Бизнес-Бэй (Business Bay) — деловой район у канала рядом с Даунтауном, где жилые башни стоят вперемешку с офисными, а часто жильё и офисы делят одно здание. Отсюда первый вопрос покупателя: какие цены вообще брать в расчёт. Мы взяли только жилое — готовые квартиры с пометкой «жилое» в реестре сделок Земельного департамента Дубая (DLD) — и собрали медианы цен студий, однокомнатных и двухкомнатных за каждый год с 2012-го. Потом посчитали, что получил бы к сегодняшнему дню покупатель каждого года, и добавили аренду по договорам Ejari. Данные на 23.09.2026.
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана — середина всех сделок года по району, а не цена конкретной квартиры: башня, этаж, вид на канал или на Бурдж-Халифу и состояние квартиры сдвигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в Бизнес-Бэй сегодня
«Сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года плюс наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. Рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽).
| Тип | Медиана сделки, AED | В рублях | Сделок за 12 мес. |
|---|---|---|---|
| Студия | 990 000 | ≈22,8 млн ₽ | 607 |
| 1 спальня | 1 450 000 | ≈33,3 млн ₽ | 1 011 |
| 2 спальни | 2 260 000 | ≈51,9 млн ₽ | 586 |
Всего по трём типам — 2 204 сделки за год. Среди 12 районов игры «Пак Дубая» больше только у JVC (4 250); у Дубай Марины — 1 881, у Даунтауна — 1 357 (суммы по типам, которые есть в игре). То есть готовое жильё в Бизнес-Бэй продаётся часто, и медиана здесь опирается на большую выборку. Сравнение всех районов — в хабе районы Дубая: цены и аренда, а как пересчитывать дирхамы в рубли и почему рублёвая цена меняется даже при неподвижном дирхаме — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Студия: единственный тип, который дешевле, чем год и два назад
У Бизнес-Бэй есть особенность, которой нет у других районов игры: медиана студии за 2025 год (1 020 000 AED) и за 2024-й (997 888 AED) выше сегодняшней (990 000 AED). Поэтому обе карточки студии — 2024 и 2025 годов — в минусе. Разложим минус честно на две части: сколько дала цена и сколько — сбор DLD 4 %.
| Год покупки | Цена года, AED | Изменение цены к сегодня | Сбор DLD 4 % | Итог, AED | Итог, % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 997 888 | −7 888 (−0,8 %) | −39 916 | −47 804 | −5 % |
| 2025 | 1 020 000 | −30 000 (−2,9 %) | −40 800 | −70 800 | −7 % |
Для студии 2024 года минус почти целиком — сбор: цена ушла вниз меньше чем на 1 %. Для студии 2025 года уже не так: из −7 % примерно 3 процентных пункта — сама цена (1 020 000 → 990 000), а 4 — сбор. В рублях по курсу ЦБ это −1 627 041 ₽: около 689 тыс. ₽ дало снижение медианы и около 938 тыс. ₽ — сбор. Для сравнения: у однокомнатных района медиана с 2025 года выросла с 1 400 000 до 1 450 000 AED (+3,6 %), у двухкомнатных — с 2 230 000 до 2 260 000 (+1,3 %), и их минусы 2025 года (−0 % и −3 %) — это один только сбор.
Что это значит и чего это не значит. Медиана «сегодня» — это не индекс: если в последние 12 месяцев чаще продавались студии в более дешёвых башнях, медиана опустится без того, чтобы подешевела хоть одна квартира. Медианная площадь студий в 2024 и 2025 годах одинаковая — 43,9 м², так что «студии стали меньше» не объясняет разницу; площадь за «сегодня» в наших данных не приводится. Мы фиксируем факт сделок и не делаем из него вывода о будущем. Если сдавать такую студию, минус почти исчезает: с валовой арендой карточка 2025 года выходит в −0 %, 2024-го — в +8 %.
Цены в Бизнес-Бэй по годам: ряд медиан с 2012
Медиана цены сделки, тысяч AED, и число сделок. Источник — реестр сделок DLD, только готовые квартиры с назначением «жилое»; год попадает в ряд, если сделок не меньше 25. Строк 2008–2011 годов нет: в отличие от Марины или Даунтауна, район тогда в основном ещё строился, и оценку по индексу REIDIN игра для него не делает.
