Аренда в Дубае: повышение по индексу RERA, выселение и споры в RDC

Аренда в Дубае: повышение, выселение и споры в RDC

Отношения арендатора и арендодателя в Дубае регулирует Закон Дубая № 26/2007 в редакции Закона № 33/2008. Коротко: договор регистрируется в Ejari; поднять аренду можно только при продлении, в пределах шкалы Декрета № 43/2013 и с уведомлением за 90 дней; выселить арендатора по окончании договора можно лишь по четырём основаниям с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. Споры рассматривает Rental Disputes Center (RDC) при Земельном департаменте. Всё ниже относится только к Дубаю: в Абу-Даби, Шардже и других эмиратах свои законы и свои органы.

Статья написана для обеих сторон. Многие наши читатели — собственники квартир, сдающие их через управляющего; о расчёте доходности — отдельная статья об аренде и доходности, здесь — только право и споры.

Ejari: регистрация обязательна

Все договоры аренды, подпадающие под закон, и изменения к ним регистрируются в RERA (ст. 4(2) Закона № 26/2007 в ред. 2008 года). Система регистрации называется Ejari. Незарегистрированный договор — слабая позиция в споре для обеих сторон: при подаче иска в RDC первым документом просят копию договора, зарегистрированного в Ejari.

Закон не применяется к жилью, которое работодатель бесплатно предоставляет сотрудникам (ст. 3).

Продление по умолчанию

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает жить без возражений арендодателя, договор считается продлённым на тот же срок или на год, что короче, на прежних условиях (ст. 6). Расторгнуть действующий договор в одностороннем порядке не может ни одна из сторон — только по соглашению или по основаниям закона (ст. 7).

Повышение аренды: шкала Декрета № 43/2013

Менять условия договора, включая размер аренды, стороны могут при продлении (ст. 13). Если не договорились, справедливую аренду определяет RDC. Максимальное повышение при продлении зависит от того, насколько текущая аренда ниже средней по индексу RERA для похожих объектов:

Текущая аренда ниже средней по индексу	Максимальное повышение
до 10 %	повышения нет
на 11–20 %	5 %
на 21–30 %	10 %
на 31–40 %	15 %
более чем на 40 %	20 %

Шкала обязательна для всех арендодателей Дубая, включая зоны особого развития и свободные зоны, в том числе DIFC (ст. 2 Декрета). Среднюю ставку определяет индекс аренды, утверждённый RERA; с 2 января 2025 года Земельный департамент (DLD) ведёт Smart Rental Index с классификацией зданий. Калькулятор доступен на сайте и в приложении DLD.

Как считать на примере. Квартира сдана за AED 100 000 в год, средняя по индексу — AED 130 000. Аренда ниже средней на 23 % (30 000 / 130 000) — это ступень 21–30 %, повышение до 10 %, то есть не более AED 110 000. Если бы средняя была AED 108 000, разрыв составил бы 7,4 % — повышать нельзя вовсе. При аренде AED 80 000 и средней AED 140 000 разрыв 42,9 % — максимум 20 %, до AED 96 000.

Уведомление за 90 дней. Сторона, которая хочет изменить условия при продлении, должна уведомить другую не позднее чем за 90 дней до окончания договора, если в договоре не согласовано иное (ст. 14). Уведомление — письменное: через нотариуса, заказным письмом, лично или иным технологическим способом, признанным законом (ст. 2).

Миф о «двух годах без повышения». В первоначальной редакции закона 2007 года был запрет повышать аренду в первые два года. Закон № 33/2008 заменил эту статью; сегодня действуют шкала и уведомление за 90 дней.

