La domanda che un italiano fa quasi sempre alla prima riunione: «E il rogito chi lo fa?». A Dubai non c'è il notaio. Il trasferimento della proprietà avviene presso il Dubai Land Department (DLD), attraverso un ufficio di trustee di registrazione che ne è partner autorizzato, e la proprietà nasce con l'iscrizione nel registro, non con la firma e non con il pagamento. È un sistema efficiente, ma pretende che l'acquirente capisca chi fa cosa, perché nessuno lo farà al posto suo.
Cosa fa il trustee e cosa non fa
Il trustee verifica identità delle parti, documenti dell'immobile e assenza di vincoli, incassa le tasse per conto del DLD, assiste al passaggio del prezzo e rilascia il title deed elettronico a nome dell'acquirente. Non è un consulente: non vi dice se il prezzo è giusto, non legge il contratto per voi, non controlla che l'inquilino sia regolare. Le verifiche che in Italia delegate al notaio — provenienza, vincoli, conformità, arretrati condominiali — a Dubai le fate voi, o le fa chi vi assiste, prima dell'appuntamento.
Il giorno del trasferimento, in ordine
- Le parti, o i loro procuratori, si presentano dal trustee con contratto firmato sul modulo del DLD, passaporti, NOC del costruttore e, se c'è un mutuo del venditore, la lettera della banca con il debito residuo.
- Il trustee controlla il registro: intestazione, vincoli, arretrati.
- L'acquirente paga le tasse del DLD e la parcella del trustee.
- Il prezzo passa al venditore, di norma con assegno circolare; se c'è un mutuo da estinguere, parte del prezzo va alla banca.
- Il DLD rilascia il title deed elettronico a nome dell'acquirente. Da quel momento siete proprietari.
Pagamento e registrazione avvengono nello stesso appuntamento, non a settimane di distanza: nell'intervallo tra i due l'acquirente non avrebbe alcun diritto reale, solo una pretesa contrattuale.
Quanto costa
- Tassa di trasferimento DLD: 4 % del prezzo. Formalmente 2 % al venditore e 2 % all'acquirente; in pratica la paga quasi sempre per intero l'acquirente, e il contratto lo scrive.
- Title deed: AED 250; planimetria di appartamento o villa: AED 250; knowledge fee e innovation fee: AED 10 ciascuna.
- Trustee: AED 4 000 più IVA per prezzi da AED 500 000; AED 2 000 più IVA al di sotto.
Esempio su un immobile da AED 2 milioni: 4 % = AED 80 000; trustee AED 4 000 + IVA 5 % = AED 4 200; title deed, planimetria e due tasse minori = AED 520. Totale delle tasse pubbliche e obbligatorie: AED 84 720. A parte vanno il NOC del costruttore, la provvigione dell'agenzia e, con un mutuo, perizia e spese bancarie. Come ordine di grandezza, l'operazione completa costa indicativamente il 7–8 % oltre il prezzo pagando in contanti, l'8–9 % con mutuo. Le tasse si pagano con fondi propri: nessuna banca le finanzia.
Su carta: Oqood prima, title deed poi
Per un immobile in costruzione la registrazione è in due tempi. All'acquisto la compravendita viene iscritta in via provvisoria tramite Oqood, e il 4 % si paga allora. Alla consegna l'iscrizione si converte in title deed senza pagare di nuovo il 4 %; la piccola tassa di pratica separata la confermiamo alla data dell'operazione.
La procura dall'Italia
Molti acquirenti italiani non sono presenti al trasferimento. Due strade:
- procura firmata davanti a un notaio negli EAU durante un viaggio: la via con meno intoppi;
- procura notarile italiana, che passa per la legalizzazione consolare (Ministero degli Esteri → ambasciata degli EAU → Ministero degli Esteri emiratino) e la traduzione giurata in arabo, perché gli EAU non aderiscono alla Convenzione dell'Aia sull'apostille.
Il testo deve indicare l'immobile preciso e coprire acquisto, pagamento delle tasse e ritiro del title deed. Una procura generica o con l'unità sbagliata viene respinta dal trustee, e l'appuntamento salta.
Il title deed: cinque minuti che valgono anni
Al rilascio si controlla subito:
- il nome, lettera per lettera, come sul passaporto: una traslitterazione sbagliata torna a ogni vendita, a ogni domanda di visto, a ogni successione, e si corregge solo con una procedura a parte;
- l'unità: edificio, piano, numero, posto auto se compreso;
- la superficie, coerente con contratto e realtà;
- il tipo di diritto — freehold o altro — e l'assenza di annotazioni di vincoli.
Il documento è elettronico e si verifica nei servizi ufficiali del DLD: una copia cartacea, da sola, non prova nulla.
Cosa rallenta tutto
Non la procedura, che dura ore, ma i documenti: NOC del costruttore, lettera della banca del venditore, procura legalizzata. E gli errori a monte: arretrati di service charges, che bloccano il NOC; discrepanze di nome o superficie tra i documenti; una caparra versata prima di aver verificato i vincoli.
Il fascicolo per l'Italia
Conservate title deed, contratto, ricevute del DLD e del trustee. Servono alla banca italiana per documentare i bonifici, al commercialista per il quadro RW — l'immobile va monitorato finché siete residenti fiscali in Italia — e, un giorno, a chi calcolerà il costo di acquisto alla rivendita.
Domande frequenti
Serve un visto degli EAU per comprare?
No. Uno straniero può essere proprietario nelle zone designate senza residenza. Passaporto e, se assente, procura.
Il trustee tutela anche il venditore?
Tutela la regolarità del trasferimento per entrambi. Ma non sostituisce l'assistenza legale di nessuna delle parti.
Se il title deed ha un errore, chi lo corregge?
Si apre una procedura di correzione al DLD con documenti a supporto. Più tardi si comincia, più è complicata: meglio al rilascio.
Questo è un quadro generale, non una consulenza legale. Il diritto emiratino cambia e le procedure differiscono tra emirati e free zone. Ogni situazione viene esaminata separatamente.