Даунтаун Дубай — район вокруг Бурдж-Халифы и Dubai Mall, и по деньгам это другой порядок, чем Марина или JVC: здесь даже однокомнатная квартира по медиане сделок стоит больше AED 2 млн. Ниже — не цены из объявлений, а медианы реальных сделок из реестра Земельного департамента Дубая (DLD) по квартирам с одной, двумя и тремя спальнями за каждый год с 2008-го, итог покупателя каждого года к сегодняшнему дню и аренда по договорам Ejari. Все цифры те же, что в нашей игре «Пак Дубая». Данные на 23.09.2026, рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽).
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, что было с ценами раньше, ничего не говорит о том, что будет дальше. Медиана района — середина всех сделок года, а не цена конкретной квартиры: башня, этаж, вид на Бурдж-Халифу или на фонтан сдвигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в Даунтауне сегодня
«Сегодня» — это 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Только готовые квартиры, без off-plan.
| Тип | Медиана сделки, AED | В рублях по курсу ЦБ | Сделок за 12 мес. | Типичная площадь 2025, м² |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 2 050 000 | ≈47,1 млн ₽ | 550 | 82,4 |
| 2 спальни | 3 375 000 | ≈77,6 млн ₽ | 595 | 126,8 |
| 3 спальни | 5 500 000 | ≈126,4 млн ₽ | 212 | 170 |
Студий в ряду игры по Даунтауну нет — только квартиры с одной, двумя и тремя спальнями. «Двушек» продаётся столько же, сколько «однушек» (595 против 550 сделок), — в большинстве районов игры однокомнатные уходят заметно чаще (в Марине 835 против 592, в JVC 2 478 против 634). Всего по трём типам — 1 357 сделок за 12 месяцев.
Рублёвые цифры действуют на дату курса. Дирхам привязан к доллару, а рубль — нет, поэтому та же квартира через месяц может стоить в рублях иначе, даже если цена в AED не сдвинулась. Как мы переводим цены всех районов в рубли — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Даунтаун и «золотая виза»: медиана выше порога, но это не гарантия
«Золотая виза» инвестора на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD). Даунтаун — один из немногих районов игры, где этот порог перешла медиана даже однокомнатной квартиры: 2 050 000 AED. Но запас — всего AED 50 000, около 2,5 %.
Из этого следуют три вещи:
- медиана — середина ряда, значит примерно половина сделок с «однушками» в Даунтауне прошла дешевле 2 050 000 AED, и часть из них — дешевле AED 2 млн;
- порог считается по цене вашей конкретной сделки в договоре и title deed, а не по медиане района;
- ещё в 2024 году медиана однокомнатной была 1 822 500 AED, в 2023-м — 1 635 000: порог она перешла только в 2025 году.
С двумя и тремя спальнями вопрос обычно не стоит: их медианы — 3 375 000 и 5 500 000 AED. Любопытная деталь: медиана «двушки» в 2012 году была ровно 2 000 000 AED, но тогда виза за недвижимость ещё не существовала — первые долгосрочные визы за жильё от AED 5 млн появились в 2019 году (Gulf News, 25.11.2018), а порог AED 2 млн — в 2022-м (Gulf News, 20.04.2022). Условия, ипотечные объекты и семья — в статье Golden Visa за недвижимость.
Цены по годам: медианы по спальням
Медиана цены сделки, тысяч AED, и число сделок по трём типам вместе. Источник — реестр DLD, готовые квартиры; год идёт в ряд, если сделок не меньше 25. Строки 2008–2011 с «≈» — оценка, о ней ниже.
