Доходность недвижимости в Дубае в рекламе обычно считают по объявлениям: запрошенная аренда делится на запрошенную цену. Мы сделали иначе — взяли то, что реально подписано и зарегистрировано. Аренда — медиана годовой платы по договорам Ejari за последние 12 месяцев, цена — медиана сделок с готовыми квартирами в реестре Dubai Land Department (DLD) за 24.09.2025–23.09.2026. Получилось 33 объекта в 12 районах: от студии в International City до квартиры в Бурдж-Халифе.
Как из валовой доходности получить чистую — отдельная статья: доходность аренды: как считать чистую. Здесь — только цифры по районам и то, что они показали за прошлые годы.
Это исторические данные сделок и договоров, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — не цена и не аренда конкретной квартиры.
Откуда цифры
- Аренда сегодня — медиана годовой аренды по договорам Ejari за последние 12 месяцев для этого района и числа спален (данные DLD в агрегате Dubai Data). Договоры Ejari — это обязательная регистрация аренды в системе RERA (Закон Дубая № 26/2007 в ред. Закона № 33/2008).
- Цена сегодня — медиана сделок с готовым жильём по реестру DLD (сентябрь–декабрь 2025) и по нашей выгрузке открытых данных DLD (январь–сентябрь 2026). Для виллы в Arabian Ranches — реестр 15.09.2025–14.09.2026.
- Валовая доходность = аренда за год / цена. Пример: 1 спальня в JVC — 70 000 AED / 1 000 000 AED = 7,0 %.
- Рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026: 1 AED = 22,9808 ₽.
Таблица: валовая доходность по районам и спальням
Отсортировано от самой высокой доходности к самой низкой внутри блоков по районам. «Сделок» и «договоров» — сколько записей стоит за медианой: чем их меньше, тем осторожнее с цифрой.
| район | тип | цена, AED | цена, млн ₽ | аренда в год, AED | валовая доходность | сделок / договоров Ejari |
|---|---|---|---|---|---|---|
| International City | студия | 333 000 | 7,7 | 30 000 | 9,0 % | 525 / 9 357 |
| International City | 1 спальня | 450 000 | 10,3 | 40 000 | 8,9 % | 543 / 9 702 |
| Dubai Sports City | студия | 470 000 | 10,8 | 40 000 | 8,5 % | 451 / 3 422 |
| Dubai Sports City | 1 спальня | 700 000 | 16,1 | 56 000 | 8,0 % | 459 / 3 313 |
| Dubai Sports City | 2 спальни | 1 070 000 | 24,6 | 80 000 | 7,5 % | 248 / 1 399 |
| JLT | студия | 750 000 | 17,2 | 60 000 | 8,0 % | 135 / 596 |
| JLT | 1 спальня | 1 130 000 | 26,0 | 84 000 | 7,4 % | 415 / 1 529 |
| JLT | 2 спальни | 1 900 000 | 43,7 | 120 000 | 6,3 % | 264 / 838 |
| JVC | студия | 610 000 | 14,0 | 48 000 | 7,9 % | 1 138 / 7 498 |
| JVC | 1 спальня | 1 000 000 | 23,0 | 70 000 | 7,0 % | 2 478 / 15 358 |
| JVC | 2 спальни | 1 490 000 | 34,2 | 95 000 | 6,4 % | 634 / 4 673 |
| Business Bay | студия | 990 000 | 22,8 | 67 000 | 6,8 % | 607 / 3 924 |
| Business Bay | 1 спальня | 1 450 000 | 33,3 | 87 000 | 6,0 % | 1 011 / 6 635 |
| Business Bay | 2 спальни | 2 260 000 | 51,9 | 130 000 | 5,8 % | 586 / 3 083 |
| The Greens | 1 спальня | 1 450 000 | 33,3 | 90 000 | 6,2 % | 221 / 1 730 |
| The Greens | 2 спальни | 2 450 000 | 56,3 | 150 000 | 6,1 % | 157 / 1 126 |
| Dubai Marina | 4 спальни | 4 500 000 | 103,4 | 290 000 | 6,4 % | 51 / 192 |
| Dubai Marina | студия | 1 050 000 | 24,1 | 63 000 | 6,0 % | 156 / 1 052 |
| Dubai Marina | 1 спальня | 1 525 000 | 35,0 | 90 000 | 5,9 % | 835 / 6 307 |
| Dubai Marina | 2 спальни | 2 500 000 | 57,5 | 140 000 | 5,6 % | 592 / 4 709 |
| Dubai Marina | 3 спальни | 4 000 000 | 91,9 | 215 000 | 5,4 % | 247 / 1 363 |
| JBR | 3 спальни | 2 900 000 | 66,6 | 180 000 | 6,2 % | 98 / 777 |
| JBR | 1 спальня | 1 745 000 | 40,1 | 102 000 | 5,8 % | 92 / 752 |
| JBR | 2 спальни | 2 300 000 | 52,9 | 130 000 | 5,7 % | 179 / 1 212 |
| Downtown Dubai | 1 спальня | 2 050 000 | 47,1 | 115 000 | 5,6 % | 550 / 4 104 |
| Downtown Dubai | 3 спальни | 5 500 000 | 126,4 | 300 000 | 5,5 % | 212 / 974 |
| Downtown Dubai | 2 спальни | 3 375 000 | 77,6 | 180 000 | 5,3 % | 595 / 3 374 |
| Palm Jumeirah | 4 спальни | 14 000 000 | 321,7 | 800 000 | 5,7 % | 30 / 211 |
| Palm Jumeirah | 1 спальня | 2 900 000 | 66,6 | 150 000 | 5,2 % | 151 / 1 075 |
| Palm Jumeirah | 2 спальни | 4 500 000 | 103,4 | 210 000 | 4,7 % | 267 / 1 593 |
| Palm Jumeirah | 3 спальни | 6 350 000 | 145,9 | 290 000 | 4,6 % | 125 / 727 |
| Arabian Ranches | вилла, 3 спальни | 5 100 000 | 117,2 | 235 000 | 4,6 % | 61 / 622 |
| Бурдж-Халифа | 1 спальня | 3 050 000 | 70,1 | 115 000 | 3,8 % | 43 / 4 104 |
Три вещи видно сразу.
