«Comprare casa nel grattacielo più alto del mondo» è una delle ricerche più curiose che arrivano dall'Italia, e la risposta che si trova di solito è un annuncio: il prezzo che chiede chi vende. Qui c'è l'altra metà della storia, quella del registro delle compravendite del Dubai Land Department (DLD): quanto è stato pagato davvero, anno per anno, per un appartamento finito con una camera nel Burj Khalifa. E poi la domanda che interessa a chi ragiona da investitore: che fine ha fatto chi ha comprato in ciascuno di quegli anni?
La risposta breve è scomoda per chi cerca certezze. Nello stesso edificio, con la stessa pianta, la differenza tra entrare nel 2014 ed entrare nel 2020 vale 94 punti percentuali. L'indirizzo più famoso di Dubai non ha protetto nessuno dal momento sbagliato.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza d'investimento né una previsione. L'andamento passato dei prezzi non dice nulla su quello futuro. La mediana è il valore centrale di un gruppo di vendite, non il prezzo di un appartamento concreto: nel Burj Khalifa piano, vista e stato spostano il prezzo di molto.
La risposta in cinque righe
- Mediana di un bilocale (1 camera) negli ultimi 12 mesi, 24.09.2025–23.09.2026: 3.050.000 AED, su 43 vendite registrate. Al cambio fisso 1 USD = 3,6725 AED, circa 830.500 USD.
- Anno di picco: 2014, mediana 3.945.888 AED.
- Anno più basso: 2020, mediana 1.750.000 AED.
- Rendimento lordo da affitto: 3,8 %, il più basso dei 44 immobili del nostro gioco «Dubai Pack».
- Ingresso peggiore: 2014, −26 % oggi dopo la tassa DLD del 4 %.
Un campione piccolo, da leggere con cautela
In tutte le altre zone del gioco un anno entra nella serie solo con almeno 25 vendite. Nel Burj Khalifa i bilocali venduti raramente ci arrivano, quindi la soglia scende a 10 vendite l'anno e la serie porta il marchio di campione ridotto. In pratica:
- una o due vendite ai piani alti bastano a spostare la mediana di un anno;
- il 2015 manca: meno di dieci vendite di bilocali;
- per l'affitto non esiste un campione Ejari della sola torre: il gioco usa i contratti dei bilocali di Downtown Dubai (115.000 AED l'anno, 4.104 contratti).
La serie va letta come il corridoio in cui si è mosso il prezzo, non come un listino.
Prezzi del Burj Khalifa anno per anno
Fonte: registro DLD più la nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026. Solo unità residenziali finite. Dollari = mediana in AED / 3,6725, arrotondata.
| Anno | Mediana, AED | In USD | Vendite | Superficie tipica, m² |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2.632.944 | ≈717.000 | 12 | 102 |
| 2013 | 3.256.396 | ≈887.000 | 16 | 102,5 |
| 2014 | 3.945.888 | ≈1.074.000 | 11 | 105,3 |
| 2016 | 2.806.543 | ≈764.000 | 14 | 102,5 |
| 2017 | 2.800.000 | ≈762.000 | 12 | 102,1 |
| 2018 | 2.000.000 | ≈545.000 | 11 | 102 |
| 2019 | 1.800.000 | ≈490.000 | 18 | 97,5 |
| 2020 | 1.750.000 | ≈477.000 | 29 | 101,8 |
| 2021 | 2.100.000 | ≈572.000 | 30 | 101,8 |
| 2022 | 2.800.000 | ≈762.000 | 27 | 101,8 |
| 2023 | 3.000.000 | ≈817.000 | 56 | 102,5 |
| 2024 | 3.120.000 | ≈850.000 | 39 | 102 |
| 2025 | 3.050.000 | ≈830.000 | 44 | 101,8 |
| ultimi 12 mesi | 3.050.000 | ≈830.500 | 43 | — |
La forma conta più di una singola riga. La mediana sale al picco del 2014, perde circa 2,2 milioni di AED (−56 %) fino al 2020, recupera in tre anni e dal 2023 si muove tra 3,0 e 3,1 milioni: ancora circa il 23 % sotto il 2014. Al metro quadro (mediana del prezzo diviso superficie mediana): ~37.500 AED/m² nel 2014, ~17.200 nel 2020, ~30.000 nel 2025. Per confronto, il bilocale di Downtown, il quartiere intorno alla torre, nel 2025 stava intorno ai 24.900 AED/m². L'andamento di tutta Dubai negli stessi anni: prezzi degli immobili a Dubai anno per anno.
