Сколько стоит квартира в Дубае в рублях, зависит от трёх вещей: района, числа спален и курса. Цены в объявлениях дают разброс «от и до», поэтому здесь другой источник — реальные сделки из реестра Dubai Land Department за последние 12 месяцев (24.09.2025–23.09.2026). Для каждого района и типа квартиры взята медиана сделок и переведена в рубли по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026: 1 AED = 22,9808 ₽. Это та же методика, что в нашей игре «Пак Дубая».
Это данные прошедших сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Медиана района — это середина ряда сделок, а не цена конкретной квартиры: дом, этаж, вид и состояние сдвигают цену в обе стороны. Рублёвые суммы верны только на дату курса.
Сначала о словах: «однокомнатная» и «двухкомнатная» в Дубае
В Дубае квартиры считают по спальням, а не по комнатам, как в России. Гостиная в счёт не входит. Поэтому при переводе с русского:
| Как ищут по-русски | Как это называется в Дубае | Что внутри |
|---|---|---|
| Студия, иногда «однокомнатная» | Studio | одна комната, кухня в ней или нишей |
| Двухкомнатная | 1 bedroom (1 спальня) | спальня + гостиная с кухней |
| Трёхкомнатная | 2 bedrooms (2 спальни) | две спальни + гостиная |
| Четырёхкомнатная | 3 bedrooms (3 спальни) | три спальни + гостиная |
Так же устроена игра: карточка «Двухкомнатная квартира» — это 1 спальня. Когда агент называет «однушку» за AED 1 млн, уточните, о студии речь или о квартире с одной спальней: в одном и том же районе квартира с одной спальней дороже студии на 35–65 %.
Студия в Дубае: цена в рублях
Медиана сделок с готовыми студиями за 12 месяцев до 23.09.2026.
| Район | Медиана, AED | В рублях, млн ₽ | Сделок |
|---|---|---|---|
| Интернешнл-Сити | 333 000 | 7,65 | 525 |
| Спортс-Сити | 470 000 | 10,80 | 451 |
| JVC | 610 000 | 14,02 | 1 138 |
| JLT | 750 000 | 17,24 | 135 |
| Бизнес-Бей | 990 000 | 22,75 | 607 |
| Дубай Марина | 1 050 000 | 24,13 | 156 |
Разброс — втрое: от 7,65 млн ₽ в Интернешнл-Сити до 24,13 млн ₽ в Марине.
Квартира с одной спальней («двухкомнатная»): цена в рублях
Самый массовый тип в игре и в реестре — в JVC за год прошло 2 478 таких сделок.
| Район | Медиана, AED | В рублях, млн ₽ | Сделок |
|---|---|---|---|
| Интернешнл-Сити | 450 000 | 10,34 | 543 |
| Спортс-Сити | 700 000 | 16,09 | 459 |
| JVC | 1 000 000 | 22,98 | 2 478 |
| JLT | 1 130 000 | 25,97 | 415 |
| Гринс | 1 450 000 | 33,32 | 221 |
| Бизнес-Бей | 1 450 000 | 33,32 | 1 011 |
| Дубай Марина | 1 525 000 | 35,05 | 835 |
| JBR | 1 745 000 | 40,10 | 92 |
| Даунтаун | 2 050 000 | 47,11 | 550 |
| Пальма Джумейра | 2 900 000 | 66,64 | 151 |
| Бурдж-Халифа | 3 050 000 | 70,09 | 43 |
Бурдж-Халифа — отдельное здание внутри Даунтауна и малая выборка (43 сделки за год, в прошлые годы — от 11); её историю цен по годам мы разобрали в статье квартира в Бурдж-Халифе.
Квартира с двумя спальнями («трёхкомнатная»): цена в рублях
| Район | Медиана, AED | В рублях, млн ₽ | Сделок |
|---|---|---|---|
| Спортс-Сити | 1 070 000 | 24,59 | 248 |
| JVC | 1 490 000 | 34,24 | 634 |
| JLT | 1 900 000 | 43,66 | 264 |
| Бизнес-Бей | 2 260 000 | 51,94 | 586 |
| JBR | 2 300 000 | 52,86 | 179 |
| Гринс | 2 450 000 | 56,30 | 157 |
| Дубай Марина | 2 500 000 | 57,45 | 592 |
| Даунтаун | 3 375 000 | 77,56 | 595 |
| Пальма Джумейра | 4 500 000 | 103,41 | 267 |
Большие квартиры и вилла
| Район, тип | Медиана, AED | В рублях, млн ₽ | Сделок |
|---|---|---|---|
| JBR, 3 спальни | 2 900 000 | 66,64 | 98 |
| Дубай Марина, 3 спальни | 4 000 000 | 91,92 | 247 |
| Дубай Марина, 4 спальни | 4 500 000 | 103,41 | 51 |
| Арабиан-Ранчес, вилла с 3 спальнями | 5 100 000 | 117,20 | 61 |
| Даунтаун, 3 спальни | 5 500 000 | 126,39 | 212 |
| Пальма Джумейра, 3 спальни | 6 350 000 | 145,93 | 125 |
| Пальма Джумейра, 4 спальни | 14 000 000 | 321,73 | 30 |
Виллы считаются по реестру за 15.09.2025–14.09.2026. Где сделок немного (Марина с 4 спальнями — 51, Пальма с 4 спальнями — 30), одна дорогая сделка сдвигает медиану сильнее.
