In Downtown Dubai, dem Viertel um den Burj Khalifa und die Dubai Mall, kostet schon die Wohnung mit einem Schlafzimmer im Median 2.050.000 AED, mit zwei Schlafzimmern 3.375.000 AED. Eine Wohnung im Burj Khalifa selbst liegt mit 3.050.000 AED für ein Schlafzimmer noch rund eine Million darüber – und hat eine ganz andere Geschichte als das Viertel drumherum. Die Zahlen sind Mediane der beim Dubai Land Department (DLD) registrierten Verkäufe fertiger Wohnungen, Stand 23.09.2026.
Das sind historische Transaktionsdaten, keine Anlageberatung und keine Prognose. Frühere Ergebnisse sagen nichts über künftige. Der Median ist die Mitte aller Verkäufe eines Jahres, nicht der Preis einer bestimmten Wohnung: Turm, Etage und der Blick auf den Burj Khalifa oder die Fontäne verschieben ihn erheblich. Dollar zum festen Kurs 1 USD = 3,6725 AED; in Euro rechnen wir nicht um.
Was eine Wohnung in Downtown heute kostet
Zeitraum 24.09.2025 bis 23.09.2026. Die Fläche ist der Median der 2025 verkauften Wohnungen, der Preis pro m² der Median-Kaufpreis 2025 geteilt durch diese Fläche – eine Messlatte, keine Bewertung.
| Typ | Median, AED | in USD | Verkäufe | typische Fläche | Preis pro m² 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | 2.050.000 | ≈558.000 | 550 | 82,4 m² | ≈24.880 AED |
| 2 Schlafzimmer | 3.375.000 | ≈919.000 | 595 | 126,8 m² | ≈27.290 AED |
| 3 Schlafzimmer | 5.500.000 | ≈1.498.000 | 212 | 170 m² | ≈32.350 AED |
Auffällig: Wohnungen mit zwei Schlafzimmern werden hier so oft verkauft wie solche mit einem (595 zu 550). In Dubai Marina ist das Verhältnis 592 zu 835, in JVC 634 zu 2.478. Studios führt unsere Auswertung für Downtown nicht.
Wohnung im Burj Khalifa oder im Viertel daneben?
Wer „Wohnung Burj Khalifa kaufen Preise“ sucht, sollte die beiden Reihen getrennt ansehen. Der Turm steht mitten in Downtown, verhält sich in den Daten aber anders:
| Kennzahl | Burj Khalifa, 1 SZ | Downtown, 1 SZ |
|---|---|---|
| Median heute | 3.050.000 AED | 2.050.000 AED |
| Verkäufe in 12 Monaten | 43 | 550 |
| Kauf 2014 → heute, nach Gebühr | −26 % | +10 % |
| Kaufkarten im Minus (alle Typen) | 5 von 13 | 3 von 54 |
| Bruttorendite | 3,8 % | 5,6 % |
Zwei Vorbehalte. Der Turm ist eine kleine Stichprobe: Wir werten dort schon Jahre mit 10 Verkäufen aus, sonst gilt die Schwelle von 25. Und die Ejari-Daten weisen für den Turm keine eigene Miete aus; wir setzen dieselben 115.000 AED an wie für Downtown, daher die niedrige Rendite. Wer 2014 im Burj Khalifa zum Median von 3.945.888 AED kaufte, liegt heute mit rund 1.050.000 AED im Minus; wer im selben Jahr in Downtown kaufte, liegt im Plus.
Preise und Verkäufe seit 2008
Median in Tausend AED und Zahl der Verkäufe aller drei Typen. Die Jahre 2008 und 2011 tragen „≈“: Das Register zeigt in den Krisenjahren nach unserer Lesart vor allem Übergaben zu alten Off-Plan-Vertragspreisen (2009 gab es mehr Registrierungen als 2008, obwohl der Markt fiel), deshalb schätzen wir diese Jahre mit dem REIDIN-Index für ganz Dubai (BIZ) aus dem Median 2012 zurück. Nach Schätzung des IWF (Country Report 11/111) fielen die Preise vom Hoch 2008 um etwa 50 %, der Index zeigt 37 % – wir nehmen die vorsichtigere Schätzung.
