Sur les douze derniers mois, un appartement d’une chambre à Palm Jumeirah s’est vendu à une médiane de AED 2 900 000, un 2 chambres à AED 4 500 000, un 3 chambres à AED 6 350 000. Ce sont les ventes enregistrées au Dubai Land Department (DLD), pas les prix des annonces. C’est le quartier le plus cher que nous suivons, et celui dont l’historique est le plus régulier : sur 65 achats simulés depuis 2008 dans notre jeu Dubai Pack, un seul est en perte aujourd’hui. La contrepartie se lit dans les loyers : le rendement brut y est parmi les plus faibles de Dubaï.
Ce sont des données historiques de transactions, pas un conseil en investissement ni une prévision. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs. La médiane du quartier n’est pas le prix d’un appartement précis : sur la Palm, l’écart entre un immeuble du « tronc » et une tour en front de mer peut dépasser la médiane elle-même.
Combien coûte un appartement à Palm Jumeirah aujourd’hui
Période « aujourd’hui » : du 24.09.2025 au 23.09.2026, appartements achevés uniquement. Dollars au taux fixe 1 USD = 3,6725 AED. Pour un lecteur français : un « 1 bedroom » de Dubaï correspond à peu près à un T2.
| type | médiane, AED | en USD | ventes en 12 mois |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 2 900 000 | ≈ 790 000 | 151 |
| 2 chambres | 4 500 000 | ≈ 1 225 000 | 267 |
| 3 chambres | 6 350 000 | ≈ 1 729 000 | 125 |
| 4 chambres | 14 000 000 | ≈ 3 812 000 | 30 |
Le cœur du marché est le 2 chambres : 267 ventes sur 573 pour les quatre types. Le 4 chambres, à AED 14 millions, est la médiane la plus élevée des 44 types de biens que nous suivons. Même le 1 chambre de la Palm dépasse le 2 chambres de Dubai Marina (AED 2 500 000). Pas de conversion en euros : le dirham suit le dollar.
Et les villas ? Les villas des « feuilles » de la Palm font les photos, mais moins de 10 villas achevées y changent de main par an dans le registre. C’est trop peu pour une médiane honnête : cette page, comme le jeu, ne traite que des appartements.
Prix au m² à Palm Jumeirah
Notre repère : médiane du prix de l’année divisée par la surface médiane des appartements vendus cette année-là. Ce n’est pas une médiane des prix au m², seulement une échelle.
| type | 2012 | 2014 (pic) | 2019 (creux) | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 1 chambre | ≈ 14 970 | ≈ 21 120 | ≈ 13 080 | ≈ 27 730 |
| 2 chambres | ≈ 15 460 | ≈ 19 400 | ≈ 10 020 | ≈ 25 350 |
| 3 chambres | ≈ 15 060 | ≈ 19 680 | ≈ 12 370 | ≈ 27 320 |
AED par m². Exemple de calcul, 1 chambre 2025 : 2 950 000 / 106,4 m² ≈ 27 730 AED/m². Pour l’ordre de grandeur, la médiane de tous les appartements achevés vendus à Dubaï de janvier à août 2025 était de 14 456 AED/m² (registre DLD, calculée autrement : médiane des prix au m² sur toute la ville). L’ordre de grandeur de la Palm est donc à peu près le double de celui de la ville.
Autre biais : le 1 chambre vendu en médiane est passé de 120,4 m² en 2012 à 106,4 m² en 2025, ce qui fait monter le prix au m² plus vite que le prix affiché.
