Данные на сентябрь 2026 года. Реестр сделок DLD — по 14.09.2026, живой API DLD — выгрузка 24.09.2026. Страница обновляется раз в месяц: когда закроется очередной месяц, в таблицах появится новая строка.
Короткий ответ по сделкам, а не по заголовкам. С марта 2026 года готовых квартир в Дубае продают заметно меньше, чем год назад: за март–август — на 37 % меньше сделок. А медиана цены за квадратный метр в этих сделках держится на уровне 2025 года или выше: за январь–август 2026 — 15 072 AED/м² против 14 456 AED/м² годом раньше. Сделок стало меньше, но квартиры в среднем не подешевели. Дальше — помесячно и с оговорками, без которых эти цифры легко прочитать неправильно.
О причинах здесь не пишем. Только то, что зарегистрировано в Земельном департаменте Дубая.
Откуда цифры и что именно считаем
- Источник — реестр продаж Dubai Land Department (выгрузка Dubai Pulse, 1,36 млн сделок с 2004 года по 14.09.2026) и для сверки — открытые данные DLD, которые мы сами выгрузили 24.09.2026.
- Что входит — только продажи готовых квартир (Ready, Unit/Flat), жилое, весь Дубай, без строк с пометками о качестве данных. Виллы, земля и off-plan сюда не попадают.
- Цена — медиана цены за квадратный метр: для каждой сделки цена делится на площадь, затем берётся середина ряда за месяц.
Важно понимать масштаб: готовые квартиры — это меньшая часть регистраций. По тому же реестру в 2025 году off-plan дал 68 % регистраций жилья (128 567 против 59 494 готовых объектов). Поэтому «число сделок» здесь — не весь рынок Дубая, а вторичный рынок готовых квартир.
Сделки по месяцам: 2025 и 2026
Реестр сделок DLD, готовые квартиры, весь Дубай. Изменения в процентах — наш расчёт из чисел таблицы.
| месяц | сделок 2025 | сделок 2026 | сделок, 2026 к 2025 | AED/м² 2025 | AED/м² 2026 | AED/м², 2026 к 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| январь | 3 137 | 3 333 | +6 % | 14 303 | 14 990 | +4,8 % |
| февраль | 3 645 | 3 896 | +7 % | 14 274 | 15 963 | +11,8 % |
| март | 3 548 | 2 363 | −33 % | 14 843 | 14 508 | −2,3 % |
| апрель | 4 046 | 2 233 | −45 % | 14 811 | 15 609 | +5,4 % |
| май | 4 176 | 1 837 | −56 % | 14 507 | 14 417 | −0,6 % |
| июнь | 3 373 | 2 326 | −31 % | 14 673 | 15 073 | +2,7 % |
| июль | 3 878 | 2 728 | −30 % | 14 038 | 14 660 | +4,4 % |
| август | 3 084 | 2 424 | −21 % | 14 238 | 14 980 | +5,2 % |
| сентябрь (неполный) | 3 436 | 985 | не сравнимо | 14 312 | 14 911 | +4,2 % |
Январь–август: 2025 — 28 887 сделок, медиана 14 456 AED/м²; 2026 — 21 140 сделок, медиана 15 072 AED/м². Сделок на 27 % меньше, медиана за метр на 4,3 % выше.
Что видно из таблицы:
- Январь и февраль 2026 года были сильнее прошлогодних и по числу сделок, и по медиане.
- С марта число сделок резко ниже. Самый глубокий месяц — май: 1 837 сделок против 4 176 годом раньше (−56 %). К августу разрыв сократился до −21 %. За март–август в сумме — 13 911 сделок против 22 105 (−37 %).
- Медиана за метр почти везде выше 2025 года. В шести месяцах из восьми — выше, в двух (март −2,3 %, май −0,6 %) — чуть ниже. Самый низкий месяц 2026 года (май, 14 417 AED/м²) всё равно выше самого низкого месяца 2025-го (июль, 14 038).
- Сентябрь 2026 неполный: реестр заканчивается 14.09.2026, поэтому 985 сделок с 3 436 сравнивать нельзя. Медиана по половине месяца — ориентир, не итог.
Для масштаба — 2024 год: за январь–август было 26 757 сделок при медиане 13 215 AED/м². То есть в 2026 году сделок меньше, чем даже в 2024-м (−21 %), а медиана за метр на 14 % выше.
В рублях по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽) медиана января–августа 2026 года — около 346 тыс. ₽ за квадратный метр (15 072 × 22,9808). Это средняя точка всех сделок по городу, а не цена в конкретном доме.
Почему медиана за метр — не индекс цен
Это главная оговорка, и её стоит прочитать до выводов «цены выросли» или «цены упали».
- Состав сделок меняется каждый месяц. Если в каком-то месяце продали больше квартир в дорогих районах (Даунтаун, Пальма) и меньше в Интернешнл-Сити, медиана за метр вырастет, даже если ни одна квартира не подорожала. И наоборот.
- Меньше сделок — шире разброс. В мае 2026 года медиана считается по 1 837 сделкам, а год назад — по 4 176. Колебание на 1–2 % при таком объёме может быть просто составом выборки.
- Медиана — не ваша квартира. Цена конкретного объекта зависит от дома, этажа, вида и состояния.
Поэтому корректная формулировка по данным такая: по сделкам DLD признаков снижения средней цены за метр в 2026 году нет, а число сделок с марта заметно ниже прошлого года. Не больше и не меньше.