- Разброс больше чем вдвое: от 9,0 % у студии в International City до 3,8 % у квартиры в Бурдж-Халифе.
- Внутри района доходность падает с ростом площади. В Sports City: студия 8,5 %, 1 спальня 8,0 %, 2 спальни 7,5 %. В JLT: 8,0 % → 7,4 % → 6,3 %. Аренда растёт медленнее цены. Исключения — большие квартиры с малой выборкой (4 спальни в Marina — 51 сделка и 192 договора; 4 спальни на Palm — 30 сделок).
- Дорогие адреса отдают меньше в процентах. Palm Jumeirah, Downtown, Arabian Ranches — от 4,6 % до 5,7 %.
Про Бурдж-Халифу отдельно: сделок мало (43 за год, в карточках игры допускаем от 10 в год — малая выборка), а аренда в данных совпадает с медианой 1 спальни всего Downtown (115 000 AED, те же 4 104 договора) — отдельной медианы по башне в наборе нет. Поэтому 3,8 % — оценка сверху вниз, а не замер по зданию. Подробности — в статье квартира в Бурдж-Халифе.
Сколько это в рублях в месяц
Русскоязычный покупатель часто считает так: сколько стоит квартира в рублях и сколько она приносит в месяц. По курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽), до всех расходов:
| объект | цена, ₽ | аренда в год, AED | ≈ аренда в месяц, ₽ |
|---|---|---|---|
| International City, студия | 7 652 606 | 30 000 | ≈ 57 000 |
| JVC, студия | 14 018 288 | 48 000 | ≈ 92 000 |
| Dubai Marina, 1 спальня | 35 045 720 | 90 000 | ≈ 172 000 |
| Downtown, 1 спальня | 47 110 640 | 115 000 | ≈ 220 000 |
Считали так: аренда в AED × 22,9808 / 12, с округлением до тысяч. Это валовые деньги, из них ещё вычитаются расходы здания и управление. Сколько стоят квартиры в рублях по годам — в статье квартира в Дубае в рублях.
Почему у дешёвых районов доходность выше
Арендная плата упирается в то, сколько готов платить жилец за месяц, а цена квартиры — ещё и в то, сколько готов заплатить покупатель за адрес, вид и статус. На Palm Jumeirah и в Downtown цена включает «премию за адрес», которую аренда покрывает хуже. В International City и Sports City премии почти нет — цена ближе к «стоимости крыши над головой», и отношение аренды к цене выше.
Но высокая доходность сегодня ничего не говорит о том, как менялась цена самого объекта. Это два разных вопроса, и история их хорошо разводит.
Что дала аренда тем, кто купил в 2014 году
2014 год — пик прошлого цикла: по индексу REIDIN (BIS) цены шли вниз с октября 2014 до ноября 2020 и потеряли за это время 33 %. Возьмём карточки «купили в 2014» и сравним два итога из расчёта игры: только цена (сегодняшняя медиана минус цена покупки и сбор DLD 4 %) и то же плюс валовая аренда за все годы владения.
| объект, купили в 2014 | цена 2014, AED | цена сегодня, AED | итог по цене | итог с арендой | аренда накоплено, AED |
|---|---|---|---|---|---|
| Sports City, студия | 541 612 | 470 000 | −17 % | +54 % | 399 400 |
| International City, студия | 380 000 | 333 000 | −16 % | +64 % | 317 100 |
| International City, 1 спальня | 500 000 | 450 000 | −14 % | +68 % | 423 100 |
| JVC, 1 спальня | 650 000 | 1 000 000 | +48 % | +141 % | 632 200 |
| Dubai Marina, 1 спальня | 1 300 000 | 1 525 000 | +13 % | +83 % | 943 200 |
| Downtown, 1 спальня | 1 800 000 | 2 050 000 | +10 % | +70 % | 1 134 100 |
| Palm Jumeirah, 2 спальни | 3 186 650 | 4 500 000 | +36 % | +94 % | 1 927 100 |
| Бурдж-Халифа, 1 спальня | 3 945 888 | 3 050 000 | −26 % | +2 % | 1 134 100 |
Что здесь видно:
- Самые доходные сегодня районы — не самые растущие в цене. Студия в Sports City, купленная в 2014 году за 541 612 AED, сегодня по медиане стоит 470 000 AED: с учётом сбора — −17 %. Но за годы сдачи накопилось 399 400 AED валовой аренды, и итог стал +54 %. То же в International City: −16 % по цене и +64 % с арендой.
