Kurz gesagt: 2026 werden in Dubai deutlich weniger fertige Wohnungen verkauft, aber teurer pro Quadratmeter. Von Januar bis August 2026 registrierte das Dubai Land Department (DLD) 21.140 Verkäufe, 27 % weniger als ein Jahr zuvor. Der Median pro Quadratmeter stieg im selben Zeitraum um 4,3 % auf 15.072 AED. Ob das der Anfang vom Ende einer Blase ist, beantworten wir nicht mit einer Meinung, sondern mit den Registerzahlen – und ohne Prognose.
Das sind historische Transaktionsdaten, keine Anlageberatung und keine Prognose. Wir kommentieren keine Ursachen und sagen nicht voraus, wohin sich der Markt bewegt. Ein Median ist nicht der Preis einer bestimmten Wohnung.
Was wir messen
- Quelle: das Verkaufsregister des DLD (Export von Dubai Pulse, rund 1,36 Mio. Transaktionen von 2004 bis 14.09.2026) und zur Gegenprobe die Open-Data-Schnittstelle des DLD, die wir am 24.09.2026 selbst abgefragt haben.
- Was zählt: nur Verkäufe fertiger Wohnungen in ganz Dubai. Keine Villen, keine Grundstücke, kein Off-Plan.
- Preis: Median aus Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche, für jeden Monat.
Zur Einordnung: 2025 waren laut demselben Register 68 % aller Wohnungsregistrierungen Off-Plan-Käufe (128.567 gegenüber 59.494 fertigen Objekten). Die Zahlen hier beschreiben den Markt der fertigen Wohnungen, nicht ganz Dubai.
Monat für Monat: 2025 gegen 2026
DLD-Register, fertige Wohnungen, ganz Dubai. Die Veränderungen haben wir aus den Werten der Tabelle berechnet.
| Monat | Verkäufe 2025 | Verkäufe 2026 | Veränderung | AED/m² 2025 | AED/m² 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Januar | 3.137 | 3.333 | +6 % | 14.303 | 14.990 | +4,8 % |
| Februar | 3.645 | 3.896 | +7 % | 14.274 | 15.963 | +11,8 % |
| März | 3.548 | 2.363 | −33 % | 14.843 | 14.508 | −2,3 % |
| April | 4.046 | 2.233 | −45 % | 14.811 | 15.609 | +5,4 % |
| Mai | 4.176 | 1.837 | −56 % | 14.507 | 14.417 | −0,6 % |
| Juni | 3.373 | 2.326 | −31 % | 14.673 | 15.073 | +2,7 % |
| Juli | 3.878 | 2.728 | −30 % | 14.038 | 14.660 | +4,4 % |
| August | 3.084 | 2.424 | −21 % | 14.238 | 14.980 | +5,2 % |
| September (unvollständig) | 3.436 | 985 | nicht vergleichbar | 14.312 | 14.911 | +4,2 % |
Was man ablesen kann:
- Januar und Februar 2026 lagen bei Verkäufen und Quadratmeterpreis über dem Vorjahr.
- Ab März brechen die Verkaufszahlen ein. Von März bis August zusammen: 13.911 statt 22.105, also −37 %. Der schwächste Monat war der Mai mit −56 %, im August waren es noch −21 %.
- Der Median pro Quadratmeter lag in sechs von acht vollen Monaten über 2025; im März und Mai knapp darunter.
- Der September ist unvollständig, das Register endet am 14.09.2026.
Gegenprobe mit der DLD-Schnittstelle
| Monat 2026 | Verkäufe (API) | AED/m² (API) |
|---|---|---|
| Januar | 3.282 | 15.339 |
| Februar | 3.593 | 16.364 |
| März | 2.224 | 14.848 |
| April | 2.106 | 15.671 |
| Mai | 1.743 | 14.520 |
| Juni | 2.245 | 15.189 |
| Juli | 2.684 | 14.308 |
| August | 2.373 | 14.913 |
| September (bis 24.09.) | 1.760 | 15.024 |
Die Schnittstelle filtert die Transaktionsart etwas anders und liefert daher leicht weniger Verkäufe. Vom 01.01. bis 13.09.2026 stimmen 22.403 von 24.441 Registerzeilen in Datum, Preis und Fläche überein (92 %). Das Bild ist dasselbe: weniger Abschlüsse ab März, kein Rückgang beim Quadratmeterpreis.