Сверка: живой API DLD
Реестр — выгрузка третьей стороны из официальных данных. Чтобы не опираться на один источник, мы выгрузили сделки напрямую с портала открытых данных DLD 24.09.2026 (продажи, готовое, жилое, квартиры).
| месяц 2026 | сделок по API | медиана AED/м² по API | сделок по реестру | медиана по реестру |
|---|---|---|---|---|
| январь | 3 282 | 15 339 | 3 333 | 14 990 |
| февраль | 3 593 | 16 364 | 3 896 | 15 963 |
| март | 2 224 | 14 848 | 2 363 | 14 508 |
| апрель | 2 106 | 15 671 | 2 233 | 15 609 |
| май | 1 743 | 14 520 | 1 837 | 14 417 |
| июнь | 2 245 | 15 189 | 2 326 | 15 073 |
| июль | 2 684 | 14 308 | 2 728 | 14 660 |
| август | 2 373 | 14 913 | 2 424 | 14 980 |
| сентябрь (по 24.09) | 1 760 | 15 024 | — | — |
По API сделок на 2–8 % меньше в каждом месяце: другой фильтр по типу сделки. Строки реестра за 01.01–13.09.2026 совпали с выгрузкой API по дате, цене и площади в 22 403 случаях из 24 441 (92 %). Картина та же: провал числа сделок с марта, медиана за метр — в коридоре 14,3–16,4 тыс. AED. По API и март (14 848), и май (14 520) — на уровне тех же месяцев 2025 года.
Почему карточки 2025 года в игре «в минусе»
В нашей игре «Пак Дубая» есть карточки «купил в 2025 году — что сегодня». 24 из 33 таких карточек показывают минус. Это легко принять за падение цен, но это не так.
Итог хода считается так: цена сегодня − цена года покупки − сбор DLD. Сбор за регистрацию перехода права — 4 % от цены (по данным DLD; формально 2 % продавец и 2 % покупатель, на практике обычно платит покупатель). Если купили в 2025 году, рост цены за неполный год этот сбор отбить не успевает.
Сами цены — по 33 объектам игры: медиана «сегодня» (12 месяцев 24.09.2025–23.09.2026) выше цены 2025 года у 19 объектов, равна у 7, ниже у 7. Медиана изменения — около +1 %.
Пример — однокомнатная квартира в Дубай Марине. Медиана 2025 года — 1 520 000 AED, сегодня — 1 525 000 AED: цена даже чуть выросла. Но сбор 4 % — это 60 800 AED, и итог хода «купить» — −55 800 AED (−4 %), или около −1,28 млн ₽ по курсу ЦБ. Цена на месте, минус — это сбор.
Для сравнения — однокомнатная в JVC: 955 000 AED в 2025 году, 1 000 000 AED сегодня (+4,7 %). Рост перекрыл сбор, итог +6 800 AED (+1 %).
Худшая карточка 2025 года — однокомнатная в JLT: 1 200 000 → 1 130 000 AED, итог −10 %. Здесь медиана действительно ниже (−5,8 %), и сбор добавил остальное. Такие случаи есть, но их меньшинство. Посмотреть все карточки 2025 года можно в игре.
Что это значит для покупателя и продавца
Без прогнозов — только то, что следует из сделок:
- Продавцу: цифры по городу не говорят, сколько стоит ваша квартира. Смотрите сделки в своём доме и с той же площадью за последние месяцы.
- Покупателю: «на сколько упали цены» — вопрос, на который реестр DLD по готовым квартирам в целом по городу пока отвечает «по медиане за метр — не упали». Торг идёт по конкретному объекту, а не по средней по Дубаю.
- Тем, кто купил в 2025-м: бумажный минус в первый год — в основном сбор DLD 4 %, а не изменение цены. Считать итог продажи надо с учётом всех расходов входа и выхода.
Историю цен по годам с 2008-го смотрите в статье цены на недвижимость в Дубае по годам, итоги по годам входа — в разборе выгодно ли было покупать, отдельный район — Dubai Marina: цены сделок по годам, аренду — доходность по районам.
Это исторические данные сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана по городу или району — не цена конкретной квартиры.
Прежде чем покупать или продавать
Средняя по Дубаю не заменяет проверку конкретного объекта: сделки в этом доме, документы, задолженности по service charges, ограничения на продажу. Команда LAWERA по недвижимости проверяет объект и документы до депозита. Полную сумму расходов сделки сверх цены — сбор DLD, трасти, title deed — можно посчитать в калькуляторе расходов на покупку, а подробно о сборах — в статье расходы при покупке.
Частые вопросы
Упали ли цены на недвижимость в Дубае в 2026 году?
По реестру сделок DLD (готовые квартиры, весь Дубай) медиана цены за метр за январь–август 2026 года — 15 072 AED/м², на 4,3 % выше, чем за январь–август 2025-го. Упало число сделок: с марта по август — на 37 % меньше, чем год назад.
На сколько упали цены на квартиры в Дубае?
По медиане за метр в целом по городу — не упали. В двух месяцах 2026 года медиана была ниже прошлогодней на 2,3 % (март) и 0,6 % (май), в остальных шести — выше. По отдельным объектам бывает иначе: в игре однокомнатная в JLT сегодня на 5,8 % дешевле медианы 2025 года.
Почему тогда говорят, что недвижимость в Дубае подешевела?
Мы не комментируем прессу и причины. Проверяемо только одно: зарегистрированные сделки. По ним заметно сократилось число продаж, а не медиана цены за метр.
Как часто обновляется эта страница?
Раз в месяц, после выгрузки новых данных DLD. Текущая версия: реестр по 14.09.2026, API DLD по 24.09.2026.
Можно ли по этим данным оценить мою квартиру?
Нет. Медиана по городу смешивает разные районы, дома и площади. Для оценки нужны сделки в вашем доме и похожие квартиры.