| Год | Студия | сделок | 1 спальня | сделок | 2 спальни | сделок |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 760¹ | 48 | 973 | 542 | 1 520 | 341 |
| 2013 | 875¹ | 86 | 1 095 | 851 | 1 609 | 602 |
| 2014 | 848 | 332 | 1 225 | 909 | 2 200 | 428 |
| 2015 | 903 | 527 | 1 380 | 445 | 2 200 | 236 |
| 2016 | 850 | 104 | 1 200 | 211 | 1 971 | 138 |
| 2017 | 766 | 125 | 1 146 | 215 | 1 996 | 144 |
| 2018 | 610 | 109 | 1 047 | 126 | 1 500 | 51 |
| 2019 | 630 | 76 | 900 | 151 | 1 445 | 92 |
| 2020 | 570 | 110 | 850 | 266 | 1 360 | 110 |
| 2021 | 630 | 498 | 1 005 | 591 | 1 575 | 294 |
| 2022 | 763 | 681 | 1 111 | 998 | 1 683 | 486 |
| 2023 | 885 | 766 | 1 061 | 1 318 | 1 717 | 499 |
| 2024 | 998 | 997 | 1 250 | 1 378 | 2 001 | 549 |
| 2025 | 1 020 | 716 | 1 400 | 1 227 | 2 230 | 623 |
| сегодня | 990 | 607 | 1 450 | 1 011 | 2 260 | 586 |
¹ Студии 2012 и 2013 годов ненадёжны. Медианная площадь проданной «студии» в эти годы — 76,6 и 88,4 м², а начиная с 2014-го — 42–50 м². Сделок всего 48 и 86. Метр при этом выходит около 9 900 AED против 18 900 в 2014 году — вдвое дешевле при почти той же цене юнита. Скорее всего, в «студии» реестра тех лет попали другие юниты (большие квартиры-лофты или неверно размеченные объекты). Мы оставляем эти строки в таблице, потому что они есть в игре, но выводов на них не строим — ни о «росте с 2012 года», ни о доходности входа тогда.
По однокомнатным и двухкомнатным видны два цикла. Рост 2012–2015 годов: однокомнатная — с 973 тыс. до 1,38 млн AED, двухкомнатная — с 1,52 до 2,2 млн. Потом пять лет вниз до дна 2020 года: 850 тыс. и 1,36 млн. И подъём до 1,45 и 2,26 млн сегодня. По сравнительной таблице районов у однокомнатной Бизнес-Бэй путь от пика к дну — −38 %, от дна к сегодняшнему дню — +71 %, от 2012 года — +49 %. Пик у «однушек» района пришёлся на 2015 год, а не на 2014-й, как в Марине и Даунтауне. Общая картина по всем районам — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Любопытная деталь: в 2012 году однокомнатная в Бизнес-Бэй стоила по медиане дороже, чем в Дубай Марине (972 918 против 900 000 AED), а сегодня — дешевле (1 450 000 против 1 525 000). Соседний Даунтаун сегодня — 2 050 000 за однокомнатную; разбор района — в статье Даунтаун Дубай.
Рынок однокомнатных: сделок стало в 2,5 раза больше
Главный формат района — квартира с одной спальней. В 2012 году реестр DLD записал 542 продажи готовых «однушек» в Бизнес-Бэй, в 2024-м — 1 378, в 2,5 раза больше. Провал был в 2018–2019 годах (126 и 151 сделка) — это годы затяжного спада: по индексу REIDIN (данные BIS) цены в Дубае шли вниз с пика октября 2014 года до ноября 2020-го, минус 33 %. Разворот виден по сделкам: 266 в 2020-м, 591 в 2021-м, 998 в 2022-м. За 2021 год, по данным DLD, во всём Дубае было 84 196 сделок — на 66 % больше, чем в 2020-м.
Цена метра считается грубо: медиана цены, делённая на медианную площадь года. Это ориентир, а не медиана цены метра.
| Год | 1 спальня, AED/м² | медианная площадь, м² |
|---|---|---|
| 2012 | ≈10 800 | 89,8 |
| 2015 (пик) | ≈15 400 | 89,5 |
| 2020 (дно) | ≈9 800 | 86,3 |
| 2023 | ≈14 500 | 73,4 |
| 2025 | ≈18 200 | 77,0 |
Таблица объясняет странный 2023 год: медиана цены «однушки» упала с 1 111 204 до 1 060 750 AED, а метр подорожал — просто продавали квартиры поменьше (73,4 м² против 78,5 м² годом раньше). Медиана цены зависит от того, какие квартиры в этом году сменили хозяина.
Купили в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня минус медиана года покупки минус сбор DLD (2 % для покупок до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed и агент не учтены. Каждая цифра — ссылка на карточку года в игре «Пак Дубая».