| Год | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | Сделок по трём типам |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1 569 | ≈2 615 | ≈4 499 | оценка |
| 2009 | ≈1 268 | ≈2 113 | ≈3 636 | оценка |
| 2010 | ≈1 096 | ≈1 827 | ≈3 143 | оценка |
| 2011 | ≈1 069 | ≈1 782 | ≈3 066 | оценка |
| 2012 | 1 200 | 2 000 | 3 441 | 1 310 |
| 2013 | 1 514 | 2 400 | 3 742 | 3 049 |
| 2014 | 1 800 | 2 900 | 4 600 | 1 827 |
| 2015 | 1 700 | 2 800 | 5 100 | 689 |
| 2016 | 1 600 | 2 665 | 4 350 | 525 |
| 2017 | 1 518 | 2 700 | 4 613 | 457 |
| 2018 | 1 336 | 2 264 | 3 700 | 444 |
| 2019 | 1 150 | 2 050 | 3 167 | 495 |
| 2020 | 1 180 | 1 624 | 3 375 | 500 |
| 2021 | 1 200 | 2 235 | 3 900 | 1 085 |
| 2022 | 1 447 | 2 550 | 4 600 | 1 366 |
| 2023 | 1 635 | 2 900 | 4 880 | 2 240 |
| 2024 | 1 823 | 3 150 | 4 995 | 2 112 |
| 2025 | 2 050 | 3 460 | 5 500 | 1 894 |
| сегодня | 2 050 | 3 375 | 5 500 | 1 357 |
Сделки в последней колонке — сумма по трём типам из ряда игры (например, 2013 год: 1 738 + 1 119 + 192). «Сегодня» — не календарный год, а скользящие 12 месяцев из двух источников, поэтому сравнивать 1 357 с 1 894 за 2025 год напрямую нельзя. Общий ход рынка по всем районам — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Спад 2014–2020: у каждого типа своя глубина
Пик прошлого цикла в Даунтауне — 2014 год (у «трёшек» — 2015-й), дно — 2019–2020 годы. По медианам реестра DLD:
| Тип | Пик | Дно | Пик → дно | Дно → сегодня |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 1 800 000 (2014) | 1 150 000 (2019) | −36 % | +78 % |
| 2 спальни | 2 900 000 (2014) | 1 624 315 (2020) | −44 % | +108 % |
| 3 спальни | 5 100 000 (2015) | 3 167 394 (2019) | −38 % | +74 % |
Проценты посчитаны из медиан ряда, без сбора и аренды. Причины — из событий рынка, записанных в игре: в конце 2013 года Дубай выиграл Expo 2020 (BIE, 27.11.2013), с октября 2013-го сбор DLD вырос с 2 % до 4 % (Постановление Исполсовета № 30 от 2013), затем ЦБ ОАЭ ввёл лимиты ипотеки. По оценке МВФ (Country Report 15/219), с середины 2014 года цены снижались: много нового жилья, дешёвая нефть, дорогой доллар. По индексу REIDIN (данные BIS) весь рынок Дубая с пика октября 2014-го до ноября 2020-го потерял 33 %, а в апреле 2020 года добавился ковидный режим (Dubai Media Office, 04.04.2020).
Сегодня все три типа выше своего пика: однокомнатная на 14 % (2 050 000 против 1 800 000), «двушка» на 16 %, «трёшка» на 8 % выше пика 2015 года.
Число сделок показывает цикл ещё резче цены. В 2013 году по трём типам прошло 3 049 сделок, в 2018-м — 444, почти в семь раз меньше. Ликвидность вернулась только в 2021–2023 годах. Для собственника это практический вопрос: в провальные годы квартиру в Даунтауне продать было можно, но покупателей было в разы меньше.
Купить в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня − медиана года покупки − сбор DLD (2 % для покупок до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го), в процентах от вложенного. Трасти, title deed и агент не учтены. Каждая цифра — ссылка на карточку этого года в игре.
| Год | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +28 % | +26 % | +20 % |
| 2009 ≈ | +58 % | +57 % | +48 % |
| 2010 ≈ | +83 % | +81 % | +72 % |
| 2011 ≈ | +88 % | +86 % | +76 % |
| 2012 | +68 % | +65 % | +57 % |
| 2013 | +33 % | +38 % | +44 % |
| 2014 | +10 % | +12 % | +15 % |
| 2015 | +16 % | +16 % | +4 % |
| 2016 | +23 % | +22 % | +22 % |
| 2017 | +30 % | +20 % | +15 % |
| 2018 | +48 % | +43 % | +43 % |
| 2019 | +71 % | +58 % | +67 % |
| 2020 | +67 % | +100 % | +57 % |
| 2021 | +64 % | +45 % | +36 % |
| 2022 | +36 % | +27 % | +15 % |
| 2023 | +21 % | +12 % | +8 % |
| 2024 | +8 % | +3 % | +6 % |
| 2025 | −4 % | −6 % | −4 % |
Из 54 карточек Даунтауна в минусе три — и все три 2025 года. Ни одна покупка 2008–2024 годов по медиане в минусе не оказалась, даже на пиках 2008 и 2014 годов. Для сравнения, в Дубай Марине вне 2024–2025 годов таких карточек шесть, в Спортс-Сити — четырнадцать (сравнение районов, данные игры). Это прошлое конкретного ряда медиан, а не свойство района на будущее.
