Пальма Джумейра — самый дорогой район в нашей игре «Пак Дубая» и одновременно самый «ровный» по истории сделок. Из 65 карточек «купить» по квартирам Пальмы (4 типа × годы с 2008-го) в минусе ровно одна, и та — 2025 года, где минус даёт сбор DLD, а не цена. Зато платой за это служит аренда: валовая доходность здесь 4,6–5,7 %, ниже только у Бурдж-Халифы. Ниже — медианы реестра сделок Земельного департамента Дубая (DLD) по числу спален, итог покупки в каждом году, аренда по договорам Ejari и то, что стоит проверить юридически. Данные на 23.09.2026, рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽).
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — середина всех сделок года, а не цена конкретной квартиры: на Пальме разница между домом на стволе и домом на «листе», между видом на залив и видом на соседний корпус огромна.
Сколько стоит квартира на Пальме Джумейра сегодня
«Сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Только готовые квартиры.
| Тип | Медиана сделки, AED | В рублях по курсу ЦБ | Сделок за 12 мес. |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 2 900 000 | ≈66,6 млн ₽ | 151 |
| 2 спальни | 4 500 000 | ≈103,4 млн ₽ | 267 |
| 3 спальни | 6 350 000 | ≈145,9 млн ₽ | 125 |
| 4 спальни | 14 000 000 | ≈321,7 млн ₽ | 30 |
Медиана «четвёрки» — 14 млн AED — самая высокая цифра среди всех 33 объектов игры; однокомнатная на Пальме (2,9 млн) дороже, чем две спальни в Дубай Марине (2,5 млн) или JBR (2,3 млн). Главный формат района — две спальни: 267 сделок за год, почти половина из 573 сделок по всем четырём типам. Студий в нашей выборке по Пальме нет.
Почему в таблице нет вилл. Виллы на «листьях» Пальмы — это то, что обычно показывают на фото, но готовых вилл Пальмы в реестре продаётся меньше 10 в год. Для медианы такой выборки мало, поэтому в игре и в этой статье только квартиры.
Рубли считаются по курсу на дату, поэтому цена в рублях меняется даже при неподвижной цене в дирхамах. Как это работает и сколько стоят квартиры в других районах в рублях — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Цены по годам: медианы по числу спален
Медиана сделки, тысяч AED. Источник: реестр сделок DLD, готовые квартиры; год попадает в ряд, если сделок было не меньше 25. Строки 2008–2011 с «≈» — оценка по индексу цен REIDIN (данные BIS): индекс общий для всего Дубая, поэтому все районы в эти годы двигаются одинаково и точность ниже.
| Год | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | 4 спальни |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈2 357 | ≈3 334 | ≈4 172 | ≈9 806 |
| 2009 | ≈1 905 | ≈2 695 | ≈3 371 | ≈7 925 |
| 2010 | ≈1 646 | ≈2 329 | ≈2 914 | ≈6 850 |
| 2011 | ≈1 606 | ≈2 272 | ≈2 843 | ≈6 682 |
| 2012 | 1 802 | 2 550 | 3 190 | 7 500 |
| 2013 | 1 950 | 2 780 | 3 615 | 5 875 |
| 2014 | 2 300 | 3 187 | 4 150 | — |
| 2015 | 2 150 | 2 800 | 3 800 | — |
| 2016 | 2 050 | 2 547 | 3 234 | — |
| 2017 | 2 000 | 2 500 | 3 175 | — |
| 2018 | 1 915 | 2 263 | 3 000 | — |
| 2019 | 1 404 | 1 650 | 2 619 | — |
| 2020 | 1 500 | 1 745 | 2 378 | — |
| 2021 | 1 800 | 2 208 | 3 175 | 8 500 |
| 2022 | 2 488 | 2 850 | 4 000 | 11 550 |
| 2023 | 2 450 | 3 128 | 4 400 | 10 275 |
| 2024 | 2 544 | 3 750 | 5 100 | 13 000 |
| 2025 | 2 950 | 4 225 | 6 100 | 11 189 |
| сегодня | 2 900 | 4 500 | 6 350 | 14 000 |
Пальма прошла те же циклы, что и весь Дубай, но с большей амплитудой. Однокомнатная: пик 2014 года — 2 300 000 AED, дно 2019-го — 1 404 207, то есть −39 %; от дна до сегодняшних 2 900 000 — +107 %. Это самый большой отскок от дна среди квартир-«эталонов» 12 районов игры (у Гринс +106 %, у Марины +78 %), по сравнению районов в нашем наборе цифр. Все районы рядом — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Цена за квадратный метр — грубый ориентир: медиана цены, делённая на медианную площадь проданных квартир. Однокомнатная: 2012 — 1 802 430 / 120,4 м² ≈ 14 970 AED за м²; 2019 — 1 404 207 / 107,4 м² ≈ 13 080; 2025 — 2 950 000 / 106,4 м² ≈ 27 730 AED за м². Обратите внимание, что средняя проданная «однушка» за эти годы стала меньше на 14 м²: сравнение цен разных лет всегда немного искажено составом сделок.