E il 2010, l'anno dell'inaugurazione? Molti cercano il prezzo di allora. Non lo pubblichiamo: la serie della torre parte dal 2012, il primo anno che rispetta la soglia minima di vendite, e non allunghiamo un indice di mercato per coprire un singolo edificio. Possiamo mostrare solo il quartiere: per un bilocale di Downtown il gioco stima il 2010 a ≈1.096.000 AED, ricavandolo dall'indice REIDIN pubblicato dalla BIS e non da compravendite. È Downtown, non il Burj, e porta con sé l'incertezza di ogni stima degli anni di crisi.
Conviene? Comprare, affittare o vendere, anno per anno
Il gioco offre tre mosse. Compra: comprato quell'anno e tenuto fino a oggi; risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno − tassa DLD. Affitta: lo stesso, più l'affitto lordo incassato. Vendi: di quanto sarebbe stato meglio vendere quell'anno invece di tenere. Tassa DLD 2 % fino al 2013 compreso, 4 % dal 2014; trustee, atto e agenzia esclusi. L'anno apre la carta nel gioco (in inglese).
| Anno d'ingresso | Compra, AED | Compra | Affitta | Vendi |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | +364.397 | +14 % | +63 % | −16 % |
| 2013 | −271.524 | −8 % | +29 % | +6 % |
| 2014 | −1.053.724 | −26 % | +2 % | +23 % |
| 2016 | +131.195 | +4 % | +36 % | −9 % |
| 2018 | +970.000 | +47 % | +81 % | −52 % |
| 2019 | +1.178.000 | +63 % | +97 % | −69 % |
| 2020 | +1.230.000 | +68 % | +98 % | −74 % |
| 2021 | +866.000 | +40 % | +62 % | −45 % |
| 2022 | +138.000 | +5 % | +19 % | −9 % |
| 2023 | −70.000 | −2 % | +8 % | −2 % |
| 2024 | −194.800 | −6 % | +1 % | +2 % |
| 2025 | −122.000 | −4 % | −0 % | 0 % |
Delle 13 carte del Burj, 5 sono in perdita comprando e tenendo. Insieme a Dubai Sports City (16 su 42) è la quota più alta tra le dodici zone con cui è nato il gioco.
Chi ha comprato nel 2014: −26 %
Tra tutte le 32 carte del 2014 delle dodici zone originarie del gioco, il bilocale del Burj Khalifa è andato peggio. Alla mediana di 3.945.888 AED si aggiungeva il 4 % al DLD, circa 157.800 AED. La mediana di oggi è 3.050.000. Risultato: −1.053.724 AED, −26 %, circa −287.000 USD. Anche sommando dodici anni di affitto lordo (circa 1,13 milioni di AED nel calcolo del gioco) si arriva appena a +2 %: l'affitto di dodici anni è servito a coprire il calo del prezzo.
Il contesto, dagli eventi di mercato registrati nel gioco: Expo 2020 assegnata a Dubai a novembre 2013 e prezzi in salita fino all'autunno 2014; tassa DLD dal 2 % al 4 % a ottobre 2013 (Delibera del Consiglio Esecutivo n. 30 del 2013); limiti ai mutui della Banca centrale degli Emirati. Poi il FMI (Country Report 15/219) registra prezzi in calo dalla metà del 2014 per offerta abbondante, petrolio più economico e dollaro forte, e l'indice REIDIN scende fino a novembre 2020. La torre è caduta più del suo quartiere: un bilocale di Downtown comprato alla mediana del 2014 (1.800.000 AED) è oggi a +10 % dopo la tassa. Il confronto completo: Downtown Dubai.
