Succession immobilière à Dubaï : que devient l’appartement au décès ?

Succession immobilière à Dubaï : ce que devient votre appartement

Vous vivez à Lyon, Bruxelles ou Genève, vous avez un testament chez votre notaire et un appartement à Dubaï. Le testament français ne suffira pas pour cet appartement : sans document enregistré aux Émirats arabes unis (EAU), vos héritiers devront passer par un tribunal émirien, avec des actes légalisés et traduits, pendant que le bien reste bloqué. Voici ce qui se passe concrètement pour le bien lui-même, selon qu’il est loué, acheté sur plan, financé à crédit ou détenu par une société, et comment l’organiser à distance.

Cadre général, pas une consultation juridique. Le droit des EAU évolue, les règles diffèrent selon l’émirat, et l’articulation avec le droit français, belge, suisse ou canadien s’analyse au cas par cas, avec votre notaire.

Pour les principes généraux de la succession aux EAU (tous biens confondus), voir notre article sur la succession et le testament à Dubaï. Ici, on parle de l’immobilier.

Sans testament émirien : ce qui arrive au bien

Le droit. Depuis le 1er février 2023, le décret-loi fédéral n° 41 de 2022 prévoit pour les non-musulmans, sans testament : la moitié au conjoint, l’autre moitié aux enfants à parts égales, sans distinction entre fils et filles. Il permet aussi de choisir la loi de son pays et de léguer tous ses biens aux EAU à qui l’on veut. Deux réserves : le texte vise les étrangers qui résident aux EAU, et son application à un propriétaire non résident reste une question ouverte ; de plus, la loi de Dubaï n° 15 de 2017 soumet les testaments et successions portant sur des biens immobiliers situés dans l’émirat à la législation de l’émirat.

La pratique. Ce qui pèse le plus sur la famille n’est pas la règle de partage, mais le blocage :

• le bien ne peut être ni vendu, ni transféré, ni reloué par les héritiers tant qu’une décision de justice ne les a pas désignés ;
• les comptes bancaires du défunt aux EAU sont gelés, alors que les charges de copropriété (voir les service charges) et les échéances d’un éventuel crédit continuent de courir ;
• les héritiers doivent prouver leur qualité avec des actes d’état civil passés par la légalisation consulaire (les EAU n’appliquent pas l’apostille) et traduits en arabe par un traducteur agréé par le ministère de la Justice des EAU.

On parle de mois, pas de semaines.

Quatre situations qui compliquent l’héritage d’un appartement

Le bien est loué

Le bail ne prend pas fin au décès du propriétaire : il continue avec les héritiers (loi de Dubaï n° 26 de 2007, article 27). Le locataire reste dans les lieux et le loyer reste dû, mais encore faut-il que quelqu’un ait qualité pour l’encaisser, renouveler le bail ou agir en cas d’impayé. Sans testament ni exécuteur, cette question reste sans réponse pendant la procédure.

Le bien est acheté sur plan

Un appartement off-plan en cours de paiement est une situation à part. Le plan de paiement ne s’arrête pas ; si les échéances ne sont plus payées, le promoteur peut engager la procédure de défaut auprès du DLD, avec un délai de régularisation de 30 jours puis un droit de résiliation et de retenue. Le testament « Property Will » du DIFC ne couvre un bien sur plan que si le certificat Oqood (l’enregistrement préalable du contrat au DLD) existe. Voir l’escrow et l’Oqood.

Le bien est financé à crédit

Le prêt survit à l’emprunteur. La banque continue de prélever, l’hypothèque reste inscrite et les héritiers ont besoin de son accord pour vendre ou transférer. Si la banque a exigé une assurance vie au déblocage, c’est elle qui solde le capital : rangez la police avec le title deed. Voir le crédit immobilier à Dubaï.

Le bien est au nom de deux époux, ou d’une société

Un bien acheté à deux ne passe pas automatiquement au survivant : la part du défunt entre dans la succession. Si l’appartement appartient à une société, ce sont les parts de la société qui se transmettent, selon ses statuts et le droit de sa juridiction ; sans clause adaptée, elles restent bloquées comme le serait le bien.

Le testament adapté à l’immobilier : Property Will ou Full Will

Le registre le plus utilisé par les étrangers est celui des DIFC Courts. Il est ouvert à tout non-musulman n’ayant jamais été musulman, âgé d’au moins 18 ans, ayant des biens aux EAU ; la résidence aux EAU n’est pas exigée. L’enregistrement se fait en ligne, par visioconférence d’environ vingt minutes, avec deux témoins qui peuvent se trouver en France. Attention : la loi de Dubaï n° 15 de 2017, applicable aussi au DIFC, fixe un âge minimal de 21 ans ; entre 18 et 20 ans, vérifiez avant de réserver.