Купить в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня − медиана года покупки − сбор DLD (2 % для покупок до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го). Процент считается к вложенному вместе со сбором. Трасти, title deed и агент не учтены. Каждая цифра ведёт на карточку этого года в игре.
| Год покупки | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | 4 спальни |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | +21 % | +32 % | +49 % | +40 % |
| 2009 | +49 % | +64 % | +85 % | +73 % |
| 2010 | +73 % | +89 % | +114 % | +100 % |
| 2011 | +77 % | +94 % | +119 % | +105 % |
| 2012 | +58 % | +73 % | +95 % | +83 % |
| 2013 | +46 % | +59 % | +72 % | +134 % |
| 2014 | +21 % | +36 % | +47 % | — |
| 2015 | +30 % | +54 % | +61 % | — |
| 2016 | +36 % | +70 % | +89 % | — |
| 2017 | +39 % | +73 % | +92 % | — |
| 2018 | +46 % | +91 % | +104 % | — |
| 2019 | +99 % | +162 % | +133 % | — |
| 2020 | +86 % | +148 % | +157 % | — |
| 2021 | +55 % | +96 % | +92 % | +58 % |
| 2022 | +12 % | +52 % | +53 % | +17 % |
| 2023 | +14 % | +38 % | +39 % | +31 % |
| 2024 | +10 % | +15 % | +20 % | +4 % |
| 2025 | −6 % | +2 % | +0 % | +20 % |
Почему на Пальме почти нет минусов
Во всей игре 539 рыночных карточек «купить», в минусе из них 64. Минусы собраны в дешёвых районах на пике 2014–2015 годов (Спортс-Сити, Интернешнл-Сити), в «четвёрках» Марины и в Бурдж-Халифе. На Пальме из 65 карточек в минусе одна — 1,5 %, самая низкая доля среди 12 районов игры (у Гринс 1 из 36, у Арабиан-Ранчес 1 из 14). И ни одной карточки с минусом за 2008–2024 годы.
Самая показательная строка — 2014 год. Это пик перед шестилетним спадом: по индексу REIDIN цены Дубая с октября 2014 по ноябрь 2020 года снизились на 33 %, а МВФ (Country Report 15/219) писал, что цены снижаются с середины 2014 года из-за большого предложения, дешёвой нефти и сильного доллара. По игре в целом в 2014-м в минусе 10 карточек из 32. На Пальме покупка того же года по медиане сегодня даёт +21 % (одна спальня), +36 % (две) и +47 % (три).
Единственный минус — однокомнатная 2025 года, и это не падение цены. Медиана 2025 года — 2 950 000 AED, сегодня — 2 900 000: разница 50 000, меньше 2 %. Остальное — сбор DLD 4 % (118 000 AED), который покупатель платит на входе. Итог: −168 000 AED, или −6 % (около −3,9 млн ₽). Если сдавать, накопленная аренда 157 100 AED почти закрывает разрыв — итог около нуля. Помесячную картину сделок 2026 года разбираем в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году.
Лучшая карточка 2019 года во всей игре: две спальни
В 2019 году медиана квартиры с двумя спальнями на Пальме опустилась до 1 650 000 AED — ниже, чем в 2012-м (2 550 000). Сегодня медиана — 4 500 000. Итог покупки: 4 500 000 − 1 650 000 − сбор 66 000 = +2 784 000 AED, или +162 % к вложенному (около +64 млн ₽ по курсу ЦБ на дату). Среди 31 карточки 2019 года в игре это самый высокий результат; средний итог года — +67 %.
Причина — вход в конце затяжного спада. По индексу REIDIN цены Дубая шли вниз с октября 2014 по ноябрь 2020 года, а в 2020-м к этому добавился ковид: в апреле Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции (Dubai Media Office, 04.04.2020), Expo перенесли на 2021 год. Дальше — открытие Expo 01.10.2021 и снижение порога «золотой визы» за недвижимость с AED 5 млн до 2 млн в апреле 2022 года (Gulf News, 20.04.2022).
