«Comprare casa a Dubai e affittarla: quanto rende?» Di solito la risposta arriva da un portale di annunci o dalla brochure di un costruttore: canone richiesto diviso prezzo richiesto. Qui facciamo il conto con quello che è stato davvero firmato e registrato. Il canone è la mediana dei contratti di locazione registrati in Ejari negli ultimi 12 mesi; il prezzo è la mediana delle vendite di appartamenti pronti nel registro del Dubai Land Department (DLD) dal 24.09.2025 al 23.09.2026. Il risultato copre 44 tipologie in 17 zone: dal monolocale di International City al bilocale del Burj Khalifa.
Sono dati storici di compravendite e di locazioni, non una consulenza d'investimento né una previsione. I risultati passati non dicono nulla su quelli futuri. La mediana di una zona non è il prezzo né il canone di un appartamento specifico.
Da dove vengono i numeri
- Canone: mediana del canone annuo per zona e numero di camere, contratti Ejari degli ultimi 12 mesi (dati DLD tramite Dubai Data). La registrazione in Ejari non è facoltativa: la Legge di Dubai n. 26 del 2007, modificata dalla Legge n. 33 del 2008, impone di registrare ogni contratto di locazione presso RERA.
- Prezzo: mediana delle vendite di unità pronte (non su carta) dal registro vendite DLD per settembre–dicembre 2025 e dai dati aperti DLD per gennaio–settembre 2026. Per la villa di Arabian Ranches il periodo è 15.09.2025–14.09.2026.
- Rendimento lordo = canone annuo / prezzo. Esempio: una camera da letto a JVC, AED 70.000 / AED 1.000.000 = 7,0 %.
- Dollari: al cambio fisso del dirham, 1 USD = 3,6725 AED.
Una nota di vocabolario: nella tabella «1 camera» significa una camera da letto (il bilocale italiano), «monolocale» è lo studio.
La tabella completa: 44 immobili dal rendimento più alto al più basso
L'ultima colonna dice su quante vendite e quanti contratti poggia ciascuna mediana: più il campione è sottile, meno peso merita il numero.
| # | zona | tipologia | prezzo mediano, AED | canone annuo, AED | lordo | vendite / contratti Ejari |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | International City | monolocale | 333.000 | 30.000 | 9,0 % | 525 / 9.357 |
| 2 | International City | 1 camera | 450.000 | 40.000 | 8,9 % | 543 / 9.702 |
| 3 | Dubai Silicon Oasis | monolocale | 462.250 | 40.425 | 8,7 % | 116 / 3.426 |
| 4 | Dubai Sports City | monolocale | 470.000 | 40.000 | 8,5 % | 451 / 3.422 |
| 5 | Dubai Sports City | 1 camera | 700.000 | 56.000 | 8,0 % | 459 / 3.313 |
| 6 | Jumeirah Lake Towers | monolocale | 750.000 | 60.000 | 8,0 % | 135 / 596 |
| 7 | Discovery Gardens | monolocale | 515.000 | 41.440 | 8,0 % | 415 / 6.248 |
| 8 | Jumeirah Village Circle | monolocale | 610.000 | 48.000 | 7,9 % | 1.138 / 7.498 |
| 9 | Arjan | monolocale | 595.000 | 47.000 | 7,9 % | 547 / 3.986 |
| 10 | Motor City | 1 camera | 928.365 | 72.000 | 7,8 % | 419 / 938 |
| 11 | Motor City | 2 camere | 1.453.304 | 112.875 | 7,8 % | 222 / 580 |
| 12 | Motor City | 3 camere | 2.331.000 | 180.000 | 7,7 % | 61 / 209 |
| 13 | Al Furjan | 3 camere | 2.226.400 | 170.700 | 7,7 % | 71 / 900 |
| 14 | Discovery Gardens | 1 camera | 775.000 | 58.999 | 7,6 % | 342 / 5.587 |
