Affitti a Dubai: aumenti, sfratto e controversie davanti al RDC
Il rapporto tra locatore e conduttore a Dubai è regolato dalla Legge di Dubai n. 26 del 2007, modificata dalla Legge n. 33 del 2008. In sintesi: il contratto va registrato in Ejari. Il canone può aumentare solo al rinnovo, entro la scala del Decreto n. 43 del 2013 e con un preavviso di 90 giorni. Alla scadenza lo sfratto è possibile solo per quattro motivi, con 12 mesi di preavviso tramite notaio o raccomandata. Le controversie sono decise dal Rental Disputes Center (RDC) presso il Dubai Land Department. Queste regole valgono solo per Dubai: Abu Dhabi, Sharjah e gli altri emirati hanno norme proprie.
Molti nostri lettori italiani possiedono un appartamento a Dubai e lo affittano tramite un gestore. Per i conti sul rendimento netto si veda affitto e rendimento a Dubai; qui parliamo di regole e liti.
Aumento del canone: la scala del Decreto 43/2013
Al rinnovo le parti possono rinegoziare le condizioni e il canone (articolo 13); in mancanza di accordo, il canone equo lo fissa il RDC. L'aumento massimo dipende da quanto il canone attuale è sotto la media dell'indice RERA per immobili simili:
| Canone attuale sotto la media | Aumento massimo |
|---|---|
| fino al 10 % | nessun aumento |
| dall'11 % al 20 % | 5 % |
| dal 21 % al 30 % | 10 % |
| dal 31 % al 40 % | 15 % |
| oltre il 40 % | 20 % |
La scala vale per tutti i locatori di Dubai, comprese le zone franche come il DIFC. Dal 2 gennaio 2025 il DLD usa lo Smart Rental Index, che classifica anche gli edifici; il calcolatore è sul sito e nell'app del DLD.
Esempio. Con un canone di AED 100.000 e una media di AED 130.000, il canone è sotto la media del 23 %: aumento massimo 10 %, fino a AED 110.000. Con una media di AED 108.000 lo scarto è del 7,4 % e nessun aumento è ammesso. Con AED 80.000 contro una media di AED 140.000 (42,9 % sotto) si può arrivare al 20 %, cioè AED 96.000.
Preavviso di 90 giorni. Chi vuole modificare le condizioni al rinnovo deve comunicarlo per iscritto almeno 90 giorni prima della scadenza, salvo diverso accordo (articolo 14). Sono validi notaio, raccomandata, consegna a mano o un mezzo tecnologico riconosciuto dalla legge.
Il divieto di aumento nei primi due anni apparteneva al testo del 2007 ed è stato sostituito nel 2008.
Tutele del conduttore
- Il contratto e ogni modifica si registrano in Ejari (articolo 4).
- Se il conduttore resta senza opposizione, il contratto si rinnova per lo stesso periodo o per un anno, se più breve, alle stesse condizioni (articolo 6).
- Nessuna risoluzione unilaterale durante il contratto (articolo 7).
- La vendita non scioglie il contratto a termine: l'acquirente subentra (articolo 28).
- Il locatore non può staccare le utenze né disturbare il godimento (articolo 34).
Sfratto in corso di contratto
È possibile solo nei casi dell'articolo 25(1). I principali:
- mancato pagamento del canone entro 30 giorni dalla diffida;
- sublocazione senza consenso scritto;
- uso illecito o diverso da quello pattuito;
- danni gravi;
- altre violazioni non sanate entro 30 giorni dalla diffida.
La diffida si notifica tramite notaio o raccomandata. Durante la causa il conduttore continua a pagare il canone (articolo 31).
Sfratto alla scadenza: 12 mesi di preavviso
Alla scadenza, il proprietario può riottenere l'immobile solo per:
- demolizione e ricostruzione, con permessi;
- ristrutturazione completa, certificata dalla Municipalità di Dubai;
- uso proprio o di un parente di primo grado, dimostrando di non avere altro immobile adatto;
- vendita.