Рядом с «двушкой» — три спальни 2020 года: 2 377 500 → 6 350 000 AED, итог +3 877 400 AED, или +157 % (около +89 млн ₽). Если бы эту квартиру всё время сдавали, итог со сдачей — +212 %. Аренда прошлых лет восстановлена через индекс аренды района по договорам Ejari; это расчёт, а не фактические договоры конкретной квартиры.
Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Четыре спальни: почему в ряду дыра и почему 2025 ниже 2024
У «четвёрок» ряд рваный: с 2014 по 2020 год медианы нет вообще. Причина простая — в каждом из этих лет готовых квартир с четырьмя спальнями на Пальме продавалось меньше 25, а по правилу игры медиану по такой выборке мы не считаем. Даже в «полных» годах сделок немного: 49 в 2012-м, 32 в 2013-м, 35 в 2024-м, 31 в 2025-м, 30 за последние 12 месяцев.
При 30 сделках в год медиана зависит от того, какие квартиры продались. Пример — 2022 год: медиана 11 550 000 AED при медианной площади 632,9 м², а в 2023-м — 10 275 000 при 486,6 м². Цена «упала» потому, что в 2022-м продавались квартиры крупнее. Та же история с 2025 годом: 11 189 406 AED против 13 000 000 в 2024-м — это не обвал, а другой набор проданных квартир (486,6 м² против 494,6 м²) на выборке в 31 и 35 сделок. Сегодняшние 14 000 000 AED — тоже медиана 30 сделок.
Поэтому у «четвёрок» такие странные итоги: 2013 год — +134 % (самая высокая карточка 2013 года во всей игре, потому что медиана 2013-го, 5 875 000, оказалась ниже медианы 2012-го), а 2024 год — всего +4 %. Для конкретной квартиры с четырьмя спальнями медиана района почти ничего не говорит: здесь нужна оценка по сделкам в том же доме.
Аренда и доходность: самые дорогие квартиры сдаются хуже всех
Медиана годовой аренды — по договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data). Доходность валовая: аренда, делённая на медиану цены, без service charges, простоя и управления.
| Тип | Аренда в год, AED | В рублях | Договоров Ejari | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 150 000 | ≈3,4 млн ₽ | 1 075 | 5,2 % |
| 2 спальни | 210 000 | ≈4,8 млн ₽ | 1 593 | 4,7 % |
| 3 спальни | 290 000 | ≈6,7 млн ₽ | 727 | 4,6 % |
| 4 спальни | 800 000 | ≈18,4 млн ₽ | 211 | 5,7 % |
Для сравнения: в Интернешнл-Сити валовая доходность — 8,9–9,0 %, в Дубай Марине — 5,4–6,4 %. На Пальме 4,6–5,7 %: среди районов игры ниже только Бурдж-Халифа (3,8 %), а 4,6 % у «трёшки» — наравне с виллой в Арабиан-Ранчес. Доход здесь в прошлом давала цена, а не аренда: у «двушки» 2019 года итог «купить» +162 %, а аренда добавила к нему ещё 66 процентных пунктов (+228 % со сдачей). Сравнение всех районов — в статье доходность аренды по районам Дубая, а как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Пальма Джумейра и Пальма Джебель Али
Их часто путают, но с точки зрения сделок это два разных мира. Пальма Джумейра достроена, по ней идут сотни сделок с готовым жильём в год. Пальма Джебель Али (застройщик Nakheel) — котлован из нашей игры: по данным деловой прессы, покупатель виллы с пятью спальнями за AED 5,7 млн внёс 10 % в 2004 году и 20 % в октябре 2008-го, всего AED 1,7 млн; в 2009 году стройка встала, в 2014-м DLD числил участки «в процессе отмены» (The National, 02.12.2014), в 2022-м Nakheel отменила старый проект и вернула прямым покупателям вложенное без процентов или предложила кредит ×1,5 на новый проект (AGBI, 25.11.2022). За те же годы готовая квартира на Пальме Джумейра, купленная по медиане 2008 года, дала от +21 % до +49 % без аренды. Подробно — в статье Пальма Джебель Али, а другие отменённые проекты — в обзоре котлованов Дубая.