- JVC в этой выборке — исключение: тот же год входа дал и рост цены (+48 %), и аренду сверху (+141 % в сумме).
- Бурдж-Халифа — обратный пример: минимальная доходность и самый глубокий минус по цене (−26 %); аренда вытянула итог только до +2 %.
По всем 539 рыночным карточкам игры ход «сдать в аренду» в минусе у 7. В основном это покупки 2025 года (например, JLT 1 спальня — −3 %, Dubai Marina 4 спальни — −2 %): за неполный год аренда не успевает покрыть сбор DLD 4 %. Это не падение цен — медиана «сегодня» к 2025 году примерно +1 %.
Как менялись цены по всем районам по годам — в хабе цены на недвижимость в Дубае по годам; лучшие и худшие годы входа — в статье выгодно ли было покупать; отдельный разбор района — Dubai Marina: цены сделок по годам.
Валовая — не чистая
Все проценты выше — валовые: аренда из договора делится на цену. До кармана доходят меньше. Из аренды вычитаются service charges здания (их тариф в двух соседних башнях может сильно отличаться — см. служебные сборы), комиссия управляющего, простой между жильцами, ремонт, страховка. А цену входа увеличивают сбор DLD 4 % и расходы сделки — их можно прикинуть в калькуляторе расходов на покупку. Весь порядок расчёта мы не повторяем — он в статье доходность аренды: как считать чистую.
Практическое следствие для таблицы: разница в 2–3 процентных пункта валовой доходности между районами может заметно сократиться или вырасти после вычетов — service charges устанавливаются по зданию и считаются от площади, а не от аренды. Поэтому сравнивать районы по чистой доходности можно только на конкретных зданиях с их тарифами.
Ограничения данных
- Медиана района — не квартира. Внутри JVC или Marina есть башни, где аренда и цена сильно выше и ниже медианы. Перед покупкой смотрят сделки и договоры Ejari в конкретном здании.
- Аренда прошлых лет — расчёт, а не замер. Для прошлых лет берём сегодняшнюю аренду и умножаем на индекс района — медиану AED/м² по договорам Ejari того года к нынешней (агрегаты выгрузки DLD rent contracts). Годы, где договоров в районе меньше 300, приравнены к первому надёжному году — это допущение. Поэтому колонка «итог с арендой» для ранних лет — оценка.
- Цены 2008–2011 в игре — оценка по индексу REIDIN (BIS), в этой статье мы их не используем.
- «Сегодня» — скользящие 12 месяцев до 23.09.2026. Аренда в Дубае при продлении договора повышается не свободно: шкала задана Декретом № 43/2013 и привязана к индексу аренды RERA. Подробнее о продлении и спорах с жильцами — в статье арендные споры в RDC.
- Малые выборки: Бурдж-Халифа (43 сделки), Palm Jumeirah 4 спальни (30), Dubai Marina 4 спальни (51), Arabian Ranches (61). Одна-две необычные сделки сдвигают медиану.
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Дубае в среднем?
Одной цифры нет. По нашим 33 объектам валовая доходность по договорам Ejari — от 3,8 % до 9,0 %; у большинства квартир в Marina, Business Bay, JBR и Downtown — от 5,3 % до 6,4 %.
Где самая высокая валовая доходность?
В этой выборке — International City (9,0 % студия, 8,9 % 1 спальня) и Dubai Sports City (8,5 % студия). Это описание данных, а не рекомендация: те же районы после покупки на пике 2014 года дали минус по цене.
Почему у студий доходность выше, чем у больших квартир?
Аренда растёт медленнее цены. Студия в JVC стоит 610 000 AED и сдаётся за 48 000 AED в год (7,9 %), двухкомнатная — 1 490 000 AED и 95 000 AED (6,4 %).
Можно ли верить доходности из объявлений?
Объявление показывает запрос, а не договор. Проверяют по договорам Ejari в том же здании и том же типе квартиры — так, как описано в статье о расчёте чистой доходности.
Как посмотреть свой район в игре?
В игре «Пак Дубая» есть режим «сдать в аренду»: выбираете год и объект и видите, сколько накопилось аренды и какой итог с ней получился.
Когда нужна проверка объекта
Таблица показывает район, а покупается конкретная квартира: с её service charges, условиями здания и документами. Если вы присматриваете объект под сдачу, юристы LAWERA в рамках услуги «Недвижимость» проверяют документы, продавца и обременения, а для сданной квартиры — договор аренды и его регистрацию в Ejari. Если жилец уже есть и спор идёт о плате или выселении — это разбирается в Центре по арендным спорам, порядок описан в статье арендные споры в RDC.
