I portali mostrano il prezzo richiesto. Qui trovate il prezzo pagato: le compravendite registrate presso il Dipartimento del Territorio di Dubai (DLD), divise per numero di camere, anno per anno dal 2008 fino ai dodici mesi chiusi il 23.09.2026. Per un investitore italiano le domande sono tre: quanto costa, conviene, quali rischi. Rispondiamo con i dati, non con previsioni.
Sono dati storici di compravendita, non un consiglio d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana del quartiere non è il prezzo di un appartamento specifico: piano, vista sul canale, torre e stato lo spostano in su o in giù.
Prezzi case Dubai Marina oggi
"Oggi" = dal 24.09.2025 al 23.09.2026, solo appartamenti finiti. Fonte: registro DLD (settembre–dicembre 2025) e la nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026. Dollari al cambio fisso di 3,6725 AED.
| Tipologia | Mediana, AED | In USD | Compravendite |
|---|---|---|---|
| Monolocale | 1.050.000 | ~286.000 | 156 |
| 1 camera | 1.525.000 | ~415.000 | 835 |
| 2 camere | 2.500.000 | ~681.000 | 592 |
| 3 camere | 4.000.000 | ~1.089.000 | 247 |
| 4 camere | 4.500.000 | ~1.225.000 | 51 |
Il bilocale con una camera è il cuore del mercato: 835 atti in un anno. Le quattro camere contano solo 51 vendite, quindi quella mediana va letta con cautela.
Al metro quadro. Il DLD registra la superficie in m². Dividendo la mediana del 2025 per la superficie mediana dello stesso anno: 1 camera 1.520.000 / 76,8 m² ≈ 19.800 AED/m²; 2 camere 2.350.000 / 124 m² ≈ 19.000 AED/m². Nel 2012 il bilocale era a 900.000 / 78,5 m² ≈ 11.500 AED/m². È un ordine di grandezza, non la mediana del prezzo al metro.
Crollo e ripresa: la storia dei prezzi
Mediana, migliaia di AED. Le righe con "≈" (2008–2011) sono stime: per quegli anni manca un registro affidabile per quartiere e il prezzo deriva dall'indice REIDIN (pubblicato dalla BIS), che misura tutta Dubai e non solo la Marina.
| Anno | Monolocale | 1 camera | 2 camere | 3 camere | 4 camere |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈647 | ≈1.177 | ≈1.831 | ≈3.197 | ≈5.780 |
| 2010 | ≈452 | ≈822 | ≈1.279 | ≈2.233 | ≈4.037 |
| 2012 | 495 | 900 | 1.400 | 2.445 | 4.420 |
| 2014 | 825 | 1.300 | 2.040 | 3.200 | 4.900 |
| 2016 | 710 | 1.200 | 1.841 | 2.850 | — |
| 2018 | 700 | 1.071 | 1.550 | 2.500 | 2.797 |
| 2020 | 527 | 855 | 1.280 | 2.000 | 2.718 |
| 2022 | 680 | 1.075 | 1.799 | 2.817 | 4.000 |
| 2024 | 959 | 1.360 | 2.180 | 3.382 | 4.200 |
| 2025 | 1.050 | 1.520 | 2.350 | 4.000 | 4.700 |
| oggi | 1.050 | 1.525 | 2.500 | 4.000 | 4.500 |
"—": meno di 25 vendite quell'anno. I crolli sono due. Dopo il picco del 2008 il FMI (Country Report 11/111) stima un calo dei prezzi di Dubai di circa il 50 %, e la discesa è durata fino a fine 2011. Il secondo è stato lento: dal picco dell'autunno 2014 a novembre 2020 l'indice REIDIN è sceso sei anni di fila, con il FMI (Country Report 15/219) che indicava troppa offerta nuova, petrolio in calo e dollaro forte. In Marina il bilocale è passato da 1,3 milioni di AED (2014) a 855.000 (2020). Il confronto con gli altri quartieri è in prezzi degli immobili a Dubai anno per anno.