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| 2012 | +28 %¹ | +46 % | +46 % |
| 2013 | +11 %¹ | +30 % | +38 % |
| 2014 | +12 % | +14 % | −1 % |
| 2015 | +5 % | +1 % | −1 % |
| 2016 | +12 % | +16 % | +10 % |
| 2017 | +24 % | +22 % | +9 % |
| 2018 | +56 % | +33 % | +45 % |
| 2019 | +51 % | +55 % | +50 % |
| 2020 | +67 % | +64 % | +60 % |
| 2021 | +51 % | +39 % | +38 % |
| 2022 | +25 % | +26 % | +29 % |
| 2023 | +8 % | +31 % | +26 % |
| 2024 | −5 % | +12 % | +9 % |
| 2025 | −7 % | −0 % | −3 % |
¹ Ненадёжная выборка, см. выше.
Из 42 карточек района в минусе 6. Четыре из них — 2024 и 2025 годы, где главная причина — сбор DLD при коротком владении (у студии 2025 года — ещё и цена, разобрано выше). Остальные две — двухкомнатные 2014 и 2015 годов. Лучшие и худшие годы по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Худший вход: двухкомнатная на пике 2014–2015
Медиана двухкомнатной в Бизнес-Бэй в 2014 и 2015 годах — ровно 2 200 000 AED, сегодня — 2 260 000. Цена за 11–12 лет выросла на 60 000 AED (+2,7 %), а сбор DLD 4 % на входе — 88 000 AED. Итог — −28 000 AED, или −1 %; по курсу ЦБ около −643 тыс. ₽.
Причина — покупка на вершине. 27.11.2013 Дубаю отдали Expo 2020 (BIE), и рынок рос до пика осенью 2014 года. С конца 2013-го ЦБ ОАЭ ограничил долю ипотечного кредита (Circular 31/2013), а МВФ (Country Report 15/219) пишет, что с середины 2014 года цены снижались: много нового жилья, дешёвая нефть и сильный доллар. Медиана «двушек» Бизнес-Бэй опустилась до 1 360 000 AED в 2020 году и вернулась к уровню 2014-го только в 2024-м (2 001 000) — через десять лет.
Аренда меняет картину. Если квартиру все эти годы сдавать, накопленная валовая аренда оценивается в 1 136 200 AED (для покупки 2014 года), и итог — +48 %; для 2015 года — +45 %. Оговорка: аренду прошлых лет мы восстанавливаем через индекс района по договорам Ejari, для ранних лет с малым числом договоров это допущение, и аренда валовая — без service charges и простоя.
Лучшие входы: 2019 и 2020 годы
Все три типа дают лучший итог при покупке в 2020 году: студия — +67 % (+396 772 AED), однокомнатная — +64 % (+566 000 AED, около 13 млн ₽), двухкомнатная — +60 % (+845 600 AED, около 19,4 млн ₽). 2019 год почти так же хорош: +51 %, +55 % и +50 %.
Причина — вход на дне долгого спада. В апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции (Dubai Media Office, 04.04.2020), Expo перенесли на 2021 год, а по индексу REIDIN цены достигли дна в ноябре 2020-го. Дальше — события, которые уже в истории: Expo 2020 открылась 01.10.2021, в 2022 году порог «золотой визы» за недвижимость снизили с AED 5 млн до 2 млн (Gulf News, 20.04.2022), в 2024 году в Дубае прошло 226 000 сделок (Dubai Media Office), в 2025-м — больше 270 000 (Финансовый департамент Дубая).
Сыграть этот год за однокомнатную можно в карточке Бизнес-Бэй, 1 спальня, 2020.
Аренда и доходность в Бизнес-Бэй
Медиана годовой аренды — по договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data). Доходность валовая: аренда, делённая на медиану цены, без service charges, простоя и управления.
| Тип | Аренда в год, AED | В рублях | Договоров Ejari | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 67 000 | ≈1,54 млн ₽ | 3 924 | 6,8 % |
| 1 спальня | 87 000 | ≈2,0 млн ₽ | 6 635 | 6,0 % |
| 2 спальни | 130 000 | ≈2,99 млн ₽ | 3 083 | 5,8 % |
Договоров аренды однокомнатных — 6 635 за год, больше, чем у однокомнатных Марины (6 307). Как район стоит среди остальных — в статье доходность аренды по районам Дубая; как из валовой доходности получить чистую — в расчёте доходности аренды. Повышение аренды при продлении ограничено шкалой Декрета № 43 от 2013 года: от 0 до 20 % в зависимости от того, насколько аренда ниже средней по индексу RERA. Споры с арендатором решает Центр арендных споров (RDC) — подробно в статье арендные споры в RDC.
Правовая часть: что особенного в Бизнес-Бэй
Жилое и офис в одном доме — разные рынки. В Бизнес-Бэй много башен смешанного назначения. Реестр DLD различает назначение юнита, и игра, и эта статья берут только жилое (usage Residential). Офис в той же башне — другой рынок: у него свои цены, свои арендаторы и свои правила. Пример из закона об аренде Дубая (Закон № 26/2007 в ред. Закона № 33/2008): пустующее 30 дней подряд или 90 дней в году коммерческое помещение — основание для выселения арендатора, если договор не говорит иначе; а после выселения «для себя» собственник не вправе сдавать жильё третьим лицам 2 года, нежилое — 3 года. Поэтому медианы из этой статьи к офисам не применимы, а назначение юнита стоит проверить в title deed до сделки.
