Jumeirah Beach Residence è la fila di torri sulla spiaggia accanto a Dubai Marina, e molti italiani la guardano con l'idea della "casa al mare da affittare". I dati del registro del Dubai Land Department (DLD) dicono che JBR è proprio questo: un quartiere di proprietari che affittano più che di proprietari che vendono. Ogni anno qui si firmano oltre sette contratti di locazione per ogni compravendita. Il resto del quadro: appartamenti grandi, poche vendite, e un ciclo dei prezzi più violento di quello del vicino. Chi ha comprato un trilocale o tre camere al picco del 2014 è ancora sotto, alla mediana; chi ha comprato tre camere nel 2020 ha quasi raddoppiato.
Sono dati storici di compravendita, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non garantiscono quelli futuri. La mediana del quartiere è il valore centrale delle vendite, non il prezzo di un'unità concreta: torre, piano, vista mare e stato spostano il prezzo reale in entrambe le direzioni.
Quanto costa oggi una casa a JBR
"Oggi" = dal 24.09.2025 al 23.09.2026 (registro DLD settembre–dicembre 2025 più la nostra estrazione dall'API pubblica del DLD per il 2026). Solo appartamenti finiti. Superficie = mediana delle unità vendute nel 2025. Dollari al cambio fisso 1 USD = 3,6725 AED.
| Tipologia | Mediana, AED | In USD | Compravendite in 12 mesi | Superficie |
|---|---|---|---|---|
| 1 camera (bilocale) | 1.745.000 | ~475.000 | 92 | 102,7 m² |
| 2 camere (trilocale) | 2.300.000 | ~626.000 | 179 | 128,9 m² |
| 3 camere | 2.900.000 | ~790.000 | 98 | 176,8 m² |
In tutto 369 compravendite in un anno, di cui 92 bilocali. Nello stesso periodo Dubai Marina ha venduto 835 bilocali da sola. Con campioni così piccoli una o due unità fronte mare bastano a muovere la mediana: tra un anno e l'altro, a JBR, un 1–2 % non dice quasi nulla sul mercato.
Più cara di Marina, ma meno cara al metro
Il DLD registra i metri quadri. Nostro calcolo: mediana del prezzo diviso superficie mediana dello stesso anno, in AED/m².
| Tipologia | 2012 | 2014 | 2020 | 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 1 camera | ~9.800 | ~16.100 | ~8.900 | ~17.200 |
| 2 camere | ~10.800 | ~19.200 | ~9.400 | ~18.200 |
| 3 camere | ~9.900 | ~17.600 | ~7.900 | ~16.400 |
Due cose. Le tipologie più grandi sono ancora sotto il livello del 2014 al metro quadro, il bilocale lo ha superato. E JBR costa meno al metro del vicino: il bilocale di JBR misura circa 103 m² contro circa 77 a Dubai Marina, quindi l'appartamento intero costa di più (1.745.000 contro 1.525.000 AED oggi) ma il metro quadro costa meno, circa 17.200 AED/m² contro 19.800 sui dati 2025. A JBR si paga la superficie e la spiaggia, non il metro quadro.
La storia dei prezzi a JBR
Mediana, migliaia di AED, registro DLD; un anno compare con almeno 25 vendite. Le righe "≈" (2008–2011) sono stime dall'indice REIDIN di tutta Dubai pubblicato dalla BIS. Il registro di quegli anni non lo usiamo: nel 2009 conta più vendite del 2008, perché, secondo la nostra metodologia, le torri consegnate venivano registrate ai prezzi dei contratti su carta degli anni del lancio, e la crisi nel registro non si vede.
| Anno | 1 camera | 2 camere | 3 camere | Atti (1 / 2 / 3 camere) |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | ≈1.396 | ≈1.817 | ≈2.298 | stima |
| 2010 | ≈975 | ≈1.270 | ≈1.605 | stima |
| 2012 | 1.068 | 1.390 | 1.758 | 138 / 253 / 177 |
| 2013 | 1.300 | 1.800 | 2.325 | 248 / 309 / 183 |
| 2014 | 1.650 | 2.600 | 3.110 | 180 / 370 / 205 |
| 2015 | 1.550 | 2.000 | 2.638 | 77 / 138 / 88 |
| 2018 | 1.300 | 1.650 | 2.100 | 64 / 109 / 51 |
| 2020 | 950 | 1.213 | 1.400 | 39 / 106 / 72 |
| 2021 | 1.200 | 1.600 | 2.100 | 128 / 205 / 129 |
| 2023 | 1.550 | 2.025 | 2.425 | 147 / 239 / 138 |
| 2024 | 1.800 | 2.300 | 2.650 | 127 / 249 / 178 |
| 2025 | 1.770 | 2.350 | 2.900 | 117 / 236 / 149 |
| oggi | 1.745 | 2.300 | 2.900 | 92 / 179 / 98 |
Guardi anche gli atti: i trilocali venduti sono passati da 370 nel 2014 a 138 nel 2015, e la mediana del bilocale del 2020 poggia su appena 39 compravendite.
