«¿Cuánto cuesta un piso en el Burj Khalifa?» es una de las preguntas más buscadas sobre Dubái, y casi siempre se contesta con anuncios: lo que pide un vendedor. Aquí la respondemos con compraventas cerradas. Tomamos la mediana del precio de los pisos de un dormitorio terminados dentro de la torre, año por año, del registro del Departamento de Tierras de Dubái (DLD). Y en lugar de discutir si «vale la pena», miramos algo más concreto: qué le pasó a quien compró en cada uno de esos años y lo mantuvo hasta hoy. Son las mismas cifras de nuestro juego «Dubai Pack».
Son datos históricos de compraventas, no un consejo de inversión ni una previsión. La trayectoria pasada del precio no dice nada de la futura. La mediana es el punto medio de un conjunto de ventas, no el precio de un piso concreto: en el Burj Khalifa, la planta, las vistas y el estado mueven el precio muchísimo.
La respuesta corta
- Mediana de un piso de un dormitorio en los últimos doce meses (24.09.2025–23.09.2026): 3.050.000 AED, sobre 43 ventas registradas. Al tipo fijo del dírham (1 USD = 3,6725 AED), unos 830.000 USD.
- Año más caro: 2014, con una mediana de 3.945.888 AED.
- Año más barato: 2020, con 1.750.000 AED.
- Rentabilidad bruta del alquiler hoy: 3,8 %, la más baja de los 44 tipos de inmueble de nuestros datos.
- Peor año para comprar: 2014, con una pérdida del 26 % tras la tasa del DLD si se mantuvo hasta hoy.
Cuánto ha costado cada año
Fuente: registro de ventas del DLD más nuestra descarga de la API pública del DLD para 2026. Solo pisos terminados, residenciales. El precio por metro es la mediana de precio entre la mediana de superficie del año.
| Año | Mediana, AED | En USD | Ventas | Superficie, m² | AED por m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2.632.944 | ~717.000 | 12 | 102 | ~25.810 |
| 2013 | 3.256.396 | ~887.000 | 16 | 102,5 | ~31.770 |
| 2014 | 3.945.888 | ~1.074.000 | 11 | 105,3 | ~37.470 |
| 2016 | 2.806.543 | ~764.000 | 14 | 102,5 | ~27.380 |
| 2017 | 2.800.000 | ~762.000 | 12 | 102,1 | ~27.420 |
| 2018 | 2.000.000 | ~545.000 | 11 | 102 | ~19.610 |
| 2019 | 1.800.000 | ~490.000 | 18 | 97,5 | ~18.460 |
| 2020 | 1.750.000 | ~477.000 | 29 | 101,8 | ~17.190 |
| 2021 | 2.100.000 | ~572.000 | 30 | 101,8 | ~20.630 |
| 2022 | 2.800.000 | ~762.000 | 27 | 101,8 | ~27.500 |
| 2023 | 3.000.000 | ~817.000 | 56 | 102,5 | ~29.270 |
| 2024 | 3.120.000 | ~850.000 | 39 | 102 | ~30.590 |
| 2025 | 3.050.000 | ~830.000 | 44 | 101,8 | ~29.960 |
| hoy | 3.050.000 | ~830.000 | 43 | — | — |
Lea la forma de la curva, no una fila suelta. La mediana subió hasta el pico de 2014, cayó unos 2,2 millones de AED (−56 %) hasta el suelo de 2020 y se recuperó en tres años. Desde 2023 está en 3,0–3,1 millones, todavía alrededor de un 23 % por debajo del pico. En metros cuadrados, el piso típico de la torre (unos 102 m²) se vendió en 2025 a unos 29.960 AED/m², frente a unos 24.880 de un piso de un dormitorio en el resto de Downtown Dubai. Cómo se movió el mercado en esos años: precios de la vivienda en Dubái por año.
¿Y en 2010, cuando se inauguró?
Mucha gente busca el precio de un piso en el Burj Khalifa en 2010. No publicamos esa cifra. Nuestra serie de la torre empieza en 2012, el primer año que cumple el mínimo de ventas explicado abajo; no hay carta de 2010 ni de 2011, y no estiramos un índice de mercado para cubrir un solo edificio. Lo que sí podemos dar es el barrio: para un piso de un dormitorio en Downtown Dubai, el valor del juego para 2010 es una estimación de ≈1.096.000 AED, deducida del índice REIDIN que publica el BIS, no de ventas del DLD. Es el barrio, no la torre, y lleva la incertidumbre de cualquier estimación de los años de la crisis. El FMI (Country Report 11/111) cifró la caída desde el pico de 2008 en torno al 50 %. La crisis completa: la crisis inmobiliaria de 2008 en Dubái.
