Вопрос «стоит ли покупать недвижимость в Дубае» обычно обсуждают на рекламных обещаниях или на страшилках про пузырь 2008 года. Мы пошли другим путём и посмотрели, чем закончилась бы покупка готовой квартиры или виллы в каждый год с 2008 по 2025, если бы её оценили по сегодняшним сделкам. Прогноза здесь нет. Здесь только то, что уже произошло: кто купил в какой год, сколько заплатил и сколько такая же квартира стоит сейчас.
Это исторические данные сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Прошлые результаты не означают будущих. Медиана района — не цена конкретной квартиры: ваш дом, этаж и вид могут дать совсем другой итог.
Как мы считали
- Цена года — медиана сделок с готовым жильём в этом районе и с этим числом спален за календарный год по реестру сделок DLD. Год берём, если сделок не меньше 25. Исключение — Бурдж-Халифа: там порог 10 сделок, это малая выборка.
- Цена сегодня — медиана тех же сделок за 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026 (реестр DLD плюс наша выгрузка открытых данных DLD за 2026 год).
- Итог покупки = цена сегодня − цена года − сбор DLD. Сбор — 2 % до 2013 года включительно и 4 % с 2014-го (Постановление Исполнительного совета Дубая № 30 от 2013 года). Трасти, агент и оформление title deed в расчёт не входят, поэтому реальный итог чуть хуже табличного.
- 2008–2011 — не сделки, а оценка по индексу REIDIN (данные BIS) для районов, которые тогда уже стояли. Такие цены помечены «≈».
- Всего получилось 539 пар «объект × год»: 12 районов, от студии до виллы, 18 лет входа. Все расчёты те же, что в нашей игре «Пак Дубая» (сыграть ход «купить»).
Главный ответ: 64 из 539
Из 539 карточек покупка сегодня в минусе в 64, это 11,9 %. В остальных 475 итог положительный, даже после сбора DLD.
Но эти 64 минуса распределены неравномерно, а по трём группам:
- Входы 2014–2017 годов — 26 минусовых карточек из 125 (10 + 6 + 5 + 5), то есть каждая пятая.
- Входы 2023–2025 годов — 31 карточка (2 + 5 + 24). Большая часть здесь не падение цен, а сбор, о нём ниже.
- Отдельные объекты в остальные годы — 7 карточек за 2008, 2009, 2012, 2013 и 2018 годы: Дубай Марина с четырьмя спальнями, Бурдж-Халифа и квартиры в Спортс-Сити 2018 года.
Если убрать 2025 год, где владение меньше года, в минусе остаются 40 карточек из 506 — около 7,9 %.
Итог по году входа
Средний итог — среднее процентов по всем карточкам года. Год в таблице ведёт в игру на самую слабую карточку этого года.
| Год входа | карточек | средний итог | в минусе | самая слабая | самая сильная |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 22 | +29 % | 1 | Марина, 4 спальни −24 % | Марина, студия +59 % |
| 2009 | 22 | +59 % | 1 | Марина, 4 спальни −6 % | Марина, студия +97 % |
| 2010 | 22 | +84 % | 0 | Марина, 4 спальни +9 % | Марина, студия +128 % |
| 2011 | 22 | +89 % | 0 | Марина, 4 спальни +12 % | Марина, студия +133 % |
| 2012 | 33 | +58 % | 1 | Марина, 4 спальни −0 % | Арабиан-Ранчес, вилла +138 % |
| 2013 | 33 | +40 % | 2 | Бурдж-Халифа, 1 спальня −8 % | Пальма, 4 спальни +134 % |
| 2014 | 32 | +10 % | 10 | Бурдж-Халифа, 1 спальня −26 % | Арабиан-Ранчес, вилла +64 % |
| 2015 | 31 | +18 % | 6 | Спортс-Сити, студия −29 % | Арабиан-Ранчес, вилла +82 % |
| 2016 | 31 | +23 % | 5 | Интернешнл-Сити, 1 спальня −12 % | Пальма, 3 спальни +89 % |
| 2017 | 31 | +23 % | 5 | Спортс-Сити, 1 спальня −8 % | Арабиан-Ранчес, вилла +102 % |