Квартира в Дубае в рублях на сегодня: как читать эти цифры
Курс. Все рублёвые суммы посчитаны по одному курсу — ЦБ РФ на 24.09.2026, 22,9808 ₽ за дирхам. Дирхам привязан к доллару (1 USD = 3,6725 AED), поэтому в рублях цена квартиры меняется вместе с курсом доллара, даже если в дирхамах она стоит на месте. Страница обновляется ежемесячно: новый курс ЦБ и новое окно «последние 12 месяцев».
«Сегодня». Это не один день, а 12 месяцев сделок: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года и наша выгрузка живого API DLD за январь–сентябрь 2026 года. Строки реестра за 01.01–13.09.2026 совпали с выгрузкой API по дате, цене и площади в 92 % случаев.
Готовое жильё. В таблицах только готовые квартиры (вторичный рынок и сданные дома). Цены off-plan на стадии стройки сюда не входят; чем они отличаются по рискам — в статье off-plan или готовое жильё.
Медиана — не квартира. Половина сделок района прошла дешевле медианы, половина — дороже. Конкретный дом может отличаться от медианы района на десятки процентов.
Как эти же медианы менялись с 2008 года — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам, а подробный ряд по одному району — в статье Dubai Marina: цены сделок по годам.
Что добавится к цене
Цена из таблицы — ещё не сумма, которую вы заплатите. Сверху идёт сбор DLD за переход права — 4 % от цены. Пример: квартира с одной спальней в JVC по медиане AED 1 000 000 — сбор AED 40 000, это около 0,92 млн ₽ по тому же курсу. К сбору добавятся фиксированные сборы DLD, услуги регистрационного трасти, комиссия агента, при ипотеке — банковские расходы; по рыночному ориентиру полные расходы покупателя — примерно 7–8 % сверх цены за свои деньги и 8–9 % с ипотекой.
Считать вручную не нужно: сумму для своей цены даст калькулятор расходов на покупку, а из чего складывается каждая строка — в статье расходы при покупке недвижимости. Порядок сделки по шагам — в статье покупка недвижимости в Дубае.
После покупки есть ежегодные расходы: service charges здания и муниципальный housing fee. Их размер зависит от конкретного дома — его выясняют до задатка.
Сколько приносит аренда в тех же районах
Если квартиру берут под сдачу, рядом с ценой стоит смотреть аренду. По договорам Ejari за последние 12 месяцев валовая доходность (годовая аренда к медиане цены) в игре — от 3,8 % в Бурдж-Халифе до 9,0 % у студий в Интернешнл-Сити. Например, квартира с одной спальней в JVC: аренда AED 70 000 в год при цене AED 1 000 000 — 7,0 % валовыми. Это до service charges, управления и простоя. Таблица по всем районам — в статье доходность аренды по районам Дубая.
Какие квартиры проходят порог Golden Visa
Golden Visa за недвижимость по правилам DLD — объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки, виза на 10 лет с продлением. По курсу на 24.09.2026 порог — около 45,96 млн ₽. Среди медиан выше порог проходят: квартиры с одной спальней в Даунтауне, на Пальме и в Бурдж-Халифе; с двумя спальнями — в Бизнес-Бее, JBR, Гринс, Марине, Даунтауне и на Пальме; все квартиры с тремя-четырьмя спальнями и вилла в Арабиан-Ранчес. JLT с двумя спальнями (AED 1,9 млн) по медиане чуть ниже. Решает цена вашей сделки, а не медиана района; условия — в статье Golden Visa за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит самая дешёвая квартира в Дубае в рублях?
Среди районов игры самая низкая медиана — студия в Интернешнл-Сити: AED 333 000, около 7,65 млн ₽ по курсу ЦБ на 24.09.2026. Отдельные сделки бывают и дешевле медианы.
Сколько стоит двухкомнатная квартира в Дубае?
«Двухкомнатная» по-дубайски — квартира с одной спальней. Медианы сделок — от AED 450 000 (10,34 млн ₽, Интернешнл-Сити) до AED 3 050 000 (70,09 млн ₽, Бурдж-Халифа); в JVC — AED 1 000 000, около 22,98 млн ₽.
Почему рублёвая цена изменилась, хотя цены в Дубае не менялись?
Потому что изменился курс. Цены в реестре DLD — в дирхамах, а дирхам привязан к доллару. Мы пересчитываем страницу раз в месяц и всегда пишем дату курса.
Эти цены — со сборами?
Нет. Это цены сделок. Сбор DLD 4 % и остальные расходы — сверху, посчитать их можно в калькуляторе.
Упали ли цены в 2026 году?
По 33 объектам игры медиана «сегодня» к медиане 2025 года — около +1 %. Минусы у карточек 2025 года в игре — это в основном сбор DLD 4 % при владении меньше года, а не падение цен.
Источники
- Реестр продаж DLD (выгрузка Dubai Pulse) и открытые данные DLD, наша выгрузка API 24.09.2026.
- Аренда — договоры Ejari за 12 месяцев: Dubai Data.
- Курс — ЦБ РФ на 24.09.2026; привязка дирхама — The National, 22.11.2024.
- Golden Visa инвестора — DLD.
Когда цифры превращаются в сделку
Таблица помогает понять бюджет, но покупается одна квартира — с её титулом, долгами по service charges, обременениями и договором. В рамках услуги «Недвижимость» мы проверяем объект и документы до задатка и сопровождаем регистрацию в DLD, в том числе для покупателей из России, работая удалённо. Бюджет со всеми сборами удобно прикинуть заранее в калькуляторе расходов.