| Jahr | 1 SZ | 2 SZ | 3 SZ | Verkäufe |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1.569 | ≈2.615 | ≈4.499 | Schätzung |
| 2011 | ≈1.069 | ≈1.782 | ≈3.066 | Schätzung |
| 2012 | 1.200 | 2.000 | 3.441 | 1.310 |
| 2013 | 1.514 | 2.400 | 3.742 | 3.049 |
| 2014 | 1.800 | 2.900 | 4.600 | 1.827 |
| 2015 | 1.700 | 2.800 | 5.100 | 689 |
| 2018 | 1.336 | 2.264 | 3.700 | 444 |
| 2019 | 1.150 | 2.050 | 3.167 | 495 |
| 2020 | 1.180 | 1.624 | 3.375 | 500 |
| 2023 | 1.635 | 2.900 | 4.880 | 2.240 |
| 2025 | 2.050 | 3.460 | 5.500 | 1.894 |
| heute | 2.050 | 3.375 | 5.500 | 1.357 |
Die rechte Spalte ist die, die kein Portal zeigt. 2013 wurden 3.049 Wohnungen dieser drei Typen verkauft, 2018 nur 444 – fast siebenmal weniger. Verkaufen konnte man auch in den schwachen Jahren, aber die Käufer waren rar. Wer ans spätere Wiederverkaufen denkt, findet den Ablauf in Immobilie in Dubai verkaufen. Die Zahl „heute“ ist ein gleitender Zwölfmonatszeitraum aus zwei Quellen und nicht direkt mit dem Kalenderjahr 2025 vergleichbar.
Hoch, Tief und Erholung
| Typ | Hoch | Tief | Hoch → Tief | Tief → heute |
|---|---|---|---|---|
| 1 SZ | 1.800.000 (2014) | 1.150.000 (2019) | −36 % | +78 % |
| 2 SZ | 2.900.000 (2014) | 1.624.315 (2020) | −44 % | +108 % |
| 3 SZ | 5.100.000 (2015) | 3.167.394 (2019) | −38 % | +74 % |
Der Anstieg begann, nachdem Dubai am 27.11.2013 den Zuschlag für die Expo 2020 erhielt. Im Oktober 2013 stieg die DLD-Gebühr von 2 % auf 4 % (Beschluss des Exekutivrats Nr. 30/2013), die Zentralbank begrenzte die Beleihung. Ab Mitte 2014 fielen die Preise laut IWF wegen hohen Angebots, billigen Öls und starken Dollars. Heute liegen alle drei Typen über ihrem früheren Hoch: um 14 %, 16 % und 8 %.
Ergebnis nach Kaufjahr
Ergebnis = Median heute − Median im Kaufjahr − DLD-Gebühr (2 % bis 2013, 4 % ab 2014). Ohne Trustee, Makler und Miete.
| Kaufjahr | 1 SZ | 2 SZ | 3 SZ |
|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +28 % | +27 % | +20 % |
| 2014 | +10 % | +12 % | +15 % |
| 2015 | +16 % | +16 % | +4 % |
| 2019 | +71 % | +58 % | +67 % |
| 2020 | +67 % | +100 % | +57 % |
| 2023 | +21 % | +12 % | +8 % |
| 2025 | −4 % | −6 % | −4 % |
Kein Kauf zum Median zwischen 2008 und 2024 liegt heute im Minus, auch nicht auf den Hochs 2008 und 2014. Das beschreibt eine vergangene Reihe von Medianen, keine Eigenschaft des Viertels für die Zukunft.
Am besten schnitt die Wohnung mit zwei Schlafzimmern aus 2020 ab: 1.624.315 AED, heute 3.375.000 AED, nach rund 64.973 AED Gebühr +1.685.712 AED oder +100 %. Allerdings liegt dieser Median unter 2019 und 2021 und stützt sich auf 183 Verkäufe; ein Teil des Tiefs spiegelt, welche Wohnungen verkauft wurden.
Am schwächsten: drei Schlafzimmer auf dem Hoch 2015 für 5.100.000 AED – nach 204.000 AED Gebühr +196.000 AED oder +4 % in elf Jahren; mit Vermietung +54 %. Die Karten stammen aus unserem Spiel „Dubai Pack“ (auf Englisch), etwa auch ein Schlafzimmer, gekauft 2014.
