Квартира в Бурдж-Халифе — самый известный адрес Дубая и, по данным реестра, один из самых капризных по цене. Ниже — не объявления и не «от застройщика», а медианы реальных сделок из реестра Dubai Land Department по квартирам с одной спальней: сколько платили в каждый год с 2012-го, сколько платят сейчас, и что получил бы покупатель каждого года, если бы держал квартиру до сегодняшнего дня. Все цифры — те же, что в нашей игре «Пак Дубая».
Это исторические данные сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, как цена вела себя раньше, ничего не обещает на будущее. Медиана — это середина ряда сделок, а не цена конкретной квартиры: этаж, вид и состояние меняют цену на десятки процентов.
Сколько стоит квартира в Бурдж-Халифе сегодня
За 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026 в башне прошло 43 сделки с готовыми квартирами с одной спальней. Медиана — AED 3 050 000. По курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽) это около 70,1 млн ₽ (70 091 440 ₽), по привязке дирхама к доллару — около USD 830 500.
Для сравнения: медиана квартиры с одной спальней в Даунтауне вокруг башни за тот же период — AED 2 050 000 (550 сделок). Адрес «Бурдж-Халифа» стоит примерно на AED 1 млн дороже соседних домов с той же планировкой — это +49 % к медиане района. Площадь типичной «однушки с гостиной» в башне по сделкам 2025 года — около 102 м², то есть порядка AED 30 000 за м².
Рублёвая цифра привязана к дате курса. Курс меняется каждый день, и через месяц та же квартира в рублях будет стоить иначе, даже если цена в дирхамах не сдвинется. Как считается цена по районам и спальням для всего Дубая — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Почему выборка малая и что это значит
В большинстве районов игры год попадает в расчёт, если в нём было не меньше 25 сделок. В Бурдж-Халифе столько не набирается почти никогда, поэтому порог снижен до 10 сделок в год, и это малая выборка. Что из этого следует:
- одна-две дорогие сделки на высоком этаже заметно сдвигают медиану года;
- в 2015 году сделок с «однушками» было меньше десяти, поэтому этого года в ряду нет вовсе;
- до 2012 года надёжного ряда по башне у нас нет — оценок по индексу для отдельного здания мы не делаем;
- аренда в игре взята по договорам Ejari для квартир с одной спальней в Даунтауне (AED 115 000 в год, 4 104 договора): отдельной арендной выборки по башне нет.
Поэтому ряд ниже — хороший ориентир «в каком коридоре жила цена», но не прайс-лист.
Цены по годам: реестр DLD, 1 спальня
| Год | Медиана сделки, AED | Сделок | Площадь, м² |
|---|---|---|---|
| 2012 | 2 632 944 | 12 | 102 |
| 2013 | 3 256 396 | 16 | 102,5 |
| 2014 | 3 945 888 | 11 | 105,3 |
| 2016 | 2 806 543 | 14 | 102,5 |
| 2017 | 2 800 000 | 12 | 102,1 |
| 2018 | 2 000 000 | 11 | 102 |
| 2019 | 1 800 000 | 18 | 97,5 |
| 2020 | 1 750 000 | 29 | 101,8 |
| 2021 | 2 100 000 | 30 | 101,8 |
| 2022 | 2 800 000 | 27 | 101,8 |
| 2023 | 3 000 000 | 56 | 102,5 |
| 2024 | 3 120 000 | 39 | 102 |
| 2025 | 3 050 000 | 44 | 101,8 |
| Сегодня (24.09.2025–23.09.2026) | 3 050 000 | 43 | — |
Что видно из ряда. Пик — 2014 год, AED 3,95 млн. Дно — 2020-й, AED 1,75 млн: от пика до дна медиана потеряла около AED 2,2 млн, это −56 %. Потом за три года цена вернулась к уровню 2013-го и с 2023 года держится около AED 3,0–3,1 млн. Сегодняшняя медиана на 23 % ниже пика 2014-го. Общий ход рынка в эти годы — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам.
