Freehold e leasehold: cosa compra davvero uno straniero a Dubai
Per un italiano «comprare casa» significa una cosa sola: la piena proprietà, trascritta, per sempre. A Dubai esistono due diritti diversi che nelle brochure vengono chiamati entrambi «ownership», e la differenza vale anni di durata, punti percentuali alla rivendita e l'accesso ai visti. Prima di guardare i rendering, va capito quale dei due vi stanno vendendo.
Freehold: la proprietà piena, nelle zone dove è ammessa
Il freehold è il diritto più vicino alla nostra proprietà: pieno, perpetuo, trasmissibile. Comprende di norma una quota della terra sotto l'edificio e le parti comuni. Si vende, si affitta, si dona, si eredita, si ipoteca. È il diritto su cui si costruiscono i programmi di visto: la Golden Visa per investimento immobiliare richiede un immobile del valore di almeno AED 2 milioni al momento dell'acquisto, con visto di 10 anni rinnovabile; un immobile con mutuo è ammesso con la lettera di nulla osta della banca (NOC); la domanda richiede la presenza negli EAU.
Una differenza sostanziale rispetto all'Italia: uno straniero può acquistare in freehold solo nelle zone designate dell'emirato. Fuori da quelle zone il freehold per lo straniero non esiste, e ciò che vi propongono è per forza un diritto diverso, qualunque nome porti l'annuncio.
Leasehold: un diritto a tempo
Il leasehold è un diritto di godimento di lunga durata — decenni — su un immobile la cui terra resta di un altro. Alla scadenza il diritto si estingue o si rinnova alle condizioni del proprietario del terreno. Le limitazioni tipiche: modifiche all'unità soggette a consenso, vincoli alla cessione, canoni o condizioni di rinnovo non sempre prevedibili. Non è un diritto «sbagliato»: in certe zone è l'unica forma accessibile e il prezzo lo riflette. È sbagliato comprarlo credendo di comprare un freehold.
Il paragone più vicino per un italiano è la differenza tra proprietà e diritto di superficie o concessione a tempo: si abita, si affitta, ma il calendario corre e alla scadenza il bene torna a chi possiede la terra.
Perché la differenza pesa alla rivendita
Il freehold ha più compratori: chi vuole il visto, chi vuole un mutuo, chi vuole un bene da lasciare ai figli, chi compra da un altro paese senza voler studiare le condizioni di un rinnovo. Ogni categoria in meno è un compratore in meno alla vostra uscita. Le banche lo finanziano più volentieri. Il leasehold con un residuo breve si vende peggio e con uno sconto che cresce man mano che la scadenza si avvicina. Chi compra un leasehold deve fare il conto non sul prezzo di oggi ma sul prezzo di uscita tra dieci o quindici anni, con meno anni residui.
Le tre verifiche prima della caparra
- Il registro, non l'annuncio. Il tipo di diritto è scritto nel title deed o, per un immobile su carta, negli atti del progetto registrato presso il Dubai Land Department (DLD). «Freehold» nel volantino non ha valore; «freehold» nel registro sì.
- La zona. L'immobile deve trovarsi in un'area in cui uno straniero può detenere il freehold. Si verifica sul lotto, non sul quartiere «più o meno».
- Se è leasehold: quanti anni restano e cosa succede dopo. Durata residua, condizioni di rinnovo, chi è il proprietario della terra, quali limiti alla cessione. Tutto per iscritto, nel contratto.
Il title deed, riga per riga
Il documento elettronico rilasciato dal DLD indica il tipo di diritto e la sua durata. Un italiano che legge «freehold» e vede una scadenza deve fermarsi: le due cose non stanno insieme. Il documento si verifica nei servizi ufficiali del DLD, non su una copia inviata via chat.
Il lato italiano
Ai fini del fisco italiano un diritto reale su un immobile all'estero — freehold o leasehold — va monitorato nel quadro RW finché siete residenti fiscali in Italia, e le imposte sugli immobili esteri si applicano dove previste. In successione, un freehold a Dubai entra nel patrimonio con le regole della Legge federale 41/2022 per i non musulmani e si pianifica con un testamento registrato; un leasehold si trasmette, ma con la scadenza che ha. Il tipo di diritto va comunicato al notaio italiano e al commercialista, non lasciato alla loro immaginazione.
Domande frequenti
Si può trasformare un leasehold in freehold?
Di norma no. Sono regimi diversi, non fasi dello stesso diritto.
Il leasehold dà diritto alla Golden Visa?
I programmi di visto sono orientati alla proprietà. Le condizioni si verificano sull'immobile specifico prima dell'acquisto.
Se compro su carta, quando so che è freehold?
Dal registro del progetto al DLD e dal contratto, prima di pagare. La registrazione Oqood riporta il diritto che si sta acquistando.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.