Сколько стоит квартира в Дубай Марине и стоило ли её покупать раньше — на эти вопросы отвечают не объявления, а реестр сделок Земельного департамента Дубая (DLD). Мы собрали медианы цен готовых квартир Марины по числу спален за каждый год с 2008-го, посчитали, что получил бы покупатель каждого года к сегодняшнему дню, и добавили аренду по договорам Ejari. Данные на 23.09.2026.
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — середина всех сделок за год, а не цена конкретной квартиры: этаж, вид на воду, дом и ремонт сдвигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в Дубай Марине сегодня
«Сегодня» — это 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽).
| Тип | Медиана сделки, AED | В рублях | Сделок за 12 мес. |
|---|---|---|---|
| Студия | 1 050 000 | ≈24,1 млн ₽ | 156 |
| 1 спальня | 1 525 000 | ≈35,0 млн ₽ | 835 |
| 2 спальни | 2 500 000 | ≈57,5 млн ₽ | 592 |
| 3 спальни | 4 000 000 | ≈91,9 млн ₽ | 247 |
| 4 спальни | 4 500 000 | ≈103,4 млн ₽ | 51 |
Самый ходовой формат Марины — квартира с одной спальней: 835 сделок за год, больше, чем студий, «трёшек» и «четвёрок» вместе. У четырёх спален выборка маленькая (51 сделка), и медиана там прыгает сильнее. Как считать рубли по курсу и почему рублёвая цена меняется даже при неподвижном дирхаме — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Цены по годам: ряд медиан по спальням
Медиана цены сделки, тысяч AED. Источник: реестр сделок DLD, готовые квартиры; год попадает в ряд, если сделок было не меньше 25. Годы 2008–2011 помечены «≈»: подробного реестра по Марине за них нет, это оценка по индексу цен REIDIN (данные BIS) — индекс общий для Дубая, поэтому точность у этих строк ниже.
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | 4 спальни |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈647 | ≈1 177 | ≈1 831 | ≈3 197 | ≈5 780 |
| 2009 | ≈523 | ≈951 | ≈1 479 | ≈2 584 | ≈4 671 |
| 2010 | ≈452 | ≈822 | ≈1 279 | ≈2 233 | ≈4 037 |
| 2011 | ≈441 | ≈802 | ≈1 247 | ≈2 179 | ≈3 938 |
| 2012 | 495 | 900 | 1 400 | 2 445 | 4 420 |
| 2013 | 638 | 1 021 | 1 673 | 2 550 | 4 531 |
| 2014 | 825 | 1 300 | 2 040 | 3 200 | 4 900 |
| 2015 | 800 | 1 200 | 1 825 | 3 000 | 2 900 |
| 2016 | 710 | 1 200 | 1 841 | 2 850 | — |
| 2017 | 770 | 1 200 | 1 820 | 2 900 | — |
| 2018 | 700 | 1 071 | 1 550 | 2 500 | 2 797 |
| 2019 | 610 | 920 | 1 400 | 2 000 | — |
| 2020 | 527 | 855 | 1 280 | 2 000 | 2 718 |
| 2021 | 630 | 1 025 | 1 693 | 2 474 | 3 200 |
| 2022 | 680 | 1 075 | 1 799 | 2 817 | 4 000 |
| 2023 | 770 | 1 200 | 1 950 | 3 050 | 4 600 |
| 2024 | 959 | 1 360 | 2 180 | 3 382 | 4 200 |
| 2025 | 1 050 | 1 520 | 2 350 | 4 000 | 4 700 |
| сегодня | 1 050 | 1 525 | 2 500 | 4 000 | 4 500 |
«—» — в этот год квартир с четырьмя спальнями продано меньше 25, медиану не считаем. Скачок у «четвёрок» с 4,9 млн в 2014-м до 2,9 млн в 2015-м — это 59 и 38 сделок: при такой выборке медиана во многом отражает, какие именно квартиры продавались, а не только движение рынка.
По ряду видны три цикла. Пик 2008 года и спад до 2011-го. Рост 2012–2014 годов: однокомнатная — с 900 тыс. до 1,3 млн AED. Затем шесть лет вниз, до 855 тыс. в 2020 году, и новый подъём до 1 525 тыс. сегодня. Общий хаб по всем районам — цены на недвижимость в Дубае по годам.
Купить в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня минус медиана года покупки минус сбор DLD (2 % для покупок до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed и агент здесь не учтены. Каждая цифра — ссылка на карточку этого года в игре «Пак Дубая».
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни | 4 спальни |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | +59 % | +27 % | +34 % | +23 % | −24 % |
| 2009 | +97 % | +57 % | +66 % | +52 % | −6 % |
| 2011 | +133 % | +86 % | +97 % | +80 % | +12 % |
| 2012 | +108 % | +66 % | +75 % | +60 % | ≈0 % |
| 2014 | +22 % | +13 % | +18 % | +20 % | −12 % |
| 2015 | +26 % | +22 % | +32 % | +28 % | +49 % |
| 2018 | +44 % | +37 % | +55 % | +54 % | +55 % |
| 2019 | +66 % | +59 % | +72 % | +92 % | — |
| 2020 | +92 % | +72 % | +88 % | +92 % | +59 % |
| 2022 | +48 % | +36 % | +34 % | +36 % | +8 % |
| 2023 | +31 % | +22 % | +23 % | +26 % | −6 % |
| 2024 | +5 % | +8 % | +10 % | +14 % | +3 % |
| 2025 | −4 % | −4 % | +2 % | −4 % | −8 % |
Минусы 2025 года — не падение цен. Медиана однокомнатной за 2025 год — 1 520 000 AED, сегодня — 1 525 000; у студий и «трёшек» цифры совпадают. Минус даёт сбор DLD 4 %, который покупатель платит на входе и не успевает «отбить» за неполный год владения. Помесячную картину сделок 2026 года разбираем в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году.