Immobilienblase Dubai: was die Daten dazu sagen
Eine Blase erkennt man sicher erst hinterher. Was man vergleichen kann: wie der letzte echte Einbruch in den Daten aussah.
| 2008/2009 | 2026 | |
|---|---|---|
| Verkäufe | Anfang 2009 ein Viertel des Niveaus vom Sommer 2008 | Januar–August −27 %, März–August −37 % |
| Preis | REIDIN-Index −20 % in acht Monaten nach dem Hoch vom Juli 2008, −37 % bis Dezember 2010 | Median AED/m² +4,3 % gegenüber Januar–August 2025 |
2008 fielen Menge und Preis zugleich. 2026 fällt bisher nur die Menge. Das ist ein Befund über die vergangenen Monate, keine Entwarnung für die kommenden. Die ganze Geschichte beider Zyklen mit Zahlen steht in Immobilienpreise Dubai: Entwicklung seit 2005.
Warum ein Median trotzdem mit Vorsicht zu lesen ist:
- Die Zusammensetzung wechselt. Werden mehr Wohnungen in teuren Lagen verkauft, steigt der Median, ohne dass eine Wohnung an Wert gewonnen hat.
- Weniger Verkäufe, mehr Rauschen. Der Median für Mai 2026 beruht auf 1.837 Verkäufen, der für Mai 2025 auf 4.176.
- Stadtdurchschnitt ist nicht Ihre Wohnung. Gebäude, Etage, Ausblick und Zustand entscheiden.
Wer 2025 gekauft hat: warum er heute oft im Minus steht
In unserem Spiel „Dubai Pack“ (auf Englisch) „kauft“ man echte Medianpreise eines Stadtteils und Jahres. Von 33 Karten des Kaufjahres 2025 stehen 24 im Minus. Das bedeutet keinen Preisverfall.
Das Ergebnis rechnet sich so: Median heute minus Median im Kaufjahr minus DLD-Gebühr von 4 % des Kaufpreises (formal je 2 % Käufer und Verkäufer, in der Praxis zahlt meist der Käufer). Bei den 33 Objekten liegt der heutige Median (24.09.2025–23.09.2026) in 19 Fällen über dem Wert von 2025, in 7 Fällen gleich auf und in 7 darunter; im Mittel etwa +1 %. Nach weniger als einem Jahr holt der Preis die Eintrittsgebühr nicht ein.
Beispiel Dubai Marina, Wohnung mit einem Schlafzimmer: Median 2025 1.520.000 AED, heute 1.525.000 AED. Die 4 % Gebühr betragen 60.800 AED, das Ergebnis ist −55.800 AED (−4 %), rund −15.200 US-Dollar. Der Preis hat gehalten, das Minus ist die Gebühr.
In JVC ging es knapp auf: 1 Schlafzimmer, 2025 im Median 955.000 AED, heute 1.000.000 AED, nach Gebühr +6.800 AED (+1 %).
Wer vor einem Kauf die Einstiegskosten genau kennen will, findet sie in Kaufnebenkosten in Dubai und im Kaufnebenkosten-Rechner. Einzelne Stadtteile im Vergleich: Stadtteile in Dubai und Wohnung in Dubai Marina.
Vor dem Kauf oder Verkauf
Der Stadtdurchschnitt ersetzt keine Prüfung des Objekts: vergleichbare Verkäufe im selben Gebäude, Title Deed, offene Service Charges, Verfügungsbeschränkungen. Unser Bereich Immobilien prüft Objekt und Unterlagen vor der Anzahlung, ohne ein Ergebnis zu versprechen. Die Erstberatung ist kostenlos, Kontakt über unsere Kontaktseite oder per WhatsApp und Telegram +971 58 600 98 87.
Häufige Fragen
Gibt es 2026 eine Immobilienblase in Dubai?
Die Registerdaten können das weder bestätigen noch ausschließen, sie sind kein Index. Sie zeigen: Der Median pro Quadratmeter für fertige Wohnungen lag von Januar bis August 2026 bei 15.072 AED, 4,3 % über dem Vorjahr, bei 27 % weniger Verkäufen.
Fallen die Immobilienpreise in Dubai 2026?
Beim Median pro Quadratmeter nicht: Er lag in sechs von acht vollen Monaten über 2025. Deutlich gefallen ist die Zahl der Verkäufe fertiger Wohnungen, von März bis August um 37 %.
Ist 2026 eine Krise auf dem Immobilienmarkt in Dubai?
Bei den Abschlüssen gibt es einen klaren Rückgang, beim Preis bisher nicht. Wie sich das weiterentwickelt, sagen diese Daten nicht.
Wie oft wird diese Seite aktualisiert?
Monatlich. Aktueller Stand: Register bis 14.09.2026, DLD-Schnittstelle bis 24.09.2026.