Die Minuswerte 2025 sind die Gebühr: Bei einem und drei Schlafzimmern ist der Median 2025 gleich dem heutigen, die −4 % sind genau die 4 % DLD-Gebühr. Nur bei zwei Schlafzimmern kommt ein kleiner Preisabstand hinzu (3.460.000 → 3.375.000 AED). Den Verlauf 2026: Immobilienpreise Dubai 2026.
Miete
Laut Ejari-Verträgen der letzten zwölf Monate: 115.000 AED im Jahr für ein Schlafzimmer (5,6 % brutto), 180.000 AED für zwei (5,3 %), 300.000 AED für drei (5,5 %). Das ist vor Service Charges, Leerstand, Verwaltung und Housing Fee. Niedriger liegen unter unseren Vierteln nur drei Wohnungstypen der Palm Jumeirah, die Villa in Arabian Ranches und der Burj Khalifa. Von brutto zu netto: Mietrendite in Dubai.
Rechtliches vor dem Kauf in Downtown
Golden Visa auf Messers Schneide. Das zehnjährige Investorenvisum gibt es für eine Immobilie ab AED 2 Mio. zum Kaufzeitpunkt. Der Median für ein Schlafzimmer liegt nur 50.000 AED darüber; 2024 lag er noch bei 1.822.500 AED. Etwa die Hälfte der Verkäufe liegt unter dem Median, einige davon unter AED 2 Mio. Entscheidend ist Ihr Vertragspreis. Eine finanzierte Wohnung zählt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank. Details: Golden Visa durch Immobilienkauf.
Kauf mit Mieter. Ein Verkauf beendet einen befristeten Mietvertrag nicht (Art. 28 Gesetz Nr. 26/2007). Erhöhen dürfen Sie bei Verlängerung nur, wenn die Miete unter dem RERA-Mietindex liegt, gestaffelt nach Dekret Nr. 43/2013 von 0 bis 20 %, und nur mit Ankündigung mindestens 90 Tage vor Vertragsende, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Kosten und Service Charges. 4 % DLD-Gebühr sind 82.000 AED bei einem Schlafzimmer zum Median, 135.000 AED bei zwei, 220.000 AED bei drei; dazu Trustee AED 4.000 plus Mehrwertsteuer, Title Deed und Grundriss je AED 250 sowie zweimal AED 10 (Kaufnebenkosten in Dubai). In den Türmen sind die Gemeinschaftskosten der größte Abzug von der Miete, und offene Rückstände des Verkäufers sollten vor der Anzahlung geklärt sein: Service Charges in Dubai.
Unser Bereich Immobilien prüft vor der Anzahlung Title Deed, Rückstände, den Mietvertrag eines Bewohners und ob Ihr Preis die Visaschwelle erreicht; ein Ergebnis versprechen wir nicht. Die Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Quellen: Open Data des DLD, DLD-Verkaufsregister, Ejari über Dubai Data, IWF Country Report 15/219, Beschluss Nr. 30/2013, DLD: Golden Visa. Stand: 23.09.2026.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Downtown Dubai?
Im Median der letzten zwölf Monate: ein Schlafzimmer 2.050.000 AED, zwei Schlafzimmer 3.375.000 AED, drei Schlafzimmer 5.500.000 AED. Einzelne Wohnungen liegen deutlich darüber oder darunter.
Was kostet eine Wohnung im Burj Khalifa?
Der Median für ein Schlafzimmer liegt bei 3.050.000 AED, allerdings aus nur 43 Verkäufen in zwölf Monaten. Für eine konkrete Wohnung zählen Verkäufe im Turm selbst, Etage und Blick.
Was kostet es, in Downtown zu mieten?
Laut Ejari im Mittel 115.000 AED im Jahr für ein Schlafzimmer, 180.000 AED für zwei und 300.000 AED für drei Schlafzimmer.
Reicht eine Wohnung in Downtown für das Golden Visa?
Die Mediane für zwei und drei Schlafzimmer liegen klar über AED 2 Mio. Bei einem Schlafzimmer hängt es am konkreten Preis, denn die Schwelle liegt nur knapp unter dem Median. Maßgeblich ist immer Ihr Vertragspreis.