Какой район Дубая дешевле, где цены сильнее всего упали в прошлый спад и где квартира дотягивает до порога «золотой визы» — на эти вопросы обычно отвечают объявлениями и рейтингами агентств. Мы отвечаем сделками. Для каждого из 12 районов игры «Пак Дубая» взят один и тот же «эталонный» тип — квартира с одной спальней (в Arabian Ranches — вилла с тремя спальнями) — и его медиана по реестру Dubai Land Department (DLD): в 2012 году, на пике 2014–2015, на дне 2019–2021 и сегодня. «Сегодня» — это 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026 (для виллы — 15.09.2025–14.09.2026).
Рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026: 1 AED = 22,9808 ₽.
Это исторические данные сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, как район прошёл прошлые годы, ничего не обещает на будущее. Медиана района — середина всех сделок за год, а не цена конкретной квартиры в конкретном доме.
Откуда цифры и что такое «эталонный тип»
- Цена — медиана сделок с готовыми квартирами (жилое, без off-plan) по реестру DLD (выгрузка Dubai Pulse до 14.09.2026) и по нашей выгрузке открытых данных DLD за 2026 год. Год попадает в ряд, если сделок не меньше 25.
- «Пик» — наибольшая медиана 2014–2015, «дно» — наименьшая медиана 2019–2021. Проценты — только изменение медианы цены, без сбора DLD и без аренды.
- Бурдж-Халифа — не район, а здание внутри Downtown Dubai. Мы держим её отдельной строкой, потому что у неё своя история; выборка малая — от 10 сделок в год, 2015 года в ряду нет.
- Сделок за 12 месяцев — сумма сделок по всем типам квартир района, которые есть в игре, а не все сделки района.
- Доходность — валовая: медиана аренды по договорам Ejari за 12 месяцев, делённая на медиану цены. Подробно по спальням — в статье доходность аренды по районам.
Таблица: 12 районов — цена сегодня и 2012 год
Районы расставлены от самой низкой медианы эталонного типа к самой высокой.
| район | эталон | 2012, AED | сегодня, AED | сегодня, млн ₽ | 2012 → сегодня | сделок за 12 мес. | валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| International City | 1 спальня | 320 000 | 450 000 | 10,3 | +41 % | 1 068 | 8,9–9,0 % |
| Dubai Sports City | 1 спальня | 598 128 | 700 000 | 16,1 | +17 % | 1 158 | 7,5–8,5 % |
| JVC | 1 спальня | 758 000 | 1 000 000 | 23,0 | +32 % | 4 250 | 6,4–7,9 % |
| JLT | 1 спальня | 656 040 | 1 130 000 | 26,0 | +72 % | 814 | 6,3–8,0 % |
| The Greens | 1 спальня | 760 888 | 1 450 000 | 33,3 | +91 % | 378 | 6,1–6,2 % |
| Business Bay | 1 спальня | 972 918 | 1 450 000 | 33,3 | +49 % | 2 204 | 5,8–6,8 % |
| Dubai Marina | 1 спальня | 900 000 | 1 525 000 | 35,0 | +69 % | 1 881 | 5,4–6,4 % |
| JBR | 1 спальня | 1 067 585 | 1 745 000 | 40,1 | +63 % | 369 | 5,7–6,2 % |
| Downtown Dubai | 1 спальня | 1 200 000 | 2 050 000 | 47,1 | +71 % | 1 357 | 5,3–5,6 % |
| Palm Jumeirah | 1 спальня | 1 802 430 | 2 900 000 | 66,6 | +61 % | 573 | 4,6–5,7 % |
| Бурдж-Халифа (здание в Downtown, малая выборка) | 1 спальня | 2 632 944 | 3 050 000 | 70,1 | +16 % | 43 | 3,8 % |
| Arabian Ranches | вилла, 3 спальни | 2 100 000 | 5 100 000 | 117,2 | +143 % | 61 | 4,6 % |
Источник цен — реестр DLD и открытые данные DLD; аренды — договоры Ejari (Dubai Data); рубли — ЦБ РФ на 24.09.2026. Доходность — диапазон по всем типам квартир района в игре, а не только по эталону.
Какой район дешевле и насколько разрыв
По медиане однушки дешевле всего International City: 450 000 AED, около 10,3 млн ₽. Следом Dubai Sports City — 700 000 AED (16,1 млн ₽) и JVC — ровно 1 000 000 AED (23,0 млн ₽). На другом конце среди районов — Palm Jumeirah: 2 900 000 AED, 66,6 млн ₽. Дороже только однушка в Бурдж-Халифе (3 050 000 AED, 70,1 млн ₽), но это одно здание, а не район.
