Иностранец может владеть недвижимостью в Дубае — в специально отведённых зонах и на определённых правах. Процедура прозрачная и быстрая, но у неё есть детали, которые дороже всего узнавать после подписания.
Порядок сделки
- Выбор объекта и проверка застройщика или продавца
- Согласование цены и условий, подписание формы договора
- Внесение депозита
- Получение NOC от застройщика при вторичной сделке
- Регистрация перехода права в Земельном департаменте Дубая (DLD) через регистрационного трасти
- Получение title deed
Сколько стоит помимо цены
Основная часть — сбор DLD 4 % от цены объекта (формально по 2 % с продавца и покупателя, на практике его обычно платит покупатель). Плюс фиксированные сборы: выпуск title deed AED 250, план объекта AED 250, небольшие сборы за «знания» и «инновации» по AED 10, и услуги регистрационного трасти — AED 4 000 плюс НДС при цене от AED 500 000. Для объекта на AED 2 млн государственные и обязательные сборы составляют AED 84 720, из них AED 80 000 — сам сбор DLD. Сверху идут NOC застройщика, комиссия агента и, при ипотеке, оценка и банковские сборы; ориентировочно полные расходы покупателя — 7–8 % сверх цены за свои и 8–9 % с ипотекой.
Что проверять обязательно
- Право продавца и отсутствие обременений
- Задолженность по service charges — она тянется за объектом
- Соответствие фактической площади документам
- Статус проекта и застройщика, если объект первичный
- Ограничения по зоне владения для иностранцев
Сколько занимает сделка
При готовом объекте и подготовленных документах — обычно недели. Дольше всего идут NOC застройщика и, если покупатель за границей, легализация доверенности. От вас понадобятся паспорт, средства на счёте в ОАЭ или подтверждённый источник перевода и решение по результатам проверки объекта.
Деньги из России
Перевод средств на сделку — отдельная задача. Банк ОАЭ, через который пройдёт платёж, запросит происхождение средств с документами, а маршрут перевода из России зависит от ограничений, действующих на дату сделки. Этот вопрос решается до подписания договора, а не после внесения депозита: срыв платежа по договору — это, как правило, потеря депозита.
Порядок, при котором не теряют деньги
Проверка объекта и продавца делается до внесения депозита, а не после. Депозит вносится по договору, в котором прямо описано, что происходит при отказе каждой из сторон и при обнаружении обременений. Это единственная защита от ситуации, когда проверка выявила проблему, а деньги уже у продавца и возвращать их он не обязан.
Про доверенность
Если вы не в стране, доверенность оформляется и легализуется заранее. ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции об апостиле, поэтому российская доверенность проходит консульскую легализацию — удостоверительная надпись Минюста России, затем МИД России, посольство ОАЭ и МИД ОАЭ — и переводится на арабский переводчиком, лицензированным Минюстом ОАЭ. Неправильно оформленную не примут, и сделка встанет — а сроки по договору при этом продолжат идти.
Частые вопросы
Нужно ли резидентство, чтобы купить?
Нет. Покупка не требует резидентской визы. Наоборот: объект стоимостью от AED 2 млн при соблюдении условий может стать основанием для Golden Visa на 10 лет.
Можно ли купить дистанционно?
Часть шагов возможна по доверенности, но доверенность должна быть оформлена и легализована правильно, иначе её не примут.
Что будет с объектом после моей смерти?
Это вопрос, который откладывают чаще всего. Для не-мусульман действует федеральный закон о гражданском личном статусе, но неопределённость и заморозка счетов до решения суда остаются — поэтому завещание регистрируют одновременно с покупкой, а не «потом».
Это общая рамка, а не консультация. Право ОАЭ меняется, а процедуры различаются по эмиратам и свободным зонам. Конкретную ситуацию разбираем отдельно.