Худший год входа: четыре спальни в 2008-м
Худшая карточка Марины и одна из худших во всей игре. Медиана квартиры с четырьмя спальнями в 2008 году — ≈5 780 000 AED (оценка по индексу), сегодня — 4 500 000. Только цена — минус 22 %; со сбором DLD 2 % (115 600 AED) итог покупки — −1 395 600 AED, или −24 % за 17 лет. По курсу ЦБ это около −32 млн ₽.
Причина — вход на самом пике. Осенью 2008 года рынок Дубая резко развернулся: к началу 2009-го сделок стало вчетверо меньше, чем летом, а по оценке МВФ цены упали примерно на 50 % от пика 2008 года (МВФ, Country Report 11/111). Медиана «четвёрок» так и не вернулась к уровню 2008 года. Похожая история — «четвёрки» 2014 года (−12 %): покупка на пике осени 2014-го, после которого, по индексу REIDIN, цены шли вниз шесть лет подряд.
Если такую квартиру все эти годы сдавать, итог меняется: накопленная валовая аренда оценивается в 4 316 700 AED, и с ней результат — +50 %. Оговорка: аренду прошлых лет мы восстанавливаем через индекс района по договорам Ejari, а для ранних лет это допущение.
Лучший год входа: студия в 2011-м
Студия, купленная в 2011 году по медиане ≈441 000 AED, сегодня стоит 1 050 000. Сама цена выросла на 138 %; за вычетом сбора 2 % итог — +600 180 AED, или +133 %. В рублях по курсу на дату — около +13,8 млн ₽.
Причина — покупка на дне. По данным МВФ (Country Report 14/188), цены в Дубае падали до конца 2011 года, а восстановление началось только в 2012-м. Второе окно — 2019–2020 годы: затяжной спад и ковидный 2020-й, когда цены достигли дна в ноябре. «Трёшки» 2019 и 2020 года — +92 %, «двушки» 2020-го — +88 %. После этого пошли Expo 2020 (открылась 01.10.2021) и снижение порога «золотой визы» за недвижимость до AED 2 млн в 2022 году.
Лучшие и худшие годы по всем районам сразу собраны в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Аренда и доходность в Дубай Марине сегодня
Медиана годовой аренды — по договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data). Доходность — валовая: аренда, делённая на медиану цены, без service charges, простоя и управления.
| Тип | Аренда в год, AED | Договоров Ejari | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Студия | 63 000 | 1 052 | 6,0 % |
| 1 спальня | 90 000 | 6 307 | 5,9 % |
| 2 спальни | 140 000 | 4 709 | 5,6 % |
| 3 спальни | 215 000 | 1 363 | 5,4 % |
| 4 спальни | 290 000 | 192 | 6,4 % |
Чем больше спален, тем ниже валовая доходность — кроме «четвёрок», где выборка маленькая. Сравнение Марины с другими районами — в статье доходность аренды по районам Дубая, а как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Правовая часть: что проверить в Марине
Вид права. Что именно вы покупаете — freehold или право на срок — видно по title deed и по статусу зоны, а не по словам агента. Как читать запись DLD, разобрано в статье freehold и leasehold.
Service charges. В многоэтажной Марине плата за содержание дома — главный вычет из аренды. Тариф считается по бюджету здания, который утверждает RERA; как его проверить и оспорить — в статье служебные сборы.
Сборы на входе. Помимо 4 % DLD: трасти AED 4 000 + НДС (при цене от AED 500 000), title deed AED 250, план AED 250 и ещё AED 20 — это официальные ставки DLD. Для однокомнатной по медиане 1 525 000 AED только 4 % — это 61 000 AED. Полный список — в статье расходы при покупке, порядок сделки — в покупке недвижимости в Дубае.
Порог визы. «Золотая виза» даётся за объект от AED 2 млн на момент покупки. В Марине медиана двух спален — 2 500 000 AED, однокомнатной — 1 525 000: граница проходит как раз между этими форматами.
Частые вопросы
Сколько стоит однокомнатная квартира в Дубай Марине?
Медиана сделки за 12 месяцев до 23.09.2026 — 1 525 000 AED (около 35 млн ₽), по 835 сделкам реестра DLD. Конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Какой ценой считать квадратный метр в Марине?
Грубо: медиану цены делим на медианную площадь. У однокомнатных в 2025 году это 1 520 000 / 76,8 м² ≈ 19 800 AED за м²; в 2012-м было 900 000 / 78,5 м² ≈ 11 500 AED. Это ориентир, а не медиана цены метра.
Почему данные 2008–2011 годов с пометкой «≈»?
За эти годы у нас нет надёжного реестра по району: цена оценена по индексу REIDIN (данные BIS), который считается по всему Дубаю, а не по одной Марине. Поэтому ошибка у этих строк больше, чем у рядов с 2012 года.
Проверка перед покупкой
Медиана подсказывает порядок цены, но не отвечает, правильно ли оформлен конкретный объект, нет ли долгов по service charges и что записано в title deed. Это проверяет услуга «Недвижимость»: документы, объект, условия сделки. Сколько денег уйдёт сверх цены, можно посчитать заранее в калькуляторе расходов покупки.
Источники: открытые данные DLD (реестр сделок), договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), МВФ (Country Report 11/111, 14/188), курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