Il motivo va comunicato almeno 12 mesi prima, tramite notaio o raccomandata (articolo 25(2)). Un'email o un messaggio non bastano. Se l'immobile è ripreso per uso proprio, non può essere locato a terzi per 2 anni (abitativo) o 3 anni (non abitativo); altrimenti il conduttore può chiedere un equo indennizzo (articolo 26).
Il Rental Disputes Center
Il RDC ha competenza esclusiva sulle liti locative di Dubai, anche nelle zone franche, salvo quelle con tribunali propri. La causa si registra su rdc.gov.ae o presso un centro Trustees in un giorno lavorativo. Tranne che per le richieste urgenti, può passare dalla mediazione, che punta a un accordo entro 15 giorni prorogabili; con l'accordo si recupera metà del contributo. Il primo grado decide entro 30 giorni dall'assegnazione del fascicolo, prorogabili. L'appello si propone entro 15 giorni. Le sentenze sotto AED 100.000 sono definitive, salvo lo sfratto e pochi altri casi. Per appellare una condanna al pagamento si deposita il 50 % della somma.
| Costi RDC (rdc.gov.ae, 24.09.2026) | Importo |
|---|---|
| Sfratto, rinnovo, canoni, risoluzione | 3,5 % del canone annuo; min. AED 500, max AED 20.000 |
| Domande solo pecuniarie | 3,5 % della somma; min. AED 500, max AED 15.000 |
| Notifica | AED 100 |
| Registrazione procura | AED 25 |
| Knowledge fee e innovation fee | AED 10 ciascuna |
Per lo sfratto servono la diffida notarile con il verbale di notifica, oppure la raccomandata con la ricevuta di consegna.
Checklist per il proprietario che vive in Italia
- Farsi mandare dal gestore la registrazione Ejari di ogni rinnovo.
- Verificare l'aumento con il calcolatore del DLD alla data del preavviso.
- Per vendere libero, calcolare i 12 mesi dalla comunicazione formale.
- Evitare che il gestore affitti a più occupanti senza permesso. La Legge di Dubai n. 4 del 2026 sull'abitazione condivisa richiede un permesso municipale; le multe vanno da AED 500 a AED 500.000 e, se la violazione si ripete entro un anno, fino a AED 1 milione.
- Una procura rilasciata in Italia per farsi rappresentare davanti al RDC va legalizzata per gli Emirati per via consolare.
Per liti con il costruttore o l'amministrazione dell'edificio la strada è diversa: si veda il reclamo a RERA.
Domande frequenti
Di quanto può aumentare l'affitto a Dubai?
Dallo 0 al 20 %, a seconda di quanto il canone attuale è sotto la media dell'indice RERA. Il calcolatore del DLD lo indica per ogni unità.
Posso essere sfrattato perché il proprietario vende?
Solo alla scadenza e con 12 mesi di preavviso tramite notaio o raccomandata.
Cosa fare se l'inquilino non paga?
Diffidarlo per iscritto; trascorsi 30 giorni senza pagamento si può chiedere al RDC lo sfratto e i canoni arretrati.
Vale anche ad Abu Dhabi?
No, ogni emirato ha le sue regole. I nostri onorari dipendono dal caso e la prima consulenza è gratuita (immobiliare).
Fonti
- Legge di Dubai n. 26 del 2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (verificato il 24.09.2026)
- Legge di Dubai n. 33 del 2008 che modifica la Legge 26/2007: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20(33)%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20(26)%20of%202007.html (verificato il 24.09.2026)
- Decreto n. 43 del 2013 sugli aumenti dei canoni: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20(43)%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html (verificato il 24.09.2026)
- Decreto n. 26 del 2013 sul centro per le controversie locative: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%2026%20of%202013.html (verificato il 24.09.2026)
- RDC, iscrizione della causa di primo grado (costi e documenti): https://rdc.gov.ae/en/eservices/register-first-instance-lawsuit-rental/ (verificato il 24.09.2026)
- Dubai Media Office, Legge n. 4 del 2026 sull'abitazione condivisa: https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management (verificato il 24.09.2026)
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Nelle liti locative i termini decorrono dalla notifica e la forma del preavviso spesso decide la causa. Esaminiamo contratto e corrispondenza caso per caso.