Правовая часть: что особенного на Пальме
Порог «золотой визы» пройден по всем медианам. Виза на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD); ипотечная квартира подходит при письме банка об отсутствии возражений (NOC). Все четыре сегодняшние медианы Пальмы выше порога, даже однокомнатная (2,9 млн). Но медиана — не ваша квартира: в 2019–2021 годах медиана «однушки» была 1,4–1,8 млн, и дешёвые квартиры ниже порога на Пальме бывают и сейчас. Считается цена конкретной сделки. Условия и документы — в статье золотая виза за недвижимость.
Сборы на входе в абсолютных цифрах. 4 % DLD на Пальме — это заметные деньги: 116 000 AED с медианной однокомнатной, 180 000 AED с «двушкой», 254 000 AED с «трёшкой». Сверху — трасти AED 4 000 + НДС, title deed AED 250, план AED 250 и ещё AED 20 (официальные ставки DLD). Полные расходы покупателя ориентировочно 7–8 % сверх цены за свои деньги. Список — в статье расходы при покупке, порядок сделки — в покупке недвижимости в Дубае.
Service charges. В домах на Пальме с пляжем, бассейнами и охраной плата за содержание — главный вычет из и без того невысокой аренды. Тариф считается по бюджету здания; как его проверить и оспорить — в статье служебные сборы. Вид права (freehold или право на срок) проверяется по title deed, а не по словам агента — подробнее в статье freehold и leasehold.
Аренда: повышение по Декрету 43/2013. Если сдаёте, поднять аренду при продлении можно только по шкале Декрета № 43 от 2013 года: если ваша аренда ниже средней по индексу RERA до 10 % — повышение 0; на 11–20 % — до 5 %; на 21–30 % — до 10 %; на 31–40 % — до 15 %; больше чем на 40 % — до 20 %. О смене условий нужно уведомить не менее чем за 90 дней до конца договора (ст. 14 Закона 26/2007 в ред. Закона 33/2008), если в договоре не согласовано иное. Для «двушки» с арендой 210 000 AED шаг в 5 % — это 10 500 AED в год. Если дошло до спора, пошлина Центра арендных споров (RDC) по иску о выселении или продлении — 3,5 % годовой аренды (минимум AED 500, максимум AED 20 000): для той же «двушки» это 7 350 AED. Как проходит спор — в статье арендные споры в RDC.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира на Пальме Джумейра?
Медиана сделок за 12 месяцев до 23.09.2026 по реестру DLD: одна спальня — 2 900 000 AED (≈66,6 млн ₽), две — 4 500 000 (≈103,4 млн ₽), три — 6 350 000 (≈145,9 млн ₽), четыре — 14 000 000 (≈321,7 млн ₽). Конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Можно ли купить квартиру на Пальме Джумейра дешевле 2 млн дирхамов?
Медиана однокомнатной сейчас выше — 2,9 млн, но медиана означает, что половина сделок прошла дешевле. Будет ли конкретная квартира дороже AED 2 млн (порога визы), решает цена в договоре, а не район.
Падали ли цены на Пальме?
Да: медиана однокомнатной снизилась с 2 300 000 AED в 2014 году до 1 404 207 в 2019-м (−39 %). Но покупка по медиане любого года с 2008 по 2024 сегодня в плюсе; минус есть только у однокомнатной 2025 года, и его даёт сбор DLD.
Почему цены 2008–2011 годов помечены «≈»?
Надёжного реестра по району за эти годы нет: цена оценена по индексу REIDIN (данные BIS) для всего Дубая. МВФ оценивал падение от пика 2008 года примерно в 50 %, индекс даёт 37 % — в игре взята осторожная оценка по индексу.
Проверка перед покупкой
При цене в несколько миллионов дирхамов ошибка в документах стоит дороже, чем разница между медианами соседних лет. Медиана не скажет, чист ли title deed, нет ли долгов по service charges, что записано в договоре и есть ли у квартиры действующий договор аренды, который перейдёт к новому собственнику. Это проверяет услуга «Недвижимость»: объект, документы, условия сделки. Сколько уйдёт сверх цены, можно заранее посчитать в калькуляторе расходов покупки. Другие районы: Дубай Марина, Даунтаун, JBR.
Источники: открытые данные DLD и реестр сделок DLD, договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), МВФ (Country Report 11/111, 15/219), Dubai Media Office, 04.04.2020, Gulf News, 20.04.2022, DLD: золотая виза, The National, 02.12.2014, AGBI, 25.11.2022, Декрет 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