Por qué es una muestra pequeña
En el resto de zonas del juego, un año necesita al menos 25 ventas para contar. Los pisos de un dormitorio del Burj Khalifa casi nunca llegan, así que el umbral baja a 10 ventas al año y la serie va marcada como muestra pequeña. En la práctica:
- una o dos ventas en plantas altas pueden mover bastante la mediana de un año;
- en 2015 hubo menos de diez ventas de un dormitorio, así que ese año no está en la tabla;
- el alquiler del juego usa los contratos Ejari de pisos de un dormitorio de todo Downtown Dubai (115.000 AED al año, 4.104 contratos): no hay una muestra de alquiler propia de la torre.
Tome la serie como el pasillo por el que se movió el precio, no como una lista de precios.
Comprar, alquilar o vender: el resultado de cada año
El juego ofrece tres jugadas por año. Comprar: comprado ese año y mantenido hasta hoy; resultado = mediana de hoy − mediana del año − tasa del DLD. Alquilar: lo mismo, más el alquiler bruto acumulado. Vender: cuánto mejor fue vender ese año que seguir manteniendo. La tasa del DLD es del 2 % hasta 2013 incluido y del 4 % desde 2014. No incluye fiduciario, título ni agencia. Cada año abre su carta en el juego (en inglés).
| Año de entrada | Comprar, AED | Comprar | Alquilar | Vender |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | +364.397 | +14 % | +63 % | −16 % |
| 2013 | −271.524 | −8 % | +29 % | +6 % |
| 2014 | −1.053.724 | −26 % | +2 % | +23 % |
| 2016 | +131.195 | +4 % | +36 % | −9 % |
| 2017 | +138.000 | +5 % | +33 % | −9 % |
| 2018 | +970.000 | +47 % | +81 % | −52 % |
| 2019 | +1.178.000 | +63 % | +97 % | −69 % |
| 2020 | +1.230.000 | +68 % | +98 % | −74 % |
| 2021 | +866.000 | +40 % | +62 % | −45 % |
| 2022 | +138.000 | +5 % | +19 % | −9 % |
| 2023 | −70.000 | −2 % | +8 % | −2 % |
| 2024 | −194.800 | −6 % | +1 % | +2 % |
| 2025 | −122.000 | −4 % | −0 % | 0 % |
Cinco de las trece cartas de la torre están en negativo comprando y manteniendo. En todo Downtown Dubai, con 54 cartas, solo hay tres, y las tres son de 2025.
Quien compró en 2014: menos 26 %
De todas las cartas de 2014 del juego, el piso de un dormitorio del Burj Khalifa es la peor. Quien compró a la mediana de 2014, 3.945.888 AED, pagó además un 4 % al DLD (unos 157.800 AED). La mediana de hoy es 3.050.000. Mantenido hasta hoy: −1.053.724 AED, un −26 %, unos −287.000 USD. Sumando todos los años de alquiler bruto (unos 1,13 millones de AED en el cálculo del juego), el resultado apenas llega a +2 %: doce años de alquiler se fueron en tapar la caída del precio.
El contexto, según los hechos que recoge el juego: Dubái ganó la Expo 2020 en noviembre de 2013 y los precios subieron hasta el otoño de 2014; la tasa del DLD pasó del 2 % al 4 % en octubre de 2013 (Resolución del Consejo Ejecutivo 30/2013) y llegaron los límites del Banco Central a la financiación hipotecaria. El FMI (Country Report 15/219) describe precios a la baja desde mediados de 2014 por exceso de obra nueva, petróleo barato y dólar fuerte, y el índice REIDIN siguió bajando hasta noviembre de 2020. La torre cayó más que su propio barrio: un piso de un dormitorio de Downtown comprado a la mediana de 2014 (1.800.000 AED) gana hoy un 10 % tras la tasa; el del Burj pierde un 26 %. El barrio, en detalle: pisos en Downtown Dubai.