Autres frais officiels : un « booking fee » non remboursable, déduit ensuite des frais (AED 750 / 1 000 pour le Property Will), AED 550 par modification, révocation gratuite. Après le décès, la demande de probate (l’acte qui autorise l’exécuteur à agir) coûte USD 1 500, quel que soit le montant de la succession.

Le Property Will passe par un modèle en ligne ; le Full Will peut suivre le modèle ou un texte propre, mais un texte préparé par un juriste n’est accepté que s’il vient d’un rédacteur enregistré auprès des DIFC Courts (Wills Draftsman). Le Full Will couvre les biens situés aux EAU ; pour un bien hors de Dubaï, à Abou Dhabi par exemple, l’exécution dépend de l’émirat et se vérifie avant l’enregistrement. Le détail de la procédure est dans testament DIFC : comment l’enregistrer.

Et côté France ?

Trois pièces se superposent, et c’est à votre notaire en France de vous dire comment elles s’emboîtent dans votre cas.

1. Le choix de loi européen. Le règlement (UE) n° 650/2012 permet à un ressortissant d’un État membre de choisir la loi de sa nationalité pour l’ensemble de sa succession.
2. La réserve héréditaire. Le droit français protège les enfants ; un testament émirien qui attribue tout l’appartement à une seule personne doit être pensé avec cette règle, pas contre elle.
3. L’impôt. La convention fiscale entre la France et les EAU, signée le 19 juillet 1989 et en vigueur depuis le 1er juillet 1990, couvre aussi les successions (article 17). Ce qu’elle implique pour vos héritiers dépend de votre situation : vérifiez avec votre notaire en France.

Une règle ne souffre pas d’exception : les deux testaments ne doivent pas se contredire. Le plus sûr est de limiter le testament émirien aux biens aux EAU et d’exclure ces biens du testament français, ou de rédiger les deux ensemble. Pour les lecteurs belges, suisses ou canadiens, la logique est la même, mais les règles de votre pays diffèrent : consultez votre notaire.

Ce que font les héritiers, avec un testament DIFC

1. L’exécuteur désigné saisit les DIFC Courts avec l’acte de décès (légalisé s’il est étranger).
2. Dans un dossier simple, le probate est délivré « normalement en quelques semaines », selon les DIFC Courts.
3. Les décisions des DIFC Courts, probate compris, s’exécutent par les tribunaux de Dubaï comme une formalité standard.
4. Le bien est ensuite transféré aux héritiers au DLD, ou vendu (voir vendre un bien à Dubaï).

À comparer avec des mois de procédure sans testament.

Par où commencer

Faites l’inventaire de ce que vous détenez aux EAU (biens, contrats Oqood, comptes, parts de société), choisissez l’exécuteur, puis rédigez le testament émirien en même temps que vous revoyez le testament français. Revoyez-le après chaque achat, vente, mariage, divorce ou naissance : aux DIFC Courts, un mariage postérieur révoque le testament entier, sauf s’il mentionnait l’intention de se marier. Nous préparons le dossier dans le cadre de notre accompagnement immobilier ; la première consultation est gratuite.

Sources :

• DIFC Courts, Wills FAQ : https://www.difccourts.ae/about/faq/wills-faq
• DIFC Courts, barème des frais : https://www.difccourts.ae/about/fees
• Loi de Dubaï n° 15 de 2017 : https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2017/Law%20No.%20(15)%20of%202017.html
• Loi de Dubaï n° 26 de 2007 (baux) : https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(26)%20of%202007.html
• Convention fiscale France–EAU : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/10_conventions/emirats_arabes_unis/emirats-arabes-unis_convention-avec-les-emirats-arabes-unis_fd_2138.pdf

Questions fréquentes

Mon testament français s’applique-t-il à mon appartement à Dubaï ?

Pas automatiquement : il faudrait le légaliser, le traduire et le faire reconnaître par un tribunal aux EAU, ce qui n’évite ni la procédure ni le blocage du bien. D’où l’intérêt d’un testament enregistré aux EAU, coordonné avec le testament français.

Mon conjoint hérite-t-il automatiquement de l’appartement acheté à deux ?

Non. Votre part entre dans votre succession et suit la procédure, même si le title deed est à vos deux noms.

Faut-il venir à Dubaï pour enregistrer un testament ?

Non. Aux DIFC Courts, l’enregistrement se fait par visioconférence, avec des témoins dans n’importe quel pays.

Le Property Will suffit-il ou faut-il un Full Will ?

Si vous n’avez qu’un ou quelques biens immobiliers et pas d’enfants mineurs vivant à Dubaï, le Property Will peut suffire. Dès qu’il y a des comptes, une société ou des enfants à protéger, le Full Will est souvent plus cohérent. Cela se décide avec l’inventaire de vos biens.