Il crollo 2014–2020 ha colpito le case grandi
| Tipologia | 2014, AED | 2020, AED | Picco → minimo | Oggi rispetto al 2020 | Oggi rispetto al 2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 camera | 1.650.000 | 950.000 | −42 % | +84 % | +6 % |
| 2 camere | 2.599.526 | 1.212.500 | −53 % | +90 % | −11,5 % |
| 3 camere | 3.110.000 | 1.400.000 | −55 % | +107 % | −6,8 % |
Per scala: l'indice REIDIN di tutta Dubai ha perso il 33 % tra ottobre 2014 e novembre 2020. A JBR trilocali e tre camere hanno perso più della metà. Una parte è mercato, una parte è composizione delle vendite (il trilocale mediano del 2014 misurava 135,4 m², quello del 2020 129 m²). La cronologia dalle fonti: Expo 2020 assegnata a Dubai il 27.11.2013 (BIE); tassa DLD raddoppiata dal 2 % al 4 % da ottobre 2013 (Delibera del Consiglio Esecutivo n. 30 del 2013); limiti ai mutui della Banca centrale (Circolare 31/2013); per il FMI (Country Report 15/219) prezzi in calo dalla metà del 2014 per offerta abbondante, petrolio economico e dollaro forte.
Conviene? Comprare e tenere, oppure comprare e affittare
Risultato = mediana di oggi − mediana dell'anno − tassa DLD (2 % fino al 2013, 4 % dal 2014); trustee, atto e agenzia esclusi. L'ultima colonna aggiunge l'affitto lordo stimato di un trilocale affittato per tutto il periodo. Ogni cifra apre la carta nel gioco «Dubai Pack» (in inglese).
| Acquisto nel | 1 camera | 2 camere | 3 camere | 2 camere, affittato |
|---|---|---|---|---|
| 2008 ≈ | +23 % | +24 % | +24 % | +133 % |
| 2012 | +60 % | +62 % | +62 % | +177 % |
| 2014 | +2 % | −15 % | −10 % | +38 % |
| 2016 | +15 % | +20 % | +17 % | +80 % |
| 2019 | +60 % | +64 % | +70 % | +119 % |
| 2020 | +77 % | +82 % | +99 % | +136 % |
| 2021 | +40 % | +38 % | +33 % | +74 % |
| 2023 | +8 % | +9 % | +15 % | +28 % |
| 2024 | −7 % | −4 % | +5 % | +8 % |
| 2025 | −5 % | −6 % | −4 % | −0 % |
L'affitto è lordo, prima di service charges, sfitto e gestione; gli affitti passati sono ricostruiti dall'affitto Ejari di oggi con l'indice del quartiere, e i primi anni sono un'ipotesi. Delle 54 carte di JBR sette sono in rosso comprando e tenendo, e solo due sono anteriori al 2024: trilocale e tre camere del 2014.
Il peggiore: un trilocale del 2014. Mediana 2014: 2.599.526 AED su 370 atti; oggi 2.300.000. Con la tassa del 4 % (103.981 AED) il risultato è −403.507 AED, −15 % (circa −110.000 USD) dopo dodici anni. Affittato per tutto il periodo, lo stesso appartamento avrebbe incassato circa 1.425.400 AED lordi e il risultato diventa +38 %. A JBR è l'affitto ad aver salvato chi è entrato al picco.
Il migliore: tre camere del 2020. Comprate alla mediana di 1.400.000 AED (72 atti), valgono oggi 2.900.000: +1.444.000 AED dopo la tassa, +99 % (circa +393.000 USD). Poi i fatti noti: Expo aperta il 1° ottobre 2021, 84.196 compravendite nel 2021 (+66 % sul 2020, DLD), soglia immobiliare della Golden Visa decennale scesa da 5 a 2 milioni di AED nel 2022 (Gulf News, 20.04.2022).
Il 2024 e il 2025. Il bilocale del 2024 è la carta più debole di quell'anno tra le 33 delle dodici zone con cui è nato il gioco: 1.800.000 AED allora, 1.745.000 oggi, risultato −127.000 AED (−7 %), di cui 72.000 di tassa; la mediana stessa è scesa del 3 %, su 127 vendite nel 2024 e 92 oggi. Per il 2025 le mediane di oggi sono −1,4 % (bilocale), −2,1 % (trilocale) e invariate (tre camere): il resto del −4/−6 % è la tassa. Anni migliori e peggiori di tutte le zone: conveniva comprare a Dubai?.