| 2018 | 32 | +41 % | 2 | Спортс-Сити, студия −5 % | Арабиан-Ранчес, вилла +134 % |
| 2019 | 31 | +67 % | 0 | Спортс-Сити, 1 спальня +28 % | Пальма, 2 спальни +162 % |
| 2020 | 32 | +82 % | 0 | Интернешнл-Сити, 1 спальня +41 % | Арабиан-Ранчес, вилла +170 % |
| 2021 | 33 | +54 % | 0 | JBR, 3 спальни +33 % | Арабиан-Ранчес, вилла +100 % |
| 2022 | 33 | +35 % | 0 | Бурдж-Халифа, 1 спальня +5 % | Гринс, 1 спальня +74 % |
| 2023 | 33 | +24 % | 2 | Марина, 4 спальни −6 % | Арабиан-Ранчес, вилла +44 % |
| 2024 | 33 | +8 % | 5 | JBR, 1 спальня −7 % | Арабиан-Ранчес, вилла +24 % |
| 2025 | 33 | −2 % | 24 | JLT, 1 спальня −10 % | Пальма, 4 спальни +20 % |
Что видно из таблицы. Самые высокие средние итоги — у входов 2010–2011 и 2019–2020, то есть у покупок на дне после спада. По оценке МВФ (Country Report 11/111), после 2008 года цены в Дубае упали примерно на 50 % от пика; по индексу REIDIN — на 37 % к концу 2010. Второе дно пришлось на ноябрь 2020: с пика октября 2014 индекс потерял 33 %. Самые низкие итоги — у входов на вершине: 2014 год (+10 % в среднем и 10 минусовых карточек) и последние два года, где времени прошло слишком мало. Подробный ряд цен по годам — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Где собраны минусы
Спортс-Сити и Интернешнл-Сити, входы 2014–2017. Это самые дешёвые районы игры, и именно они дали большую часть «настоящих» убытков. Студия в Спортс-Сити, купленная в 2015 году за медиану AED 640 000, сегодня стоит AED 470 000: итог с учётом сбора −195 600 AED, или −29 %. Однокомнатная в Интернешнл-Сити 2014 года: AED 500 000 тогда, AED 450 000 сейчас, −14 %. В эти годы, по оценке МВФ (Country Report 15/219), на рынок вышло много нового жилья, а спрос ослаб из-за дешёвой нефти и сильного доллара.
Бурдж-Халифа, 2013–2014. Квартира с одной спальней в 2014 году — медиана AED 3 945 888, сегодня AED 3 050 000, итог −1 053 724 AED (−26 %). Оговорка: это малая выборка, в 2014 году в реестре всего 11 таких сделок. Подробнее — в статье квартира в Бурдж-Халифе.
Дубай Марина, четыре спальни, 2008. Оценочная цена ≈AED 5 780 000, сегодня медиана AED 4 500 000. Итог −1 395 600 AED, или −24 %; по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 это около 32 млн ₽ убытка. Это единственный минус среди 22 карточек 2008 года: студия в той же Марине, купленная тогда же, сегодня даёт +59 %. Как менялись цены в этом районе по годам — в статье Dubai Marina: цены сделок.
JBR, 2 и 3 спальни, 2014 — −15 % и −10 %. Интересно, что в том же 2014 году Даунтаун с двумя спальнями (+12 %) и Пальма Джумейра с двумя спальнями (+36 %) остались в плюсе. Вывод из данных простой: «покупка на пике» не приговор, но в отдельных сегментах пиковая цена не вернулась больше чем за десять лет.
Аренда меняет итог почти везде
Ход «купить» учитывает только цену. Если квартиру все эти годы сдавали, картина другая: ход «сдать в аренду» в минусе всего у 7 карточек из 539, и все семь — входы 2025 года, где аренда успела набежать максимум за год.
- Студия в Спортс-Сити 2015 года: −29 % по цене, но +25 % с накопленной арендой (AED 359 100 за годы владения).
- Марина, 4 спальни, 2008: −24 % по цене, +50 % с арендой.
- Бурдж-Халифа, 1 спальня, 2014: −26 % по цене, +2 % с арендой — самый слабый результат среди старых входов. Валовая доходность этой квартиры сегодня 3,8 %, самая низкая в игре; у студии в Интернешнл-Сити — 9,0 % (договоры Ejari за последние 12 месяцев).