Historique des prix depuis 2008
Médiane annuelle, en milliers de AED. Une année n’apparaît que si elle compte au moins 25 ventes. Les lignes « ≈ » de 2008 et 2011 sont des estimations : le registre de ces années ne donne pas d’image fiable par quartier, nous appliquons donc à la médiane de 2012 l’indice REIDIN publié par la BIS, qui couvre tout Dubaï.
| année | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈ 2 357 | ≈ 3 334 | ≈ 4 172 | ≈ 9 806 |
| 2011 | ≈ 1 606 | ≈ 2 272 | ≈ 2 843 | ≈ 6 682 |
| 2012 | 1 802 | 2 550 | 3 190 | 7 500 |
| 2014 | 2 300 | 3 187 | 4 150 | — |
| 2017 | 2 000 | 2 500 | 3 175 | — |
| 2019 | 1 404 | 1 650 | 2 619 | — |
| 2020 | 1 500 | 1 745 | 2 378 | — |
| 2022 | 2 488 | 2 850 | 4 000 | 11 550 |
| 2024 | 2 544 | 3 750 | 5 100 | 13 000 |
| 2025 | 2 950 | 4 225 | 6 100 | 11 189 |
| aujourd’hui | 2 900 | 4 500 | 6 350 | 14 000 |
La Palm a suivi les cycles de la ville, mais plus fort. Le 1 chambre passe de AED 2 300 000 en 2014 à 1 404 207 en 2019 (−39 %), puis remonte à 2 900 000 (+107 % depuis le creux). Parmi les appartements de référence des 17 quartiers que nous comparons, c’est le plus fort rebond (The Greens +106 %, Dubai Marina +78 %). L’évolution de toute la ville est dans prix de l’immobilier à Dubaï depuis 2008.
« — » : moins de 25 ventes cette année-là. Avec une trentaine de ventes par an, la médiane du 4 chambres dépend surtout des appartements vendus : son recul de 2025 n’est pas une chute, c’est un autre lot.
Une seule perte sur 65 achats
Résultat = médiane d’aujourd’hui − médiane de l’année d’achat − taxe DLD (2 % jusqu’en 2013, 4 % depuis 2014), rapporté à la mise, taxe comprise. Trustee, title deed et commission d’agent ne sont pas comptés. Chaque chiffre ouvre la carte correspondante du jeu (en anglais).
| année d’achat | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. | 4 ch. |
|---|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +21 % | +32 % | +49 % | +40 % |
| 2014 | +21 % | +36 % | +47 % | — |
| 2019 | +99 % | +162 % | +133 % | — |
| 2020 | +86 % | +148 % | +157 % | — |
| 2022 | +12 % | +52 % | +53 % | +17 % |
| 2024 | +10 % | +15 % | +20 % | +4 % |
| 2025 | −5 % | +2 % | +0 % | +20 % |
La ligne 2014 est la plus parlante. C’était le sommet avant six années de baisse : selon l’indice REIDIN, les prix de Dubaï ont perdu 33 % entre octobre 2014 et novembre 2020, et le FMI (rapport 15/219) l’explique par l’offre nouvelle abondante, le pétrole bon marché et le dollar fort. Dans les 12 quartiers d’origine du jeu, 10 achats de 2014 sur 32 sont encore en perte. À la Palm, un achat à la médiane de 2014 affiche +21 % à +47 %.
La seule perte n’est pas une baisse de prix. Le 1 chambre valait AED 2 950 000 en médiane en 2025, AED 2 900 000 aujourd’hui : AED 50 000 d’écart, moins de 2 %. Le reste, ce sont les AED 118 000 de taxe DLD payés à l’entrée. Total : −AED 168 000, soit −5 % (environ −USD 45 700). Avec les loyers perçus depuis (AED 157 100 bruts), le bilan revient à peu près à zéro.
La meilleure carte de 2019 dans tout le jeu
En 2019, un 2 chambres se vendait AED 1 650 000 en médiane, moins qu’en 2012. Aujourd’hui : AED 4 500 000. Résultat : 4 500 000 − 1 650 000 − 66 000 de taxe = +AED 2 784 000, soit +162 % (environ +USD 758 000). Sur les 31 cartes de 2019, aucune ne fait mieux ; la moyenne de l’année est de +67 %. C’était la fin de la longue baisse, juste avant le Covid (Dubai Media Office, 04.04.2020), l’ouverture de l’Expo le 01.10.2021 et l’abaissement du seuil de la Golden Visa immobilière de AED 5 à 2 millions en avril 2022 (Gulf News, 20.04.2022). Ce sont des faits passés, pas un schéma qui se répète.