Il quartiere di chi affitta: rendimento e regole
Mediana annua dai contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (Dubai Data): bilocale 102.000 AED (5,8 % lordo, 752 contratti), trilocale 130.000 (5,7 %, 1.212), tre camere 180.000 (6,2 %, 777). In tutto 2.741 contratti contro 369 vendite: circa 7,4 a uno.
Chi compra a JBR per affittare lavora dentro la legge sugli affitti di Dubai (Legge n. 26 del 2007 modificata dalla Legge n. 33 del 2008):
- Aumenti del canone secondo la scala del Decreto n. 43 del 2013: canone fino al 10 % sotto la media dell'indice RERA, nessun aumento; 11–20 % sotto, fino al 5 %; 21–30 %, fino al 10 %; 31–40 %, fino al 15 %; oltre il 40 %, fino al 20 %.
- Novanta giorni. Chi vuole cambiare le condizioni al rinnovo deve avvisare per iscritto almeno 90 giorni prima della scadenza, salvo accordo diverso.
- Comprare con l'inquilino dentro. La vendita non scioglie un contratto a tempo determinato (art. 28). Per riavere l'appartamento alla scadenza, per uso proprio o per venderlo, serve un preavviso di almeno 12 mesi tramite notaio o raccomandata.
- Controversie al Rental Dispute Center (RDC): per sfratto, rinnovo o canoni la tassa è il 3,5 % del canone annuo, minimo 500 e massimo 20.000 AED; per un bilocale alla mediana, 3.570 AED.
Come si svolge una causa: affitti e RDC. E un punto che un italiano non deve dimenticare: se Lei resta residente fiscale in Italia, il canone incassato a Dubai entra nel conto con il fisco italiano; tra i due Paesi è in vigore dal 1997 una convenzione contro le doppie imposizioni, e il calcolo va fatto con un consulente fiscale italiano prima di comprare. Dal lordo al netto: affittare a Dubai.
Costi d'ingresso e Golden Visa
Costi. Su un bilocale alla mediana (1.745.000 AED): 4 % DLD 69.800 AED, trustee 4.000 + IVA 5 % (200), atto, planimetria e diritti minori 520: 74.520 AED di oneri pubblici e obbligatori, circa 20.300 USD, prima di agenzia, NOC del costruttore e mutuo. Tutto compreso, indicativamente il 7–8 % sopra il prezzo. Dettagli: spese di acquisto a Dubai. Ogni torre ha poi le sue service charges annuali, che vanno verificate insieme agli eventuali arretrati del venditore.
Golden Visa. Serve un immobile da almeno 2 milioni di AED al momento dell'acquisto. A JBR la soglia divide le tipologie: il bilocale alla mediana (1.745.000) è sotto, trilocale (2.300.000) e tre camere (2.900.000) sopra. La mediana del trilocale ha superato i 2 milioni per la prima volta nel 2023 (2.025.000). Conta il prezzo della Sua unità, non la mediana.
Domande frequenti
Quanto costa un appartamento a JBR?
Nei 12 mesi fino al 23.09.2026 la mediana è 1.745.000 AED per un bilocale, 2.300.000 per un trilocale e 2.900.000 per tre camere, su 92, 179 e 98 atti DLD.
JBR costa meno di Dubai Marina al metro quadro?
Con il nostro metodo sì, per il bilocale: circa 17.200 AED/m² contro 19.800 a Marina (2025), perché le unità di JBR sono più grandi di circa un terzo. L'appartamento intero costa comunque di più.
Perché a JBR si vende così poco?
Perché qui i proprietari affittano molto più di quanto vendano: 2.741 contratti Ejari contro 369 vendite in un anno. Per questo le mediane di JBR sono più "rumorose" di quelle di Marina o JVC.
Di quanto sono scesi i prezzi dopo il 2014?
Fino al 2020 le mediane hanno perso il 42 % (bilocale), il 53 % (trilocale) e il 55 % (tre camere). Trilocale e tre camere sono ancora sotto il livello del 2014.
Prima di firmare
La mediana dà la fascia di prezzo; non dice se il titolo è pulito, se ci sono service charges non pagati o cosa prevede il contratto dell'inquilino in corso. Il nostro servizio immobiliare verifica immobile, documenti e condizioni. Quanto pagherà oltre al prezzo: strumento spese di acquisto.
Fonti: open data DLD e registro DLD, contratti Ejari via Dubai Data, indice REIDIN via BIS, FMI 15/219, Delibera n. 30 del 2013, Decreto n. 43 del 2013%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html), tasse RDC, Gulf News, 20.04.2022, DLD Golden Visa.