Жилой квартал с малоэтажными домами — Фото: Ben Koorengevel / Unsplash

Выселение во время действия договора

До окончания срока арендодатель может требовать выселения только в случаях, перечисленных в ст. 25(1). Главные:

неуплата аренды или её части в течение 30 дней после вручения уведомления с требованием оплаты (если не согласовано иное);
субаренда без письменного согласия арендодателя;
использование в незаконных целях или не по назначению;
изменения, угрожающие безопасности объекта, или ущерб по умыслу или грубой небрежности;
неисполнение иных обязанностей по закону или договору в течение 30 дней после уведомления;
угроза обрушения, подтверждённая отчётом Муниципалитета Дубая, и снос по решению властей;
для коммерческих помещений — пустует без уважительной причины 30 дней подряд или 90 дней в году (если не согласовано иное).

Уведомление по этим основаниям вручается через нотариуса или заказным письмом. Пока идёт дело о выселении, арендатор обязан продолжать платить аренду (ст. 31).

Выселение по окончании договора: 12 месяцев

По окончании срока арендодатель может требовать выселения только если (ст. 25(2)):

собственник хочет снести и перестроить объект или надстроить так, что пользоваться им нельзя, — при наличии разрешений;
объекту нужен капитальный ремонт, невозможный при жильце, — подтверждённый техническим отчётом Муниципалитета Дубая;
собственник хочет жить в объекте сам или поселить родственника первой степени — и доказывает, что другого подходящего жилья у него нет;
собственник продаёт объект.

Причины выселения сообщаются не менее чем за 12 месяцев до даты выселения, через нотариуса или заказным письмом. Сообщение в мессенджере или по обычной почте это требование не выполняет.

Если выселили «для себя», сдать объект третьему лицу нельзя 2 года (жильё) или 3 года (нежилое) с момента возврата — иначе арендатор вправе требовать компенсацию (ст. 26). После сноса или ремонта у прежнего арендатора есть преимущественное право вернуться; им нужно воспользоваться в течение 30 дней после уведомления (ст. 29).

Продажа квартиры с арендатором

Смена собственника не прекращает договор с фиксированным сроком: арендатор живёт до его окончания (ст. 28). Продажа — основание для выселения только по окончании договора и только с уведомлением за 12 месяцев. Для инвестора, который планирует продавать, вывод простой: либо продавать с арендатором (и договором как частью сделки), либо начинать процедуру уведомления заранее. Подробнее о сделке — в статье о продаже недвижимости.

Смерть арендатора или арендодателя договор тоже не прекращает (ст. 27). Залог арендатора возвращается по окончании договора за вычетом обоснованных удержаний (ст. 20). Отключать услуги или иначе мешать арендатору пользоваться жильём арендодатель не вправе (ст. 34).

Rental Disputes Center: как идёт спор

RDC — центр при DLD с исключительной компетенцией по арендным спорам в Дубае, включая свободные зоны. Исключения: свободные зоны со своими судами (например, DIFC), лизинговые договоры и долгосрочная аренда по Закону № 7/2006 (ст. 6 Декрета № 26/2013).

Регистрация иска — онлайн на rdc.gov.ae или в центрах Real Estate Services Trustees; оформление — 1 рабочий день.
Примирение. Кроме срочных и обеспечительных требований, спор может рассматриваться в Отделе медиации и примирения; он стремится урегулировать спор за 15 дней с явки сторон (срок продлевается). Мировое соглашение, утверждённое судьёй, имеет силу исполнительного документа; при примирении возвращается половина пошлины.
Первая инстанция решает в течение 30 дней с передачи дела (срок продлевается).
Апелляция — 15 дней со дня, следующего за оглашением решения (для стороны, не участвовавшей ни в одном заседании, — с вручения решения).
Исполнение — через отдел исполнения RDC; по FAQ центра подать на исполнение можно через 15 дней после решения.

Когда апелляция невозможна. Решения по искам ценой менее AED 100 000 окончательны. Исключения: решение о выселении, нарушение подсудности, выход за пределы требований, ненадлежащее извещение, подложные документы, сокрытие доказательств. Чтобы обжаловать решение с денежным взысканием, должник вносит 50 % присуждённой суммы (возвратный депозит); председатель центра может освободить от этого. Решения апелляции окончательны (ст. 14, 17, 18 Декрета № 26/2013).

