Comprare casa a Dubai da straniero
Uno straniero può possedere un immobile a Dubai — nelle zone designate e con diritti definiti. La procedura è trasparente e rapida, ma ha dettagli che costano di più quando si scoprono dopo la firma.
L'ordine della compravendita
- Scegliere l'immobile e verificare il costruttore o il venditore
- Concordare prezzo e condizioni, firmare il modulo di contratto
- Versare la caparra
- Ottenere il NOC del costruttore in caso di rivendita
- Registrare il trasferimento presso il Dubai Land Department (DLD) tramite un trustee di registrazione
- Ricevere il title deed
Quanto costa oltre al prezzo
La voce principale è la tassa di trasferimento DLD del 4 % del prezzo (formalmente 2 % per parte; nella pratica la paga quasi sempre l'acquirente). Poi le tasse fisse: emissione del title deed AED 250, planimetria AED 250, piccole tasse «knowledge» e «innovation» di AED 10 ciascuna, e il trustee di registrazione — AED 4.000 più IVA per prezzi da AED 500.000. Per un immobile da AED 2 milioni, le tasse pubbliche e obbligatorie ammontano a AED 84.720, di cui AED 80.000 sono la tassa DLD stessa. Sopra si aggiungono il NOC del costruttore, la provvigione dell'agenzia e, con il mutuo, perizia e spese bancarie; come ordine di grandezza, i costi totali dell'acquirente si aggirano sul 7–8 % oltre il prezzo con pagamento in contanti e sull'8–9 % con mutuo.
Cosa va verificato senza eccezioni
- Il titolo del venditore e l'assenza di gravami
- Le spese condominiali (service charges) arretrate — seguono l'immobile
- Che la superficie reale corrisponda ai documenti
- Lo stato del progetto e del costruttore, se l'immobile è su carta
- Le restrizioni alla proprietà per stranieri nella zona
Quanto tempo ci vuole
Con un immobile finito e i documenti in ordine — di solito settimane. Le voci più lente sono il NOC del costruttore e, se l'acquirente è all'estero, la legalizzazione della procura. Ci serviranno il passaporto, fondi su un conto negli Emirati o un'origine documentata del bonifico, e la vostra decisione dopo la verifica dell'immobile.
Il denaro dall'Italia
Portare i fondi per l'acquisto è un compito a sé. La banca emiratina che riceve il pagamento chiederà l'origine dei fondi con documenti. E conviene guardare anche verso casa: chi resta residente fiscale in Italia dichiara l'immobile a Dubai nel quadro RW e paga l'IVIE, e la convenzione contro le doppie imposizioni Italia–Emirati, in vigore dal 1997, regola come si tassano i canoni e la futura vendita. Tutto questo si risolve prima della firma, non dopo la caparra: saltare un pagamento previsto dal contratto significa di norma perderla.
L'ordine in cui non si perdono soldi
Immobile e venditore si verificano prima di versare la caparra, non dopo. La caparra si versa in base a un contratto che dice espressamente cosa succede se una delle parti si ritira e se emergono gravami. È l'unica protezione contro la situazione in cui la verifica trova un problema, i soldi sono già dal venditore e lui non ha alcun obbligo di restituirli.
La procura
Se non siete nel Paese, la procura si prepara e si legalizza in anticipo. Gli Emirati non aderiscono alla Convenzione dell'Aja sull'apostille, quindi una procura italiana passa per la legalizzazione consolare — i passaggi previsti in Italia, poi l'ambasciata degli Emirati e il Ministero degli Esteri emiratino — e viene tradotta in arabo da un traduttore autorizzato dal Ministero della Giustizia emiratino. Una procura preparata male viene respinta, la compravendita si ferma — e le scadenze del contratto continuano a correre.
Domande frequenti
Serve la residenza per comprare?
No. Comprare non richiede un visto di residenza. Al contrario: un immobile da AED 2 milioni o più può, a determinate condizioni, diventare la base per una Golden Visa di 10 anni.
Posso comprare a distanza?
Parte dei passaggi si può fare per procura, ma deve essere preparata e legalizzata correttamente, altrimenti viene respinta.
Cosa succede all'immobile dopo la mia morte?
È la domanda rinviata più spesso. Per i non musulmani vale la legge federale sullo statuto personale civile, ma l'incertezza e il blocco dei conti fino alla decisione del giudice restano; e la quota di legittima del diritto italiano va coordinata a parte. Per questo il testamento si registra insieme all'acquisto, non «più avanti».
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.