Conviene? Il risultato per anno d'acquisto
Risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno d'acquisto − tassa DLD (2 % fino al 2013, 4 % dal 2014). Esclusi trustee, atto e agenzia. Ogni cifra apre la carta di quell'anno nel nostro gioco "Dubai Pack" (in inglese).
| Anno | Monolocale | 1 camera | 2 camere | 3 camere | 4 camere |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | +59 % | +27 % | +34 % | +23 % | −24 % |
| 2011 | +133 % | +86 % | +97 % | +80 % | +12 % |
| 2014 | +22 % | +13 % | +18 % | +20 % | −12 % |
| 2018 | +44 % | +37 % | +55 % | +54 % | +55 % |
| 2020 | +92 % | +72 % | +88 % | +92 % | +59 % |
| 2023 | +31 % | +22 % | +23 % | +26 % | −6 % |
| 2025 | −4 % | −4 % | +2 % | −4 % | −8 % |
Attenzione al 2025: il segno meno non è un crollo. La mediana del bilocale era 1.520.000 AED nel 2025 ed è 1.525.000 oggi. A pesare è la tassa DLD del 4 % pagata all'ingresso, che in meno di un anno non si recupera. I mesi del 2026 sono analizzati in i prezzi sono scesi nel 2026?.
Il rischio concreto: quattro camere nel 2008. Mediana ≈5.780.000 AED (stima), oggi 4.500.000. Il prezzo da solo: −22 %. Con la tassa del 2 % (115.600 AED): −1.395.600 AED, cioè −24 % in 17 anni. Chi è entrato al picco, poco prima che nell'autunno 2008 le compravendite si riducessero a un quarto, è ancora in perdita. Con l'affitto incassato negli anni (stima lorda 4.316.700 AED, ricostruita con l'indice Ejari del quartiere; i primi anni sono un'ipotesi) il risultato diventerebbe +50 %.
Gli ingressi migliori: 2011 e 2020. Un monolocale del 2011 a ≈441.000 AED vale oggi 1.050.000: +133 % al netto della tassa (+600.180 AED). Per il FMI (Country Report 14/188) i prezzi sono scesi fino a fine 2011. Nel 2020, anno del Covid e minimo di novembre, un bilocale a 855.000 AED mostra oggi +72 % (+635.800 AED, circa 173.000 USD).
Anni migliori e peggiori di tutti i quartieri: conveniva comprare a Dubai?.
Affitti e rendimento lordo oggi
Mediana dell'affitto annuo dai contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (Dubai Data). Rendimento lordo = affitto / mediana del prezzo, prima di spese condominiali, sfitto e gestione.
| Tipologia | Affitto annuo, AED | Contratti Ejari | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|
| Monolocale | 63.000 | 1.052 | 6,0 % |
| 1 camera | 90.000 | 6.307 | 5,9 % |
| 2 camere | 140.000 | 4.709 | 5,6 % |
| 3 camere | 215.000 | 1.363 | 5,4 % |
| 4 camere | 290.000 | 192 | 6,4 % |
Dal lordo al netto, con le tasse in Italia: affittare a Dubai.
Gli aspetti legali in Marina
Diritto acquistato. Proprietà piena (freehold) o diritto a termine: lo dicono il titolo DLD e la zona, non la brochure. Vedi freehold e leasehold.
Spese condominiali. In un quartiere di torri i service charges sono la voce che pesa di più sull'affitto; seguono un budget approvato da RERA. Come verificarli: service charges.
Costi d'ingresso. Oltre al 4 % DLD, la tariffa ufficiale prevede trustee (AED 4.000 + IVA da AED 500.000), atto (AED 250), planimetria (AED 250) e AED 20 di diritti minori. Su un bilocale alla mediana il solo 4 % vale 61.000 AED. Dettaglio in spese di acquisto, procedura in comprare casa a Dubai.
Golden Visa. Richiede un immobile da almeno AED 2 milioni al momento dell'acquisto: in Marina la soglia passa tra la mediana di 1 camera e quella di 2 camere.
Domande frequenti
Quanto costa un bilocale a Dubai Marina?
La mediana delle vendite registrate nei 12 mesi fino al 23.09.2026 è 1.525.000 AED (circa 415.000 USD), su 835 atti DLD. Un appartamento specifico può costare molto di più o di meno.
Perché 2008–2011 sono segnati con "≈"?
Perché per quegli anni non c'è un registro affidabile del quartiere: sono stime dall'indice REIDIN di tutta Dubai, con un margine d'errore più ampio.
Prima di firmare
La mediana indica l'ordine di prezzo, ma non dice se il titolo è pulito, se ci sono arretrati condominiali o cosa prevede il contratto. Lo verifica il nostro servizio immobiliare: immobile, documenti e condizioni. Quanto pagherete oltre al prezzo si calcola con lo strumento spese di acquisto.
Fonti: open data DLD, contratti Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS, FMI 11/111, 14/188 e 15/219.