Три оговорки. Аренда здесь валовая: без service charges, простоя и управления — как считать чистую, разобрано в статье доходность аренды: как считать. Аренда прошлых лет восстановлена через индекс района по договорам Ejari, а в ранние годы, где договоров мало, взята допущением. Сравнение районов по доходности — в статье доходность аренды по районам.
Ловушка 2025 года: минус — это сбор, а не падение
24 из 33 карточек 2025 года в минусе. Легко прочитать это как «цены упали», но это не так: медиана цены «сегодня» к медиане 2025 года по этим объектам — около +1 %. Минус создаёт сбор DLD 4 %, который платят при покупке: за неполный год владения цена его просто не успевает отыграть.
Пример: квартира с одной спальней в Дубай Марине — AED 1 520 000 в 2025 году, AED 1 525 000 сегодня. Цена выросла на AED 5 000, но сбор 4 % — AED 60 800, и итог −55 800 AED (−4 %). Самый глубокий минус 2025 года — однокомнатная в JLT: AED 1 200 000 → AED 1 130 000, −10 % с учётом сбора. Что происходило со сделками в 2026 году по месяцам — в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году. Сколько добавят к цене сбор, трасти и агент, покажет калькулятор расходов покупки и статья расходы при покупке.
Котлованы — отдельный риск, которого нет в таблице
Все 539 карточек — это готовое жильё. Покупка на стадии строительства в них не входит, а в регистрациях DLD её доля в 2025 году — 68 %. У котлована свой риск, и он не про цену: в игре три такие карточки. Покупатели Dubai Lagoon, внёсшие AED 375 000 в 2005 году и AED 584 250 в 2007-м, по данным Khaleej Times на декабрь 2024 года не получили назад ничего (−100 %). Покупатель виллы на Palm Jebel Ali, о котором писала The National, вложил AED 1,7 млн и через 14 лет получил ту же сумму без процентов (AGBI, 25.11.2022). Истории проектов — в статье отменённые проекты и котлованы Дубая, разница рисков — в статье off-plan или готовое жильё. С 2007 года деньги дольщиков обязаны идти на эскроу-счёт проекта (Закон Дубая № 8 от 2007 года).
Плюсы и минусы, которые видны по данным
Что говорит «за»: 475 из 539 входов сегодня в плюсе даже без аренды; с арендой в минусе только 7, и все — годичной давности. Даже вход на пике 2008 года в 21 карточке из 22 сегодня положителен.
Подводные камни:
- годы 2014–2017 показали, что пиковая цена в дешёвых массовых районах может не вернуться больше десяти лет;
- дорогие штучные объекты (четыре спальни в Марине, Бурдж-Халифа) колебались сильнее рынка;
- сбор 4 % делает короткое владение почти наверняка минусовым;
- медиана района — не ваш дом: конкретная квартира может отличаться от неё в обе стороны;
- данные 2008–2011 — оценка по индексу, а не сделки.
Частые вопросы
Выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае на пике 2008 года?
По оценке через индекс REIDIN — в 21 из 22 карточек итог сегодня положительный, средний +29 %. Минус один: Дубай Марина с четырьмя спальнями, −24 %. Цены 2008 года — оценка, а не сделки.
В какие годы вход дал больше всего минусов?
2014 год: 10 карточек из 32 в минусе, средний итог +10 %. Дальше 2015 (6), 2016 и 2017 (по 5).
Правда ли, что цены в 2025–2026 годах упали?
По этим объектам медиана «сегодня» к 2025 году — около +1 %. Минусовые карточки 2025 года — это в основном сбор DLD 4 % при владении меньше года.
Можно ли по этой таблице выбрать год или район для покупки сейчас?
Нет. Таблица описывает прошлое. Прошлые результаты не означают будущих, а медиана района не описывает конкретный дом.
Что проверить до сделки
Исторические итоги показывают, как сильно результат зависит от конкретного объекта и цены входа. Поэтому до депозита стоит сверить цену квартиры с реальными сделками в этом здании, проверить документы, статус объекта в DLD, задолженность по service charges и условия договора. Этим занимается наша практика «Недвижимость»: проверка объекта и документов до подписания. Результат сделки мы не обещаем — мы делаем так, чтобы вы видели риски до оплаты.
Данные: реестр сделок DLD, открытые данные DLD 2026 года, договоры Ejari, индекс REIDIN (BIS), отчёты МВФ; «сегодня» — 12 месяцев до 23.09.2026. Это не инвестиционный совет и не прогноз.