Loyers : le prix de la stabilité
Loyer annuel médian des baux Ejari des 12 derniers mois (Dubai Data) ; rendement brut = loyer / médiane du prix, avant service charges, vacance et gestion.
| type | loyer annuel, AED | baux Ejari | rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 chambre | 150 000 | 1 075 | 5,2 % |
| 2 chambres | 210 000 | 1 593 | 4,7 % |
| 3 chambres | 290 000 | 727 | 4,6 % |
| 4 chambres | 800 000 | 211 | 5,7 % |
Parmi les quartiers que nous suivons, seule la Burj Khalifa (3,8 %) fait moins. À la Palm, le résultat passé est venu du prix, pas du loyer.
Le juridique propre à la Palm
Golden Visa : les médianes passent, votre appartement peut-être pas. Le DLD accorde le visa investisseur de 10 ans pour un bien d’au moins AED 2 millions au moment de l’achat ; un bien financé à crédit est accepté avec la lettre de non-objection de la banque. Les quatre médianes actuelles dépassent ce seuil, mais le 1 chambre se vendait AED 1,4 à 1,8 million en 2019–2021, et la moitié des ventes se situe par définition sous la médiane. C’est le prix de votre contrat qui compte : voir Golden Visa par l’immobilier.
Les frais d’entrée en valeur absolue. À la Palm, les 4 % du DLD représentent AED 116 000 sur un 1 chambre médian, 180 000 sur un 2 chambres, 254 000 sur un 3 chambres. S’y ajoutent le trustee (AED 4 000 + TVA), le title deed (AED 250), le plan (AED 250) et AED 20 de petits frais. Détail dans frais d’achat à Dubaï.
Service charges. Plage, piscines, sécurité : dans les résidences de la Palm, les charges annuelles sont la principale ponction sur un rendement déjà modeste. Vérifiez le montant voté pour l’immeuble et l’absence d’arriérés : service charges à Dubaï.
Succession et fiscalité française. Un bien de ce prix se prépare aussi pour la transmission : succession d’un bien immobilier à Dubaï. Côté France, la convention fiscale franco-émirienne de 1989 couvre l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune (aujourd’hui l’IFI) et les successions. Point clé de son article 19 : si vous restez fiscalement domicilié en France au sens du droit français, la France impose vos revenus malgré la convention, en imputant seulement l’impôt payé aux Émirats. À vérifier pour votre cas avec un conseiller fiscal en France.
Avant de signer
À plusieurs millions de dirhams, une erreur de dossier coûte plus cher que l’écart entre deux médianes. La médiane ne dit pas si le title deed est propre, si des charges restent impayées, ni si un bail en cours sera transféré avec l’appartement. C’est ce que vérifie notre pôle Immobilier, sans promettre de résultat ; la première consultation est gratuite. Pour chiffrer ce que vous paierez en plus du prix : calculateur des frais d’achat.
Questions fréquentes
Quel est le prix d’un appartement à Palm Jumeirah ?
Médiane des ventes enregistrées sur les 12 mois au 23.09.2026 : AED 2 900 000 pour un 1 chambre, 4 500 000 pour un 2 chambres, 6 350 000 pour un 3 chambres, 14 000 000 pour un 4 chambres. Un appartement précis peut être nettement au-dessus ou en dessous.
Quel est le prix au m² à Palm Jumeirah ?
Sur notre repère (médiane du prix divisée par la surface médiane), environ 27 730 AED/m² pour un 1 chambre vendu en 2025, 25 350 pour un 2 chambres, 27 320 pour un 3 chambres.
Les prix de la Palm ont-ils déjà baissé ?
Oui : le 1 chambre a perdu 39 % entre 2014 et 2019. Pourtant, un achat à la médiane de n’importe quelle année de 2008 à 2024 est aujourd’hui en gain ; seul le 1 chambre de 2025 est en perte, à cause de la taxe DLD.
Sources : données ouvertes du DLD, baux Ejari via Dubai Data, DLD, Golden Visa investisseur, convention fiscale France–Émirats. Données arrêtées au 23.09.2026.