| 15 | Dubai Sports City | 2 camere | 1.070.000 | 80.000 | 7,5 % | 248 / 1.399 |
| 16 | Jumeirah Lake Towers | 1 camera | 1.130.000 | 84.000 | 7,4 % | 415 / 1.529 |
| 17 | Dubai Silicon Oasis | 1 camera | 752.500 | 54.000 | 7,2 % | 354 / 8.319 |
| 18 | Jumeirah Village Circle | 1 camera | 1.000.000 | 70.000 | 7,0 % | 2.478 / 15.358 |
| 19 | Business Bay | monolocale | 990.000 | 67.000 | 6,8 % | 607 / 3.924 |
| 20 | Jumeirah Village Circle | 2 camere | 1.490.000 | 95.000 | 6,4 % | 634 / 4.673 |
| 21 | Dubai Marina | 4 camere | 4.500.000 | 290.000 | 6,4 % | 51 / 192 |
| 22 | Jumeirah Lake Towers | 2 camere | 1.900.000 | 120.000 | 6,3 % | 264 / 838 |
| 23 | The Greens | 1 camera | 1.450.000 | 90.000 | 6,2 % | 221 / 1.730 |
| 24 | Jumeirah Beach Residence | 3 camere | 2.900.000 | 180.000 | 6,2 % | 98 / 777 |
| 25 | The Greens | 2 camere | 2.450.000 | 150.000 | 6,1 % | 157 / 1.126 |
| 26 | Al Furjan | 2 camere | 1.650.000 | 100.000 | 6,1 % | 248 / 1.370 |
| 27 | Business Bay | 1 camera | 1.450.000 | 87.000 | 6,0 % | 1.011 / 6.635 |
| 28 | Dubai Marina | monolocale | 1.050.000 | 63.000 | 6,0 % | 156 / 1.052 |
| 29 | Dubai Silicon Oasis | 2 camere | 1.250.000 | 75.000 | 6,0 % | 93 / 3.071 |
| 30 | Dubai Marina | 1 camera | 1.525.000 | 90.000 | 5,9 % | 835 / 6.307 |
| 31 | Business Bay | 2 camere | 2.260.000 | 130.000 | 5,8 % | 586 / 3.083 |
| 32 | Jumeirah Beach Residence | 1 camera | 1.745.000 | 102.000 | 5,8 % | 92 / 752 |
| 33 | Jumeirah Beach Residence | 2 camere | 2.300.000 | 130.000 | 5,7 % | 179 / 1.212 |
| 34 | Palm Jumeirah | 4 camere | 14.000.000 | 800.000 | 5,7 % | 30 / 211 |
| 35 | Dubai Marina | 2 camere | 2.500.000 | 140.000 | 5,6 % | 592 / 4.709 |
| 36 | Downtown Dubai | 1 camera | 2.050.000 | 115.000 | 5,6 % | 550 / 4.104 |
| 37 | Downtown Dubai | 3 camere | 5.500.000 | 300.000 | 5,5 % | 212 / 974 |
| 38 | Dubai Marina | 3 camere | 4.000.000 | 215.000 | 5,4 % | 247 / 1.363 |
| 39 | Downtown Dubai | 2 camere | 3.375.000 | 180.000 | 5,3 % | 595 / 3.374 |
| 40 | Palm Jumeirah | 1 camera | 2.900.000 | 150.000 | 5,2 % | 151 / 1.075 |
| 41 | Palm Jumeirah | 2 camere | 4.500.000 | 210.000 | 4,7 % | 267 / 1.593 |
| 42 | Palm Jumeirah | 3 camere | 6.350.000 | 290.000 | 4,6 % | 125 / 727 |
| 43 | Arabian Ranches | villa, 3 camere | 5.100.000 | 235.000 | 4,6 % | 61 / 622 |
| 44 | Burj Khalifa | 1 camera | 3.050.000 | 115.000 | 3,8 % | 43 / 4.104 |
In dollari: il canone mediano di una camera a JVC, AED 70.000, vale circa USD 19.100 l'anno prima dei costi; quello di una camera a Dubai Marina, AED 90.000, circa USD 24.500.
Cosa dice la tabella, e cosa no
In alto ci sono le zone meno care. International City (9,0 % e 8,9 %), il monolocale di Silicon Oasis (8,7 %), Sports City (8,5 %), i monolocali di JLT e Discovery Gardens (8,0 %). In fondo ci sono gli indirizzi per cui si paga un premio: Palm Jumeirah (4,6–5,7 %), la villa di Arabian Ranches (4,6 %) e il Burj Khalifa (3,8 %). Il canone segue ciò che un inquilino paga per spazio e tragitto; il prezzo porta anche il valore dell'indirizzo, della vista e del marchio, che l'affitto copre meno.