Лучшая карточка: две спальни в 2020 году, +100 %
Медиана квартиры с двумя спальнями в 2020 году — 1 624 315 AED, сегодня — 3 375 000. Сбор DLD 4 % — около 64 973 AED. Итог: +1 685 712 AED, или +100 % к вложенному; по курсу ЦБ на 24.09.2026 это около +38,7 млн ₽. Если все эти годы квартиру сдавать, с накопленной валовой арендой (864 200 AED по расчёту игры) итог — +151 %.
Причина — вход на самом дне. В апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции, Expo перенесли на 2021 год, а цены по индексу REIDIN достигли дна в ноябре 2020-го. Затем — открытие Expo 01.10.2021 и 84 196 сделок по всему Дубаю за 2021 год, на 66 % больше, чем в 2020-м (DLD), и снижение порога «золотой визы» до AED 2 млн в 2022 году.
Честная оговорка: медиана «двушек» 2020 года стоит ниже и 2019-го (2 050 000), и 2021-го (2 235 212). За год прошло 183 сделки, и на такой выборке медиана отчасти отражает, какие именно квартиры продавались. У однокомнатных и «трёшек» дно пришлось на 2019 год, и их лучшие карточки скромнее: +71 % и +67 %.
Самый слабый вход: три спальни в 2015 году, +4 %
В минус покупки прошлых лет не ушли, но самый маленький плюс — у «трёшки» 2015 года. Медиана тогда — 5 100 000 AED, это пик ряда трёхкомнатных; сегодня — 5 500 000. После сбора 4 % (204 000 AED) итог — +196 000 AED, или +4 % за 11 лет. С арендой картина другая: +54 %.
Однокомнатная, купленная на пике 2014 года по 1 800 000 AED, сегодня даёт +10 % после сбора (+178 000 AED, около +4,1 млн ₽), с арендой — +70 %. Выборка у «трёшек» 2015 года — 65 сделок, у «однушек» 2014-го — 1 023.
Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье стоит ли покупать недвижимость в Дубае: что показали 18 лет сделок.
Даунтаун и Бурдж-Халифа: один район, разные ряды
Бурдж-Халифа стоит внутри Даунтауна, но в игре это отдельный объект, и история у него другая. Однокомнатная в башне, купленная в 2014 году, сегодня даёт −26 % после сбора, а однокомнатная в Даунтауне того же года — +10 %. Медиана «однушки» в башне — 3 050 000 AED против 2 050 000 по району, а аренду в данных Ejari отдельно по башне не выделить: и там, и там — 115 000 AED в год, поэтому валовая доходность башни 3,8 % против 5,3–5,6 % у квартир Даунтауна. У башни ещё и малая выборка — от 10 сделок в год. Весь ряд башни — в статье квартира в Бурдж-Халифе.
Минусы 2025 года — это сбор, а не падение цен
У однокомнатной и трёхкомнатной медиана 2025 года и сегодняшняя совпадают: 2 050 000 и 5 500 000 AED. Минус 4 % в их карточках — ровно сбор DLD, который покупатель платит на входе: 82 000 и 220 000 AED. У «двушки» к сбору (138 400 AED) добавилась разница медиан: 3 460 000 в 2025 году против 3 375 000 сегодня, то есть −85 000 AED, или −2,5 % по цене. Итог — −223 400 AED, −6 %.
Помесячную картину сделок 2026 года по всему Дубаю — число сделок и медиану за м² — мы разбираем в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году. Причины движения рынка в 2026 году здесь не комментируем.
2008–2011: откуда «≈» и почему эти строки грубее
По методике игры Даунтаун входит в районы, построенные к 2008 году, поэтому у него есть кризисные годы — но это оценка, а не реестр. Цена года = медиана DLD 2012 года × среднегодовой индекс REIDIN (данные BIS) этого года / индекс 2012-го. Для 2008-го множитель 1,307: однокомнатная 1 200 000 × 1,307 ≈ 1 569 000 AED. Индекс общий для всего Дубая, поэтому ≈-цены всех районов в эти годы двигаются одинаково.
Почему не реестр: в 2009 году в нём 51 674 регистрации продаж жилья — больше, чем в 2008-м (18 976), хотя рынок падал. По нашей методике это сдача домов, в которых покупатели регистрировали право по цене договоров 2005–2006 годов, так что кризиса по реестру не видно. Индекс REIDIN за это время упал на 37 % — с пика 07.2008 до дна 12.2010, а МВФ (Country Report 11/111) оценивал падение примерно в 50 % от пика 2008 года. Поэтому итоги покупки 2008–2011 годов — +20…+88 % — ориентир, а не замер.
