-Rücktritt. Ein Detail für das Testament: Ein Property Will im DIFC kann eine Off-Plan-Wohnung nur erfassen, wenn ein Oqood-Zertifikat vorliegt; beim Full Will wird der Eigentumsnachweis bei der Registrierung nicht verlangt.
Gemeinsames Eigentum mit dem Ehepartner
Steht die Wohnung auf beide Ehegatten, geht der Anteil des Verstorbenen nicht automatisch auf den anderen über. Er ist Teil des Nachlasses und durchläuft dasselbe Verfahren. Dasselbe gilt für eine Wohnung mit einem Geschäftspartner.
Die Wohnung gehört einer Firma
Dann wird nicht die Wohnung vererbt, sondern der Anteil an der Gesellschaft. Maßgeblich sind die Satzung und das Recht der Jurisdiktion der Firma. Für Mainland-LLCs hat das Bundesgesetzesdekret Nr. 20 von 2025 laut Erläuterung des Wirtschaftsministeriums ein Vorkaufsrecht der übrigen Gesellschafter oder der Gesellschaft an den Anteilen eines verstorbenen Gesellschafters eingeführt – zu einem mit den Erben vereinbarten Preis. Die Firma braucht eine Nachfolgeregel in der Satzung und ein Testament über die Anteile.
Welches Testament für eine Immobilie
Nicht-Muslime können ihr Testament im Register der DIFC Courts eintragen lassen. Voraussetzungen laut den DIFC Courts: Sie sind kein Muslim und waren nie Muslim, Sie haben Vermögen in den VAE (oder minderjährige Kinder in Dubai oder Ras Al Khaimah), ein Wohnsitz in den VAE ist nicht nötig. Beim Mindestalter nennen die DIFC Courts 18 Jahre, das Gesetz Dubais Nr. 15/2017 dagegen 21 – wer jünger als 21 ist, sollte das vorab prüfen lassen.
Für Eigentümer kommen vor allem zwei Arten in Frage (Gebühren der DIFC Courts, einzeln / als Spiegeltestament für Ehepaare):
| Testament | Was es abdeckt | Gebühr (AED) |
|---|---|---|
| Property Will | bis zu 5 Immobilien in den VAE, nur Online-Vorlage | 7.500 / 10.000 |
| Full Will | bewegliches und unbewegliches Vermögen in den VAE, Vormundschaft, eigener Text möglich | 10.000 / 15.000 |
Eine spätere Änderung kostet AED 550, der Widerruf ist kostenlos. Den Antrag auf Probate nach dem Tod berechnen die DIFC Courts pauschal mit USD 1.500, unabhängig vom Wert des Nachlasses. Die Registrierung ist ein Termin von etwa 20 Minuten per Video; die zwei Zeugen können in jedem Land sitzen. Eine Heirat nach der Registrierung hebt das Testament auf, wenn es die Absicht zur Heirat nicht erwähnt – nach der Hochzeit also neu prüfen.
Wer neben der Wohnung Konten, Firmenanteile oder minderjährige Kinder hat, fährt meist mit dem Full Will besser. Die Arten und Gebühren im Detail: DIFC-Testament: Kosten und Ablauf; das Erbrecht der VAE allgemein: Testament in Dubai.
Abstimmung mit Deutschland
Zwei Testamente, ein Wille. Das Testament in Dubai sollte sich auf das Vermögen in den VAE beschränken, und das Testament zu Hause sollte dieses Vermögen ausnehmen – oder beide sagen dasselbe. Widersprüchliche Verfügungen über dieselbe Wohnung landen vor Gericht, und zwar bei den Menschen, die Sie schützen wollten.
Pflichtteil. Kennt Ihr Heimatrecht Pflichtteile naher Angehöriger, kann eine Verfügung in Dubai zu Hause Ansprüche auslösen. Ob und in welcher Höhe, klären Sie mit Ihrem Notar in Deutschland.
Erbschaftsteuer. Zwischen Deutschland und den VAE gibt es seit dem 01.01.2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr; auf eine Abkommenslösung können Sie sich also nicht stützen. Ob und wie in Deutschland Erbschaftsteuer auf die Wohnung in Dubai anfällt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater in Deutschland – wir nennen hier bewusst keine Regeln und Zahlen des deutschen Rechts. Für Österreich und die Schweiz gilt dasselbe mit den dortigen Beratern.
Checkliste für Eigentümer
- Liste des Vermögens in den VAE: Wohnungen (mit Title Deed oder Oqood), Konten, Firmenanteile, Fahrzeuge.
- Entscheidung: wer was erhält, wer Testamentsvollstrecker (Executor) wird, wer die Wohnung bis zur Übertragung verwaltet.
- Abstimmung mit dem Testament in Deutschland und mit Ihrem Notar.
- Registrierung im DIFC (oder in einem anderen Register für Nicht-Muslime).
- Unterlagen zusammen aufbewahren: Title Deed, Hypothekenvertrag, Versicherungspolice, Mietvertrag mit Ejari.
- Überprüfung nach jedem Kauf, Verkauf, jeder Heirat, Scheidung und Geburt.
Quellen: DIFC Courts – Wills FAQ; DIFC Courts – Gebühren; Gesetz Dubai Nr. 15/2017%20of%202017.html); Gesetz Dubai Nr. 26/2007 (Miete)%20of%202007.html).
Wir bereiten Testamente für Eigentümer vor und stimmen sie mit Ihrem Berater in Deutschland ab: Rechtsberatung. Die Erstberatung ist kostenlos.
Häufige Fragen
Reicht ein deutscher Erbschein, um die Wohnung in Dubai umzuschreiben?
Nicht automatisch. Urkunden aus Deutschland müssen legalisiert und übersetzt werden, und ein Gericht in den VAE muss entscheiden. Ein im DIFC registriertes Testament macht diesen Weg kürzer: Die DIFC Courts erteilen das Probate, und ihre Anordnungen werden über die Gerichte Dubais vollstreckt.
Erbt mein Ehepartner die gemeinsame Wohnung automatisch?
Nein. Der Anteil des Verstorbenen fällt in den Nachlass und durchläuft das Verfahren – auch wenn beide im Title Deed stehen.
Kann ich ein Testament für die Wohnung machen, ohne nach Dubai zu reisen?
Ja. Die Registrierung im DIFC läuft per Videotermin, die Zeugen können in Deutschland sitzen.
Was passiert mit dem Mieter, wenn der Eigentümer stirbt?
Der Mietvertrag läuft mit den Erben weiter. Der Mieter bleibt und zahlt weiter Miete; wer sie bis zur Übertragung entgegennimmt, sollte im Testament geregelt sein.