Più l'appartamento è grande, più il rendimento scende. Sports City passa da 8,5 % a 8,0 % a 7,5 % dal monolocale alle due camere; Silicon Oasis da 8,7 % a 7,2 % a 6,0 %; JVC da 7,9 % a 7,0 % a 6,4 %. I canoni crescono più lentamente dei prezzi.
Le eccezioni stanno sui campioni piccoli. Motor City resta a 7,7–7,8 % dalla una alle tre camere, ma le tre camere poggiano su 61 vendite e 209 contratti. Le tre camere di Al Furjan (7,7 %) rendono più delle due (6,1 %), su 71 vendite. Le quattro camere di Dubai Marina (51 vendite) e di Palm Jumeirah (30 vendite) si muovono con una sola operazione fuori dal comune.
Una classifica per rendimento lordo descrive il rapporto canone/prezzo di oggi. Non è una classifica di come l'immobile è andato negli anni, e non è una raccomandazione. Lo mostra il test qui sotto.
Rendimento alto oggi, prezzo debole ieri: la prova del 2014
Secondo l'indice REIDIN pubblicato dalla BIS, i prezzi a Dubai sono scesi per sei anni di fila, dal picco di ottobre 2014 a novembre 2020, del 33 % complessivo. Il FMI (Country Report 15/219) indica tra le cause molta offerta nuova, petrolio a buon mercato e dollaro forte. Ecco cosa mostra il calcolo del nostro gioco per chi è entrato ai due estremi di quella discesa. «Solo prezzo» = mediana di oggi − prezzo d'acquisto − imposta DLD del 4 %; «con affitto» aggiunge il canone lordo incassato negli anni di possesso. Il nome dell'immobile apre la carta del 2014 nel gioco (in inglese).
| immobile | 2014, solo prezzo | 2014, con affitto | 2020, solo prezzo | 2020, con affitto |
|---|---|---|---|---|
| Sports City, monolocale | −17 % | +54 % | +51 % | +105 % |
| International City, monolocale | −16 % | +64 % | +52 % | +117 % |
| Motor City, 1 camera | −11 % | +55 % | +74 % | +133 % |
| Silicon Oasis, monolocale | +15 % | +117 % | +31 % | +83 % |
| JVC, 1 camera | +48 % | +141 % | +70 % | +123 % |
| Dubai Marina, 1 camera | +13 % | +83 % | +72 % | +121 % |
| Downtown, 1 camera | +10 % | +70 % | +67 % | +112 % |
| Palm Jumeirah, 2 camere | +36 % | +94 % | +148 % | +203 % |
| Burj Khalifa, 1 camera | −26 % | +2 % | +68 % | +98 % |
Letto senza filtri: il monolocale di Sports City comprato nel 2014 a una mediana di AED 541.612 vale oggi AED 470.000, cioè −17 % dopo l'imposta. Il canone lordo di quegli anni ha aggiunto AED 399.400 e ha portato il risultato a +54 %. Le zone con il rendimento più alto sono proprio quelle che dal picco del 2014 hanno avuto i risultati di prezzo più deboli: a lavorare è stato l'affitto. Dal minimo del 2020 tutte le righe sono positive, e la più forte sul prezzo è la Palm con due camere.
Il caso più pesante tra le zone entrate per ultime nel gioco è Motor City: una camera comprata nel 2016 a AED 1.015.000 è oggi a −12 % sul solo prezzo e a +41 % con l'affitto. Su tutte le 706 carte del gioco (44 immobili, 17 zone), la mossa «affittare» chiude in negativo solo in 7 casi, tutti acquisti del 2025, dove un anno di canone non ha ancora coperto l'imposta DLD.
Il confronto completo per anno d'ingresso è in investire a Dubai conviene?; prezzi, cali e liquidità delle 17 zone affiancati sono nell'hub zone di Dubai: prezzi e affitti.
Quanto può crescere il canone: le regole di Dubai
Chi compra per affittare deve sapere che il canone non si ritocca a piacere al rinnovo. Il Decreto n. 43 del 2013 lega gli aumenti all'indice degli affitti approvato da RERA e fissa una scala in base a quanto il canone attuale è sotto la media della zona:
| canone attuale rispetto alla media | aumento massimo |
|---|---|
| fino al 10 % sotto | 0 |
| 11–20 % sotto | 5 % |
| 21–30 % sotto | 10 % |
| 31–40 % sotto | 15 % |
| oltre il 40 % sotto | 20 % |
Il decreto vale per tutti i locatori di Dubai, zone franche e DIFC comprese. Dal 02.01.2025 il DLD usa lo Smart Rental Index, che tiene conto anche della classe dell'edificio. In pratica: il rendimento di un appartamento già affittato sotto mercato può risalire solo a scalini. Se l'inquilino non paga o il rinnovo diventa una lite, la strada passa dal Rental Dispute Centre: vedi controversie di locazione a Dubai.