Пошлины RDC (rdc.gov.ae, на 24.09.2026)

Что	Сумма
Выселение, продление, взыскание аренды, расторжение, возврат после сноса	3,5 % годовой аренды, не менее AED 500 и не более AED 20 000
Чисто денежные требования	3,5 % суммы иска, не менее AED 500 и не более AED 15 000
Вручение документов	AED 100
Регистрация доверенности	AED 25
Knowledge fee и innovation fee	по AED 10
Подача через центр Trustees	+ AED 130 + НДС

Для иска о выселении, помимо Ejari и Emirates ID, нужны нотариальное уведомление с отчётом о вручении или заказное письмо с квитанцией о вручении. Нет доказательства вручения — нет иска.

Гостиная с диваном и видом на город — Фото: sophie peng / Unsplash

Собственнику-инвестору: что проверить

Договор в Ejari, продление и все изменения — тоже.
Повышение посчитано по калькулятору DLD на дату уведомления и укладывается в шкалу.
Уведомление об изменении условий отправлено не позднее чем за 90 дней, способом с доказательством даты.
Для выселения по окончании договора — 12 месяцев, нотариус или заказное письмо, основание из закона.
Управляющий не делит квартиру между несколькими жильцами без разрешения: Закон Дубая № 4/2026 требует разрешения Муниципалитета на совместное проживание (вступает в силу через 180 дней после публикации, для уже работающих объектов — год на приведение в порядок), штрафы — от AED 500 до AED 500 000, при повторе в течение года — до AED 1 млн.

Арендатору: что проверить

Повышение в пределах шкалы и получено ли уведомление за 90 дней.
Требование выехать «для себя» или «из-за продажи» — пришло ли за 12 месяцев и нужным способом.
Любую претензию по оплате — ответить письменно в 30-дневный срок.
Не прекращать платить аренду во время спора.

Если спор с застройщиком или управляющей компанией, а не с арендодателем, путь другой — см. жалобу в RERA.

Частые вопросы

Сколько арендодатель может поднять аренду в Дубае?

Не больше, чем позволяет шкала Декрета № 43/2013: от 0 до 20 % в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже средней по индексу. Проверьте по калькулятору DLD на дату продления.

Можно ли выселить арендатора, чтобы продать квартиру?

Только по окончании договора и с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом. До окончания срока продажа договор не прерывает.

Что будет, если арендатор не платит?

Арендодатель вручает уведомление с требованием оплатить; если в течение 30 дней оплаты нет, можно требовать выселения и взыскания в RDC.

Сколько стоит подать в RDC?

3,5 % годовой аренды — от AED 500 до AED 20 000 по искам о выселении и продлении, плюс небольшие фиксированные сборы. При примирении возвращается половина пошлины.

Действует ли это в Абу-Даби или Шардже?

Нет. Там свои законы об аренде и свои органы по спорам; порядок уточняем по эмирату объекта. Стоимость сопровождения — индивидуально, первая консультация бесплатна: недвижимость.

Источники

Закон Дубая № 26/2007 об отношениях арендодателей и арендаторов: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (проверено 24.09.2026)
Закон Дубая № 33/2008 об изменении Закона № 26/2007 (ст. 2, 4, 13, 14, 25, 26, 29): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20(33)%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (проверено 24.09.2026)
Декрет Дубая № 43/2013 о повышении арендной платы: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20(43)%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html (проверено 24.09.2026)
Декрет Дубая № 26/2013 о Центре урегулирования арендных споров: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2026%20of%202013.html (проверено 24.09.2026)
RDC — регистрация иска первой инстанции (пошлины, документы): https://rdc.gov.ae/en/eservices/register-first-instance-lawsuit-rental/ (проверено 24.09.2026)
DLD — запуск Smart Rental Index 2025: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement (проверено 24.09.2026)
Dubai Media Office — Закон № 4/2026 о совместном проживании: https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management (проверено 24.09.2026)

Это общая рамка, а не консультация. Сроки в арендных спорах считаются от дат вручения, а способ уведомления решает исход дела. Ваш договор и переписку разберём отдельно.