Аренда в Даунтауне и доходность
Медиана годовой аренды — по договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data). Доходность валовая: аренда, делённая на медиану цены, без service charges, простоя, управления и housing fee.
| Тип | Аренда в год, AED | Договоров Ejari | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 115 000 | 4 104 | 5,6 % |
| 2 спальни | 180 000 | 3 374 | 5,3 % |
| 3 спальни | 300 000 | 974 | 5,5 % |
Разброс узкий, 5,3–5,6 %. Из 33 объектов игры ниже 5,3 % опускаются только три квартиры Пальмы Джумейры (от 4,6 %), вилла в Арабиан-Ранчес (4,6 %) и сама Бурдж-Халифа (3,8 %). Итог «сдать» в игре заметно выше итога «купить»: однокомнатная 2014 года — +70 % против +10 %. Но аренда прошлых лет восстановлена через индекс района по договорам Ejari, а для ранних лет это допущение; поэтому +228 % у «однушки» 2008 года с арендой — самая неточная цифра на странице. Сравнение с другими районами — в статье доходность аренды по районам, как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Правовая часть: что проверить в Даунтауне
Вид права. Freehold или право на срок — видно по title deed и статусу зоны, а не по словам агента. Как читать запись DLD — в статье freehold и leasehold.
Service charges. В башнях Даунтауна плата за содержание здания — главный вычет из аренды 115 000–300 000 AED в год, и у соседних домов она может отличаться в разы. Бюджет здания утверждает RERA; долг прежнего владельца идёт вместе с квартирой. Как проверить тариф и задолженность до сделки — в статье service charges в Дубае.
Сборы на входе. Сбор DLD — 4 % цены: на медиане однокомнатной 2 050 000 AED это 82 000 AED, «двушки» — 135 000, «трёшки» — 220 000. Сверху — трасти AED 4 000 + НДС, title deed AED 250, план AED 250 и AED 20 мелких сборов (официальные ставки DLD). Полный список — в статье расходы при покупке, порядок сделки — в покупке недвижимости в Дубае.
Квартира с жильцом. Смена собственника не прекращает договор аренды с фиксированным сроком (ст. 28 Закона Дубая № 26/2007). Поднять аренду при продлении можно, только если нынешняя ставка ниже средней по индексу RERA, и в пределах шкалы Декрета № 43/2013: при отставании до 10 % — 0, 11–20 % — до 5 %, 21–30 % — до 10 %, 31–40 % — до 15 %, больше 40 % — до 20 %. О желании изменить условия нужно уведомить не менее чем за 90 дней до конца договора, если в договоре не согласовано иное (ст. 14 в ред. Закона № 33/2008). Споры решает Центр арендных споров (RDC). Подробно — в статье аренда в Дубае: повышение, выселение и споры в RDC.
Частые вопросы
Сколько стоит однокомнатная квартира в Даунтаун Дубай?
Медиана сделки за 12 месяцев до 23.09.2026 — 2 050 000 AED (около 47,1 млн ₽ по курсу ЦБ на 24.09.2026), по 550 сделкам реестра DLD. Конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Сколько стоит квадратный метр в Даунтауне?
Грубо — медиана цены, делённая на медианную площадь. Однокомнатная 2025 года: 2 050 000 / 82,4 м² ≈ 24 900 AED за м²; в 2012 году было 1 200 000 / 87,3 м² ≈ 13 700 AED. Это ориентир, а не медиана цены метра.
Хватит ли квартиры в Даунтауне на «золотую визу»?
Медиана даже однокомнатной — 2 050 000 AED, выше порога AED 2 млн, но проверяется цена вашей сделки на момент покупки, а не медиана. Примерно половина «однушек» продаётся дешевле медианы.
Были ли годы, когда покупка в Даунтауне ушла в минус?
По медианам реестра — только 2025 год, и в основном из-за сбора DLD 4 % при владении меньше года. Самые скромные итоги прошлых лет — +4 % у «трёшки» 2015 года и +10 % у «однушки» 2014-го.
Проверка перед покупкой
Медиана подсказывает порядок цены, но не отвечает, чистый ли титул у конкретной квартиры, нет ли долгов по service charges, что записано в договоре аренды жильца и пройдёт ли цена сделки порог визы. Это проверяет услуга «Недвижимость»: объект, документы и условия сделки до задатка. Сколько уйдёт сверх цены, можно посчитать заранее в калькуляторе расходов покупки. Сравнение Даунтауна с остальными районами игры — в обзоре районы Дубая: цены и аренда.
Источники: открытые данные DLD и реестр продаж DLD, договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), МВФ (Country Report 11/111, 15/219), Постановление № 30 от 2013, Dubai Media Office, 04.04.2020, Golden Visa — DLD, Декрет № 43/2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
