Недвижимость в ОАЭ: сделка и защита денег
В Дубае покупатель отдаёт деньги раньше, чем получает ключи, — при покупке off-plan иногда на годы раньше. Поэтому наша работа делится на две части: проверить и провести сделку так, чтобы спорить потом не пришлось, и вести спор, когда сделку уже провели без нас.
С чем к нам приходят
- Выбрали объект off-plan, застройщик торопит с задатком, а договор на шестьдесят страниц на английском никто не читал.
- Застройщик сдаёт объект с опозданием на год, два, три — и предлагает подписать «дополнение», по которому претензий нет.
- Брокер обещал доходность, взял деньги «на бронирование» — и объект оказался не тем, что показывали, либо его нет вовсе.
- Нужно продать квартиру: покупатель требует NOC застройщика, доверенность и ясность, кто какие сборы платит.
- Смотрят объект от AED 2 млн и хотят понять, правда ли он даёт Golden Visa на 10 лет — и что проверить до сделки.
- Собственник умер, квартира в Дубае оформлена только на него, и семья не знает, с чего начать.
Как устроена сделка — в статье покупка недвижимости в Дубае иностранцем. Сколько она стоит на самом деле — в статье все расходы при покупке.
Что мы делаем по шагам
Если сделка впереди
- Проверяем застройщика и проект: регистрация проекта, эскроу-счёт по Закону Дубая № 8 от 2007, статус стройки, история сдачи предыдущих объектов. Как это делается — в статье проверка застройщика.
- Читаем договор до подписи: срок сдачи и что считается его нарушением, допустимая отсрочка, неустойка, право на расторжение, куда идут платежи. Правим то, что можно править.
- Считаем расходы: сбор DLD 4 %, регистрационный трасти, фиксированные сборы, комиссия агента, NOC застройщика, при ипотеке — расходы банка.
- Сопровождаем регистрацию: Oqood для первички, переход права в DLD для готового объекта, ипотеку, если она есть.
Если спор уже есть
- Собираем досье: договор, платежи в эскроу, переписка с застройщиком, уведомления о переносе сроков. Без этого не с чем идти ни к застройщику, ни в суд.
- Претензия застройщику или брокеру. Значительная часть дел заканчивается здесь: застройщик, который видит реальный риск суда, чаще предпочитает договориться. Три пути возврата денег — в статье возврат средств за off-plan.
- Жалоба в RERA, если нарушение регуляторное: платежи мимо эскроу, незарегистрированный проект, отменённый проект. Порядок — в статье жалоба в RERA.
- Суд в Дубае, если договориться не удалось: расторжение договора, возврат уплаченного, неустойка за задержку. Что реально взыскать за просрочку — в статье срок сдачи и неустойка.
- Исполнение. Получить решение и получить деньги — разные этапы, мы ведём оба.
Что вы получаете на выходе
- До сделки — письменное заключение по объекту и договору: что проверено, какие риски остаются, что мы рекомендуем менять.
- На сделке — зарегистрированное право: title deed или запись Oqood на ваше имя, расчёт всех сборов до дирхама.
- В споре — претензию, которую застройщик воспринимает всерьёз, стратегию с честной оценкой перспектив, а дальше — соглашение о расторжении, решение RERA или суда и работу по его исполнению.
Что ещё ведём по недвижимости
- Проверка объекта и застройщика до сделки, разбор договора купли-продажи — особенно off-plan — и регистрация права в Земельном департаменте Дубая (DLD).
- Споры арендодателя и арендатора в Центре арендных споров Дубая (RDC). См. аренда и споры в RDC.
- Задержка сдачи, расторжение договора и взыскание неустойки с застройщика — см. споры с застройщиком.
- Завещание на недвижимость в ОАЭ — с регистрацией в DIFC Courts или в судах Дубая; см. завещание и наследство и как оформить завещание.
- Golden Visa через недвижимость — см. визы и резидентство.
Стоимость сопровождения индивидуальная: она зависит от сложности вопроса и от того, сколько юристов команды нужно подключить. Называем её после того, как посмотрим документы.
Что делаем мы, а что остаётся на вас
Мы проверяем, пишем, ведём переговоры, представляем вас в RERA и суде. На вас — документы и платежи: копии всех квитанций, переписка с застройщиком и брокером, доверенность на представителя и присутствие в ОАЭ там, где процедура его требует, — например, заявление на Golden Visa подаётся лично. Исход спора определяют договор, доказательства и суд, а не наше желание. Перспективы называем на первой встрече, и если они слабые — говорим об этом прямо.
Когда мы не берёмся или дело бесперспективно
- Задержка сдачи укладывается в отсрочку, которую разрешает договор. Претензии нет, есть ожидание.
- Рынок упал, курс изменился, планы поменялись. Ни одно из этого не основание для расторжения, а при нарушении со стороны покупателя застройщик по закону вправе удержать часть уплаченного.
- Деньги переданы брокеру наличными без расписки и переписки. Дело возможно, но начинается с восстановления доказательств, и мы сразу скажем, насколько это реально. О типичных схемах — в статье обман брокера.
- Клиент хочет «наказать» застройщика, а не вернуть деньги. Суд в Дубае решает имущественный спор — для остального он не предназначен.
Как начать
Первая консультация — бесплатно. Напишите в WhatsApp или Telegram +971 50 387 58 08 или в MAX +7 985 142 22 28 и пришлите договор и платёжные документы — мы прочитаем их до разговора, чтобы вам не пересказывать. Если сделка ещё впереди, достаточно ссылки на объект и названия застройщика. Разобраться в своей ситуации самостоятельно можно на главной странице.
⚠️ Это описание услуги, а не консультация. Право ОАЭ меняется, процедуры различаются по эмиратам. Конкретную ситуацию разбираем отдельно.