Что было с покупателями каждого года
В игре у каждого года три хода. «Купить» — купили в этом году и держите до сегодня: разница цен минус сбор DLD. «Сдать» — то же плюс валовая аренда, накопленная за годы владения. «Продать» — насколько лучше было продать в этом году, чем держать до сегодня. Сбор DLD — 2 % для покупок до 2013 года включительно и 4 % с 2014-го. Остальные расходы покупки (трасти, title deed, агент) в игре не учтены.
| Год входа | Итог «купить», AED | «Купить», % | «Сдать», % | «Продать», % |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | +364 397 | +14 % | +63 % | −16 % |
| 2013 | −271 524 | −8 % | +29 % | +6 % |
| 2014 | −1 053 724 | −26 % | +2 % | +23 % |
| 2016 | +131 195 | +4 % | +36 % | −9 % |
| 2017 | +138 000 | +5 % | +33 % | −9 % |
| 2018 | +970 000 | +47 % | +81 % | −52 % |
| 2019 | +1 178 000 | +63 % | +97 % | −69 % |
| 2020 | +1 230 000 | +68 % | +98 % | −74 % |
| 2021 | +866 000 | +40 % | +62 % | −45 % |
| 2022 | +138 000 | +5 % | +19 % | −9 % |
| 2023 | −70 000 | −2 % | +8 % | −2 % |
| 2024 | −194 800 | −6 % | +1 % | +2 % |
| 2025 | −122 000 | −4 % | 0 % | 0 % |
Каждый год в таблице — ссылка на карточку игры: можно сыграть его самому.
2013–2014: худшие карточки своих лет
Из 539 рыночных карточек игры худший результат 2013 и 2014 годов — именно у Бурдж-Халифы. Купивший «однушку» в 2014 году по медиане AED 3 945 888 заплатил ещё 4 % сбора, около AED 157 800. Сегодня медиана — AED 3 050 000. Итог: −AED 1 053 724, или −26 %; по курсу ЦБ на 24.09.2026 это около −24,2 млн ₽. Даже с арендой за все годы владения (по расчёту игры — около AED 1,13 млн валовыми) покупатель 2014 года выходит лишь на +2 %: двенадцать лет аренды ушли на то, чтобы закрыть падение цены.
Покупатель 2013 года — в минусе на 8 % (−AED 271 524), при сборе ещё по старой ставке 2 %. С арендой — +29 %.
Почему так вышло, по событиям рынка из данных игры: в 2013 году Дубай выиграл Expo 2020, и рынок рос до пика осенью 2014-го; с октября 2013-го сбор DLD поднят до 4 % (Постановление Исполсовета № 30 от 2013), с конца 2013-го действуют лимиты ипотеки ЦБ ОАЭ. По оценке МВФ, с середины 2014 года цены снижались: много нового жилья, дешёвая нефть, дорогой доллар. По индексу REIDIN спад шёл до ноября 2020 года. Башня прошла этот цикл резче своего района: квартира с одной спальней в Даунтауне, купленная в 2014 году по медиане AED 1 800 000, сегодня даёт +10 % после сбора, а в самой башне — −26 %.
2018–2020: лучшие годы входа
Зеркально: купившие в 2018–2020 годах, когда медиана опускалась до AED 1,75–2,0 млн, сегодня в плюсе на 47–68 % по цене и на 81–98 % с арендой. Покупатель 2020 года заплатил AED 1 750 000, сегодня медиана — AED 3 050 000: +AED 1 230 000 после сбора. Разница между «купить в 2014» и «купить в 2020» — один и тот же дом, одна и та же площадь, а результат отличается на 94 процентных пункта. Это и есть главный урок ряда: итог определял год входа, а не адрес.
Сравнение по всем районам и годам — в статье выгодно ли было покупать в Дубае.