Quien compró en 2018–2020: la imagen en el espejo
Las entradas de 2018–2020, con la mediana entre 1,75 y 2,0 millones de AED, ganan hoy entre un 47 % y un 68 % solo por precio, y entre un 81 % y un 98 % con alquiler. Mismo edificio, mismo tipo de piso, y 94 puntos de diferencia entre comprar en 2014 y comprar en 2020. En estos datos, el año de entrada decidió el resultado mucho más que la dirección. El panorama de todas las zonas: ¿fue rentable comprar en Dubái?.
Por qué 2023–2025 muestran pequeñas pérdidas
No es un desplome. La mediana de 2025 y la de hoy son idénticas, 3.050.000 AED: el −4 % de la carta de 2025 es la tasa del DLD en una tenencia de menos de un año. En 2024, a la tasa se suma una diferencia del 2 % entre medianas (3.120.000 entonces, 3.050.000 ahora), que está dentro del ruido de una muestra de 39 a 44 ventas.
Rentabilidad: 3,8 %, la más baja de nuestros datos
El alquiler mediano de un piso de un dormitorio es 115.000 AED al año (contratos Ejari de los últimos doce meses, muestra de Downtown, como se explicó). Frente a 3.050.000, eso es una rentabilidad bruta del 3,8 %. Para comparar: un piso de un dormitorio en Downtown rinde un 5,6 % y un estudio en International City, un 9,0 %. Todas las zonas: rentabilidad del alquiler por zonas.
Y es bruta. Aún hay que restar gastos de comunidad, gestión, meses vacíos y la tasa municipal de vivienda; en una torre emblemática, la cuota anual de comunidad es una cifra que conviene pedir del edificio concreto antes de comprometerse. La neta será inferior al 3,8 %. Si usted reside en España, el alquiler tributa además allí según el convenio de doble imposición con los Emiratos, en vigor desde el 02.04.2007; consúltelo con su asesor fiscal.
¿Puede un extranjero comprar en el Burj Khalifa?
Qué derechos recibe un comprador extranjero depende del estatus de la zona y de los documentos del título; la diferencia entre propiedad plena y derecho temporal se explica en freehold y leasehold.
Golden Visa. El DLD concede el visado de inversor por un inmueble de AED 2 millones o más en el momento de la compra: diez años, renovable, y si el piso está hipotecado, con carta de no objeción del banco. La mediana de hoy en la torre supera esa línea, pero lo que cuenta es el precio de su operación, no la mediana: en 2018–2021 la mediana estuvo entre 1,75 y 2,1 millones.
Gastos y declaración. El 4 % del DLD sobre la mediana de hoy son 122.000 AED; se añaden el fiduciario (AED 4.000 más IVA), título y plano (AED 250 cada uno) y AED 20 de tasas menores. Desde España, el piso se declara en el Modelo 720, porque supera con mucho los EUR 50.000 del umbral.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en el Burj Khalifa?
La mediana de las ventas registradas de pisos de un dormitorio en los doce meses hasta el 23.09.2026 fue 3.050.000 AED, unos 830.000 USD. Hay pisos que se venden muy por encima y muy por debajo.
¿Cuánto costaba un piso del Burj Khalifa en 2014 y en 2020?
3.945.888 AED y 1.750.000 AED respectivamente, según la mediana del DLD para un dormitorio. Son el techo y el suelo de la serie.
¿Es rentable alquilar un piso en el Burj Khalifa?
No valoramos inversiones. Lo que muestran los datos es una rentabilidad bruta del 3,8 % hoy, la más baja de los 44 tipos de inmueble del juego, antes de comunidad y demás gastos.
¿Qué se paga además del precio?
La tasa del DLD del 4 %, 122.000 AED sobre la mediana actual, más fiduciario, título y agencia. La cifra completa, en la calculadora de gastos de compra.
Antes de una compra real
Una mediana describe un mercado; una compra es un piso con su planta, sus vistas, sus deudas de comunidad, sus cargas y su historial de títulos. Nuestro servicio inmobiliario revisa el piso y sus documentos antes de cualquier señal y se ocupa de la inscripción en el DLD.
Fuentes: registro de ventas del DLD (exportación de Dubai Pulse, 2004 – 14.09.2026) y datos abiertos del DLD, descarga de la API del 24.09.2026; alquiler: contratos Ejari de los últimos 12 meses vía Dubai Data; estimación de 2010: índice REIDIN vía BIS y FMI 11/111; hechos del mercado: Resolución 30/2013, FMI 15/219; Golden Visa del DLD.