Разрыв между краями за эти годы вырос. В 2012 году однушка на Palm по медиане стоила в 5,6 раза дороже, чем в International City (1 802 430 / 320 000). Сегодня — в 6,4 раза (2 900 000 / 450 000).
Самые большие приросты с 2012 года — не у самых дешёвых районов. Вилла в Arabian Ranches: +143 %, The Greens: +91 %, JLT: +72 %, Downtown: +71 %. Меньше всего прибавили Бурдж-Халифа (+16 %) и Dubai Sports City (+17 %). Это прирост медианы, а не итог покупки: сбор DLD и расходы сделки его уменьшают, аренда — увеличивает.
Как те же районы шли год за годом — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам. Сколько однушка стоила в рублях по курсу каждого года — в статье квартира в Дубае в рублях.
Где цены упали сильнее в 2014–2020
По индексу REIDIN, который публикует BIS, цены в Дубае снижались с пика октября 2014 года до ноября 2020-го и потеряли 33 %. МВФ (Country Report 15/219, август 2015) связывал начало спада с большим предложением нового жилья, дешёвой нефтью и дорогим долларом. В 2020 году к этому добавился ковид.
Средняя цифра по городу скрывает разницу между районами. Вот как медиана эталонного типа прошла путь от пика до дна:
| район | пик 2014/15, AED (год) | дно 2019–21, AED (год) | пик → дно | дно → сегодня | пик → сегодня |
|---|---|---|---|---|---|
| Бурдж-Халифа (малая выборка) | 3 945 888 (2014) | 1 750 000 (2020) | −56 % | +74 % | −23 % |
| Dubai Sports City | 831 932 (2015) | 405 292 (2020) | −51 % | +73 % | −16 % |
| JLT | 1 069 153 (2014) | 610 000 (2020) | −43 % | +85 % | +6 % |
| JBR | 1 650 000 (2014) | 950 000 (2020) | −42 % | +84 % | +6 % |
| The Greens | 1 200 000 (2014) | 705 062 (2020) | −41 % | +106 % | +21 % |
| International City | 500 000 (2014) | 300 000 (2021) | −40 % | +50 % | −10 % |
| Palm Jumeirah | 2 300 000 (2014) | 1 404 207 (2019) | −39 % | +107 % | +26 % |
| Arabian Ranches (вилла) | 2 980 444 (2014) | 1 815 000 (2020) | −39 % | +181 % | +71 % |
| Business Bay | 1 380 000 (2015) | 850 000 (2020) | −38 % | +71 % | +5 % |
| Downtown Dubai | 1 800 000 (2014) | 1 150 000 (2019) | −36 % | +78 % | +14 % |
| Dubai Marina | 1 300 000 (2014) | 855 000 (2020) | −34 % | +78 % | +17 % |
| JVC | 695 000 (2015) | 565 000 (2020) | −19 % | +77 % | +44 % |
Последнюю колонку мы посчитали сами из двух соседних: например, Sports City — 700 000 / 831 932 − 1 = −15,9 %, Бурдж-Халифа — 3 050 000 / 3 945 888 − 1 = −22,7 %.
Что видно из таблицы:
- Глубина спада различалась почти втрое: от −19 % в JVC до −56 % в Бурдж-Халифе. Большинство районов потеряли от 34 до 43 %.
- Три строки до сих пор ниже пика 2014–2015 годов: Бурдж-Халифа (−23 %), Dubai Sports City (−16 %) и International City (−10 %). Все остальные медианы сегодня выше своего пика — от +5 % в Business Bay до +71 % у виллы в Arabian Ranches.
- Сильнее всего от дна отыграли вилла в Arabian Ranches (+181 %), Palm Jumeirah (+107 %) и The Greens (+106 %). Слабее всего — International City (+50 %).
Две оговорки к этим цифрам. JVC: пика 2014 года у JVC в данных не было — медиана однушки 2012 года (758 000) выше, чем в 2014–2015 (650 000 и 695 000). Площадь проданных однушек упала с 88,9 м² в 2012 году до 69,5 м² в 2014-м и 72 м² в 2025-м, поэтому «−19 %» в JVC сильнее искажено составом сделок, чем в других районах. Бурдж-Халифа: в год там 11–56 сделок с однушками, одна необычная сделка сдвигает медиану; подробности — в статье квартира в Бурдж-Халифе.