Off-plan и эскроу. По реестру DLD доля off-plan в регистрациях жилья по всему Дубаю выросла с 10 % в 2012 году до 68 % в 2025-м (128 567 off-plan против 59 494 готовых). В игре и в таблицах выше только готовые квартиры: рыночных цен off-plan у нас нет. Если вы покупаете строящуюся квартиру, деньги по Закону Дубая № 8 от 2007 года идут на эскроу-счёт проекта и выдаются застройщику по этапам; при регистрации в Oqood платится тот же сбор 4 %. Если покупатель не платит, застройщик по ст. 11 Закона № 13 от 2008 года (в ред. Закона № 19 от 2017) может расторгнуть договор и удержать до 25–40 % стоимости в зависимости от готовности. Подробно — в статьях эскроу и Oqood и off-plan или готовое, сумму удержания можно прикинуть в калькуляторе удержания при расторжении.
Service charges. В башнях Бизнес-Бэй плата за содержание дома — главный вычет из валовых 5,8–6,8 %. Как её проверить и оспорить — в статье служебные сборы. Долги прежнего собственника по service charges — один из первых пунктов проверки перед сделкой.
Сборы на входе. Помимо 4 % DLD официальные ставки DLD: трасти AED 4 000 + НДС (при цене от AED 500 000), title deed AED 250, план AED 250 и ещё AED 20. Для студии по медиане 990 000 AED это 39 600 + 4 200 + 520 = 44 320 AED (около 1 млн ₽), для двухкомнатной по медиане 2 260 000 — 90 400 + 4 200 + 520 = 95 120 AED. Комиссия агента и расходы по ипотеке — сверху. Полный список — в статье расходы при покупке, порядок сделки — в покупке недвижимости в Дубае.
Порог «золотой визы». Виза на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD). В Бизнес-Бэй граница проходит между форматами: медиана двухкомнатной — 2 260 000 AED, выше порога; однокомнатной — 1 450 000, студии — 990 000, ниже. Но медиана — это середина: примерно половина «двушек» продаётся дешевле 2 260 000, и часть из них — дешевле 2 млн. В 2024 году медиана «двушки» была 2 001 000 — почти ровно на пороге. Ипотечный объект подходит при письме банка об отсутствии возражений; как считаются доли супругов при совместной покупке, мы проверяем до сделки. Подробности — в статье золотая виза за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Бизнес-Бэй в рублях?
По медиане сделок за 12 месяцев до 23.09.2026 и курсу ЦБ на 24.09.2026: студия — около 22,8 млн ₽, однокомнатная — около 33,3 млн ₽, двухкомнатная — около 51,9 млн ₽. Конкретная квартира может стоить заметно дороже или дешевле.
Подешевели ли студии в Бизнес-Бэй?
По медиане — немного: 1 020 000 AED в 2025 году, 997 888 в 2024-м и 990 000 за последние 12 месяцев, то есть −2,9 % к 2025 году. Это медиана, а не индекс: она зависит от того, какие студии продавались. У однокомнатных и двухкомнатных медиана за тот же период выросла.
Почему в таблице нет 2008–2011 годов?
Район тогда в основном строился, и надёжного ряда сделок по готовым квартирам нет. Для построенных к 2008 году районов игра оценивает эти годы по индексу REIDIN, для Бизнес-Бэй — нет.
Можно ли по этим цифрам оценить офис в Бизнес-Бэй?
Нет. В расчёт вошли только жилые юниты. Офисы — отдельный рынок с другими ценами и правилами аренды.
Проверка перед покупкой
Медиана подсказывает порядок цены, но не отвечает, жилой ли это юнит по документам, правильно ли оформлен объект, нет ли долгов по service charges и что записано в договоре с застройщиком, если квартира ещё строится. Это проверяет услуга «Недвижимость»: документы, объект и условия сделки. Сколько денег уйдёт сверх цены, можно посчитать заранее в калькуляторе расходов покупки.
Источники: открытые данные DLD (реестр сделок, выгрузка Dubai Pulse), договоры Ejari (Dubai Data), индекс REIDIN (BIS), МВФ (Country Report 15/219), BIE, 27.11.2013, ЦБ ОАЭ, Circular 31/2013, Dubai Media Office, 04.04.2020, DLD о 2021 годе, Gulf News, 20.04.2022, DLD — золотая виза, курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