Dal lordo al netto, e il fisco italiano
Tutte le percentuali di questa pagina sono lorde. Prima di confrontare le zone su ciò che arriva sul conto, vanno tolte le spese condominiali (service charges), fissate per edificio e calcolate sulla superficie, quindi diverse anche tra due torri vicine con lo stesso canone (vedi service charges a Dubai); poi gestione, sfitto, manutenzione, assicurazione e il contributo comunale sulla casa addebitato tramite le bollette DEWA, la cui misura va verificata alla data. Dal lato del prezzo si aggiungono l'imposta DLD del 4 % e le altre spese: il calcolatore delle spese di acquisto fa il conto.
Per chi resta residente fiscale in Italia, l'assenza di imposta sui redditi personali negli Emirati non chiude la questione: tra Italia ed EAU c'è una convenzione contro le doppie imposizioni in vigore dal 05.11.1997, e gli EAU figurano nell'elenco del DM 04.05.1999, per cui chi si trasferisce lì resta presunto residente in Italia finché non prova il contrario. Come si tassano i canoni nel Suo caso lo verifichi con un consulente fiscale in Italia. Il metodo passo per passo, dal lordo al netto, è in affittare a Dubai: il rendimento netto.
I limiti di questi dati
- La mediana della zona non è il Suo appartamento. Dentro JVC o Dubai Marina ci sono torri molto sopra e molto sotto la mediana. Controlli contratti Ejari e vendite nell'edificio specifico.
- I canoni del passato sono ricostruiti, non osservati. Per gli anni precedenti si prende il canone di oggi e lo si scala con l'indice della zona (mediana AED/m² dei contratti Ejari di quell'anno rispetto a oggi). Gli anni con meno di 300 contratti nella zona sono tenuti al livello del primo anno affidabile: un'ipotesi. La colonna «con affitto» è quindi una stima, soprattutto per gli ingressi più vecchi.
- Il Burj Khalifa è un campione piccolo (43 vendite in un anno) e il suo canone coincide con quello di una camera a Downtown, AED 115.000 sugli stessi 4.104 contratti: il dato non separa la torre dal quartiere. Il 3,8 % è un'approssimazione; i dettagli sono in appartamento nel Burj Khalifa.
- «Oggi» sono 12 mesi mobili fino al 23.09.2026.
Domande frequenti
Qual è il rendimento medio degli affitti a Dubai?
Un numero unico non esiste. Sui nostri 44 immobili il rendimento lordo sui contratti Ejari va dal 3,8 % al 9,0 %; la maggior parte degli appartamenti di Dubai Marina, Business Bay, JBR e Downtown sta tra il 5,3 % e il 6,4 %.
In quali zone di Dubai l'affitto rende di più?
In questi dati: International City, Silicon Oasis e Sports City per i monolocali, poi Motor City, Discovery Gardens, JLT, JVC e Arjan, tra il 7,6 % e il 9,0 % lordo. È una descrizione, non un consiglio: alcune di queste zone erano in perdita sul prezzo per chi ha comprato nel 2014.
Perché i portali mostrano rendimenti più alti?
Gli annunci mostrano canoni e prezzi richiesti. I contratti Ejari mostrano canoni concordati, le mediane DLD prezzi concordati. Qualsiasi rendimento promesso va confrontato con i contratti registrati nello stesso edificio e per la stessa tipologia.
Posso provare una zona da solo?
Sì. Nel gioco sul mercato di Dubai (in inglese) si sceglie un anno d'ingresso e un immobile e si prova la mossa «affittare»: per esempio la una camera a JVC del 2014.
Prima di comprare per mettere a reddito
La tabella descrive zone; Lei compra una singola unità, con le sue spese condominiali, le regole dell'edificio e le sue carte. Con il nostro servizio immobiliare gli avvocati di LaWEra verificano titolo, venditore e vincoli e, per un'unità già affittata, il contratto in corso e la sua registrazione Ejari. Non promettiamo rendimenti: rendiamo visibili i rischi prima del pagamento.