Где собраны карточки игры в минусе
В игре 539 рыночных карточек «объект × год». Ход «купить» считается так: медиана сегодня − цена года − сбор DLD. В минусе — 64 карточки, и распределены они по районам очень неровно:
| район | карточек | в минусе | без 2024–2025 | в каких годах | пример |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 42 | 16 | 14 | 2014–2018 и 2025 | студия 2015: −29 % |
| International City | 36 | 8 | 8 | только 2014–2017 | 1 спальня 2014: −14 % |
| Dubai Marina | 87 | 10 | 6 | почти все — 4 спальни | 4 спальни 2008: −24 % |
| JBR | 54 | 7 | 2 | 2014, 2024, 2025 | 2 спальни 2014: −15 % |
| Business Bay | 42 | 6 | 2 | 2014, 2015, 2024, 2025 | 2 спальни 2014: −1 % |
| Бурдж-Халифа | 13 | 5 | 3 | 2013, 2014, 2023–2025 | 1 спальня 2014: −26 % |
| JLT | 54 | 4 | 0 | 2024, 2025 | 1 спальня 2025: −10 % |
| Downtown Dubai | 54 | 3 | 0 | только 2025 | 2 спальни 2025: −6 % |
| JVC | 42 | 2 | 0 | только 2025 | 2 спальни 2025: −3 % |
| Palm Jumeirah | 65 | 1 | 0 | только 2025 | 1 спальня 2025: −6 % |
| The Greens | 36 | 1 | 0 | только 2025 | 1 спальня 2025: −6 000 AED |
| Arabian Ranches | 14 | 1 | 0 | только 2025 | вилла 2025: −1 % |
Четверть всех минусов игры — Dubai Sports City: 16 из 64, это 38 % карточек района. В International City — 8 из 36, и все восемь куплены в 2014–2017 годах, на верхушке прошлого цикла. На Palm Jumeirah и в The Greens минус ровно один, и оба — покупки 2025 года.
Минусы 2024–2025 годов — это в основном не падение цен. Медиана «сегодня» к медиане 2025 года — около +1 %, а сбор DLD 4 % при владении меньше года съедает эту разницу. Однушка в The Greens: 1 400 000 AED в 2025 году, 1 450 000 AED сегодня, минус сбор 56 000 AED — итог −6 000 AED.
И второе: минус по цене не означает минуса с арендой. Все 14 «старых» минусовых карточек Sports City и все 8 карточек International City с учётом накопленной валовой аренды в игре в плюсе — от +25 % до +71 %. Но аренда прошлых лет в игре — расчёт через индекс района, а для ранних лет — допущение.
Студия в Sports City, купленная по медиане 2015 года за 640 000 AED, сегодня стоит 470 000 AED. Итог хода «купить» — −195 600 AED (−29 %), по курсу ЦБ на 24.09.2026 это около −4,5 млн ₽. Самый глубокий минус среди всех карточек игры в процентах.
Обратный край — двухкомнатная квартира на Palm Jumeirah по медиане 2019 года: 1 650 000 AED тогда, 4 500 000 AED сегодня. Минус сбор 4 % (66 000 AED) — итог +2 784 000 AED, или +162 %. Разница между двумя карточками — не «хороший» и «плохой» район, а год входа: та же Palm в 2025 году дала минус.
Любой другой год и район можно проверить самому: сыграйте в режиме «купить». Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать.
Где медиана выше порога «золотой визы»
Виза на 10 лет за недвижимость даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD). Порог снизили с AED 5 млн до 2 млн в 2022 году (Gulf News, 20.04.2022). Ипотечный объект подходит при письме банка об отсутствии возражений, для подачи нужно быть в ОАЭ.
Как сегодняшние медианы стоят относительно порога:
- Эталонная однушка выше AED 2 млн: Downtown Dubai (2 050 000 — всего на 50 000 выше), Palm Jumeirah (2 900 000), Бурдж-Халифа (3 050 000); вилла в Arabian Ranches (5 100 000).
- Однушка ниже, но двухкомнатная выше: Dubai Marina (2 спальни — 2 500 000), The Greens (2 450 000), JBR (2 300 000), Business Bay (2 260 000).
- Ни один тип квартир из игры не дотягивает: International City (максимум 450 000), Dubai Sports City (2 спальни — 1 070 000), JVC (2 спальни — 1 490 000), JLT (2 спальни — 1 900 000).