Минусы 2023–2025: это не падение цен
Карточки 2023, 2024 и 2025 годов тоже в минусе (−2 %, −6 %, −4 %), но причина в основном другая. Медиана 2025 года и сегодняшняя совпадают — AED 3 050 000; минус 4 % у карточки 2025-го — это сбор DLD при владении меньше года. У карточки 2024 года к сбору добавилась разница медиан: AED 3 120 000 против AED 3 050 000, то есть −2 % по цене. На малой выборке в 39–44 сделки такая разница — в пределах шума.
Аренда: 3,8 % — самая низкая доходность в игре
Медиана годовой аренды квартиры с одной спальней — AED 115 000 (договоры Ejari за последние 12 месяцев; как сказано выше, это выборка Даунтауна, а не самой башни). К цене AED 3 050 000 это валовая доходность 3,8 % — самая низкая из 33 объектов игры. Для сравнения: Даунтаун, 1 спальня — 5,6 %, International City, студия — 9,0 %. Цифры по всем районам — в статье доходность аренды по районам Дубая.
Доходность здесь валовая: из неё ещё не вычтены service charges, управление, простой, housing fee. В башне-символе ежегодные service charges — заметная строка расходов, и её нужно знать по конкретному зданию до покупки; как они устроены и кто их утверждает — в статье служебные сборы (service charges). Чистая доходность будет ниже 3,8 %.
Право собственности и виза
Какие именно права получает иностранный покупатель, зависит от статуса зоны и от документов на объект. Чем freehold отличается от leasehold и что проверить до сделки — в статье freehold и leasehold в Дубае.
Golden Visa за недвижимость даётся при объекте стоимостью от AED 2 млн на момент покупки — на 10 лет, с продлением (DLD). Сегодняшняя медиана «однушки» в башне — AED 3,05 млн, то есть выше порога; но порог считается по цене вашей конкретной сделки, а не по медиане. Условия, ипотечные объекты и семья — в статье Golden Visa за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Бурдж-Халифе в рублях?
Медиана сделок с квартирами с одной спальней за 12 месяцев до 23.09.2026 — AED 3 050 000, по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 — около 70,1 млн ₽. Конкретная квартира может стоить заметно больше или меньше медианы.
Как купить квартиру в Бурдж-Халифе иностранцу?
Сделки с квартирами в башне регистрируются в реестре DLD: за 12 месяцев до 23.09.2026 их было 43 только по квартирам с одной спальней. Статус права (freehold или leasehold) и документы проверяются до задатка, порядок сделки — в статье покупка недвижимости в Дубае.
Правда ли, что покупатели 2014 года потеряли деньги?
По медианам реестра — да: −26 % с учётом сбора DLD 4 %, если держать до сегодня. С арендой за все годы — около +2 %. Это медиана, а не судьба каждой квартиры: у кого-то итог лучше, у кого-то хуже.
Сколько добавится к цене при покупке?
Сбор DLD 4 %, при медиане AED 3 050 000 — AED 122 000, плюс трасти, title deed, агент. Точный расчёт — в калькуляторе расходов на покупку.
Источники
- Реестр продаж DLD (выгрузка Dubai Pulse, 2004 – 14.09.2026) и открытые данные DLD: dubailand.gov.ae, выгрузка API 24.09.2026.
- Аренда — договоры Ejari за 12 месяцев: Dubai Data.
- Курс — ЦБ РФ на 24.09.2026.
- События: Постановление № 30 от 2013, МВФ, доклад 15/219, Golden Visa — DLD.
Перед реальной сделкой
Цифры игры показывают рынок в целом, а сделка — это одна квартира: её этаж, вид, долги по service charges, обременения, чистота титула, NOC застройщика. В рамках услуги «Недвижимость» мы проверяем объект и документы до задатка и сопровождаем регистрацию в DLD. Сначала полезно прикинуть полную стоимость входа в калькуляторе расходов.