Chi ha comprato nel 2018–2020: l'immagine allo specchio
Negli anni in cui la mediana stava tra 1,75 e 2,0 milioni di AED, gli ingressi mostrano oggi +47 %, +63 % e +68 % sul solo prezzo, +81–98 % con l'affitto. Il bilocale del 2019, per esempio: 1.800.000 AED alla mediana, +1.178.000 AED oggi, +97 % se affittato per tutto il periodo. Stesso edificio, stessa pianta: su questi dati l'anno d'ingresso ha deciso l'esito molto più dell'indirizzo. Il quadro di tutte le zone: conveniva comprare a Dubai?.
Perché 2023–2025 sono leggermente in rosso. Non è un crollo. La mediana 2025 e quella di oggi coincidono (3.050.000): il −4 % della carta 2025 è la tassa DLD su meno di un anno di possesso. Per il 2024 alla tassa si somma uno scarto del 2 % tra le mediane (3.120.000 allora, 3.050.000 oggi), dentro il rumore di un campione di 39–44 vendite.
Rendimento: 3,8 %, il più basso di Dubai nei nostri dati
Affitto annuo mediano di un bilocale: 115.000 AED (contratti Ejari degli ultimi 12 mesi, campione di Downtown come detto sopra). Su 3.050.000 AED è un rendimento lordo del 3,8 %. Un bilocale di Downtown rende il 5,6 %, un monolocale di International City il 9,0 %. E il lordo è prima di service charges, gestione, sfitto e tassa municipale sull'abitazione: in una torre-simbolo le spese condominiali annue vanno verificate edificio per edificio prima di impegnarsi. Come si fissano e si contestano: service charges. Il netto sarà inferiore al 3,8 %.
Proprietà e Golden Visa
Quali diritti riceve davvero un acquirente straniero dipende dallo status della zona e dai documenti del titolo; la differenza tra proprietà piena e diritto a termine è spiegata in freehold e leasehold.
Il DLD concede la Golden Visa d'investitore, dieci anni rinnovabili, per un immobile da almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto. Oggi la mediana del bilocale nella torre supera la soglia, ma nel 2019 e nel 2020 stava sotto (1,8 e 1,75 milioni): conta il prezzo della Sua compravendita, non la mediana. I costi d'ingresso partono dal 4 % DLD, 122.000 AED sulla mediana di oggi, più trustee, atto e agenzia; il conto completo si fa con lo strumento spese di acquisto.
Domande frequenti
Quanto costa un appartamento nel Burj Khalifa?
La mediana delle vendite registrate di bilocali (una camera) nei 12 mesi fino al 23.09.2026 è 3.050.000 AED, circa 830.500 USD. Le singole unità si vendono molto sopra e molto sotto.
Quanto costava nel 2014 e nel 2020?
3.945.888 e 1.750.000 AED, mediana DLD dei bilocali: sono il picco e il minimo della serie.
Conviene comprare nel Burj Khalifa per affittare?
Non diamo giudizi d'investimento. I dati mostrano un rendimento lordo del 3,8 %, il più basso dei 44 immobili del nostro gioco, prima di spese condominiali e altri costi, e 5 carte su 13 in perdita per chi ha comprato e tenuto.
Perché mancano il 2010, il 2011 e il 2015?
Perché in quegli anni le vendite registrate di bilocali nella torre non raggiungono la soglia minima di 10; per il 2010 possiamo mostrare solo una stima per il quartiere di Downtown.
Prima di un acquisto vero
Una mediana descrive un mercato; un acquisto è un appartamento con il suo piano, la sua vista, i suoi eventuali arretrati condominiali, vincoli e storia del titolo. Il nostro servizio immobiliare verifica l'unità e i documenti prima di qualsiasi caparra e segue la registrazione al DLD.
Fonti: registro delle compravendite DLD (export Dubai Pulse, 2004 – 14.09.2026) e open data DLD, estrazione API del 24.09.2026; affitti: contratti Ejari via Dubai Data; stima 2010 del quartiere: indice REIDIN via BIS; eventi: Delibera n. 30 del 2013, FMI 15/219; DLD Golden Visa.