Здесь особенно важно, что медиана — не объект. Медиана делит сделки пополам: в Downtown примерно половина однушек за год продана дешевле 2 050 000 AED, и они до порога не дотягивают. Порог сравнивают со стоимостью вашего объекта на момент покупки, а не с медианой района и не с сегодняшней оценкой. Как учитывается совместная собственность и off-plan — проверяем до сделки. Подробно об условиях — в статье «золотая виза» за недвижимость.
Аренда: одна строка вместо таблицы
Валовая доходность по договорам Ejari у 33 объектов игры — от 3,8 % (Бурдж-Халифа) до 9,0 % (студия в International City). Правило из таблицы выше: чем дешевле район, тем выше процент, и тем глубже был минус по цене у покупок на пике 2014 года. Все цифры по спальням и в рублях в месяц — в статье доходность аренды по районам, а как из валовой получить чистую — в статье доходность аренды: как считать.
Страницы районов
Отдельные разборы с рядами по спальням и лучшими и худшими годами входа:
- Dubai Marina: цены сделок по годам
- Downtown Dubai и отдельно квартира в Бурдж-Халифе
- Palm Jumeirah
- JVC (Jumeirah Village Circle)
- Business Bay
- JBR (Jumeirah Beach Residence)
Для остальных пяти районов отдельных страниц на русском пока нет — их ряды можно открыть в игре: JLT, The Greens, International City, Dubai Sports City, Arabian Ranches.
Слабые места данных
- Медиана ≠ дом. Внутри одного района разброс между башнями бывает больше, чем между районами в нашей таблице.
- Состав сделок меняется. В JVC площадь проданных однушек падала с 88,9 до 69,5 м², поэтому сравнение лет там искажено сильнее всего.
- Бурдж-Халифа — малая выборка: 43 сделки за последние 12 месяцев, в прошлые годы — от 11.
- Вилла в Arabian Ranches — другое окно «сегодня» (15.09.2025–14.09.2026) и 61 сделка.
- Аренда валовая, прошлые годы — расчёт через индекс района, ранние годы — допущение.
- Минусы 2025 года — в основном сбор DLD 4 %, а не падение цен.
- Прочие расходы покупки (трасти, title deed, агент) в игре не учтены.
Когда нужна проверка объекта
Таблица сравнивает районы, а покупается одна квартира в одном доме — со своими сделками по соседям, service charges и документами. Юристы LAWERA в рамках услуги «Недвижимость» проверяют объект, продавца, обременения и долги по сборам здания; результат сделки мы не обещаем. Сколько добавят к цене сбор DLD 4 % и остальные платежи, можно прикинуть в калькуляторе расходов на покупку, а порядок сделки описан в статье покупка недвижимости в Дубае. Service charges отдельных зданий — в статье служебные сборы.
Частые вопросы
Какой район Дубая самый дешёвый по медиане сделок?
Из 12 районов игры — International City: однушка по медиане сделок DLD за 12 месяцев до 23.09.2026 стоит 450 000 AED, около 10,3 млн ₽ по курсу ЦБ на 24.09.2026. Студия там же — 333 000 AED.
Где цены упали сильнее всего в 2014–2020?
По медиане эталонного типа — в Бурдж-Халифе (−56 %, малая выборка) и Dubai Sports City (−51 %). Меньше всего — в JVC (−19 %), но там результат сильно искажён тем, что продавались квартиры меньшей площади.
В каких районах цены до сих пор ниже пика 2014 года?
Из нашей таблицы — Бурдж-Халифа (3 050 000 против 3 945 888 AED), Dubai Sports City (700 000 против 831 932) и International City (450 000 против 500 000).
В каких районах квартира проходит порог «золотой визы»?
Медиана однушки выше AED 2 млн в Downtown, на Palm Jumeirah и в Бурдж-Халифе; в Marina, JBR, The Greens и Business Bay выше порога медиана двухкомнатной. Но считается стоимость вашего объекта на момент покупки, а не медиана района.
Почему в JVC сделок больше всего?
За 12 месяцев по трём типам квартир в JVC — 4 250 сделок, больше, чем в любом другом районе таблицы. Число сделок говорит о том, как часто квартиры меняют владельца, но не о том, как изменится цена.
Можно ли по этой таблице выбрать район для покупки?
Нет. Таблица показывает, что уже случилось с медианами, и не содержит прогноза. Для решения нужны сделки в конкретном здании, его service charges и проверка документов.
