Аль Фурджан (Al Furjan) — район Дубая, в котором по реестру сделок трудно найти историю про «купил на пике и потерял». Из 26 карточек района в игре «Пак Дубая» в минусе только две, и обе — покупки 2025 года, где минус создаёт сбор DLD, а не цена. Двухкомнатная квартира сегодня стоит по медиане 1 650 000 AED — около 37,9 млн ₽ по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,98 ₽). Трёхкомнатная — 2 226 400 AED, около 51,2 млн ₽, и это уже выше порога «золотой визы».
Ниже — что показали сделки: цены двух- и трёхкомнатных квартир по годам, итог покупки в каждом году, аренда по договорам Ejari и правовые вопросы, которые в этом районе возникают чаще других. Данные — реестр Земельного департамента Дубая (DLD) и наша выгрузка его открытого API; «сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026.
Это прошлые сделки, а не инвестиционный совет и не прогноз. Спокойная история цен в Аль Фурджане не означает, что так будет и дальше. Медиана района — середина сделок года, а не цена вашей квартиры: дом, этаж, площадь и вид могут увести её далеко от медианы.
Почему здесь считаем двухкомнатные, а не однокомнатные
Для сравнения районов игра берёт «эталонный» тип — обычно однокомнатную квартиру. В Аль Фурджане ряда однокомнатных длиной от 12 лет с 25 и более сделками в год в реестре нет, поэтому эталон здесь — двухкомнатная, а вторым объектом в игре стоит трёхкомнатная. Студий и однокомнатных в наших данных по району нет вовсе — и вопрос «сколько стоит однокомнатная в Аль Фурджане» эта страница честно оставляет без ответа.
| Тип | Медиана сделки, AED | По курсу ЦБ | Сделок за 12 мес. | Аренда в год (Ejari), AED | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 спальни | 1 650 000 | ≈37,9 млн ₽ | 248 | 100 000 | 6,1 % |
| 3 спальни | 2 226 400 | ≈51,2 млн ₽ | 71 | 170 700 | 7,7 % |
Любопытная деталь: трёхкомнатная здесь сдаётся выгоднее двухкомнатной — 7,7 % против 6,1 % валовой доходности. Аренда двухкомнатной — 100 000 AED в год (около 2,3 млн ₽), трёхкомнатной — 170 700 AED (около 3,9 млн ₽); договоров Ejari за год — 1 370 и 900 (Dubai Data). Для сравнения, у двухкомнатных в других районах игры: JVC — 1 490 000 AED и 6,4 %, Мотор Сити — 1 453 304 AED и 7,8 %, Силикон Оазис — 1 250 000 AED и 6,0 %.
Цены по годам
Медиана сделки, AED; в скобках — число сделок и медианная площадь, м². Только готовые квартиры.
| Год | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|
| 2012 | 1 214 100 (43; 139,7) | 1 572 000 (39; 184,8) |
| 2013 | 1 220 300 (55; 139,7) | 1 223 800 (135; 172,6) |
| 2014 | 1 120 189 (95; 129,9) | 1 314 356 (80; 168,5) |
| 2015 | 1 315 000 (25; 133,9) | 1 500 000 (53; 171,3) |
| 2016 | 1 317 500 (40; 133,4) | 1 600 000 (49; 173,1) |
| 2017 | 1 315 159 (143; 131,5) | 1 650 000 (32; 171,3) |
| 2018 | 1 200 000 (63; 126,5) | 1 368 800 (26; 164,3) |
| 2019 | 988 852 (33; 119,2) | — |
| 2020 | 960 000 (55; 119,9) | — |
| 2021 | 950 000 (41; 126,9) | 1 312 500 (32; 172,6) |
| 2022 | 1 020 000 (65; 126,1) | 1 400 000 (31; 168,6) |
| 2023 | 1 207 868 (208; 127,1) | 1 600 000 (59; 173,4) |
| 2024 | 1 417 878 (348; 144,5) | 2 049 500 (98; 182,8) |
| 2025 | 1 623 260 (254; 122,6) | 2 250 000 (74; 169,4) |
| сегодня | 1 650 000 (248) | 2 226 400 (71) |
Прочерк — меньше 25 сделок за год. Цен 2008–2011 годов у Аль Фурджана в игре нет: оценку по индексу REIDIN мы делаем только для районов, построенных к 2008 году, и ряд района начинается с реестра 2012-го. Выборки небольшие: в большинстве лет до 2022 года — 25–65 сделок с двухкомнатными и 26–59 с трёхкомнатными. Строка трёхкомнатных 2012 года выбивается — медианная площадь 184,8 м², заметно больше соседних лет, поэтому её 1 572 000 AED выше медианы 2013 года (1 223 800).
Самый мелкий спад среди новых районов — и откуда он
Сравнение по эталонному типу: наибольшая медиана 2014–2015 годов против наименьшей 2019–2021 годов (реестр DLD).
| Район (эталон) | 2012 | Пик 2014–15 | Дно 2019–21 | Пик → дно | Сегодня к 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Аль Фурджан (2 спальни) | 1 214 100 | 1 315 000 (2015) | 950 000 (2021) | −28 % | +36 % |
| Силикон Оазис (1 спальня) | 509 250 | 660 000 (2014) | 400 000 (2020) | −39 % | +48 % |
| Дискавери Гарденс (1 спальня) | 435 000 | 725 000 (2014) | 415 000 (2020) | −43 % | +78 % |
| Арджан (студия) | — | 581 836 (2015) | 320 000 (2019) | −45 % | — |
| Мотор Сити (1 спальня) | 582 592 | 1 000 283 (2014) | 512 500 (2020) | −49 % | +59 % |
Среди пяти новых районов у Аль Фурджана спад самый мелкий; из всех 17 районов игры мельче только у JVC (−19 %). Сравнение не идеальное — у Аль Фурджана двухкомнатная, у остальных однокомнатная или студия, — но разница слишком велика, чтобы списать её на тип квартиры.
Объяснение видно прямо в цифрах: у Аль Фурджана почти не было подъёма перед пиком. Медиана двухкомнатной 2012 года (1 214 100) всего на 8 % ниже пика 2015 года (1 315 000), а у однокомнатной в Мотор Сити 2012 год был на 42 % ниже пика 2014-го (наш расчёт по медианам). Где цена не взлетела к 2014 году, ей было и некуда так глубоко падать. Обратная сторона — рост от 2012 года к сегодняшнему дню тоже скромнее: +36 % против +59 % у Мотор Сити и +78 % у Дискавери Гарденс.
По цене метра картина та же. Грубый ориентир — медиана цены, делённая на медианную площадь: двухкомнатная 2015 года ≈9 820 AED за м², 2021 года ≈7 490, 2025 года ≈13 240 (1 623 260 / 122,6). В рублях по курсу ЦБ это около 304 тыс. ₽ за метр в 2025 году. Осторожно с 2024-м: медианная площадь проданных двухкомнатных в том году — 144,5 м² против 122–127 м² в соседние годы, так что медиана цены 2024 года частично отражает состав сделок.
Купили в году X — что сегодня
Итог = медиана сегодня − медиана года покупки − сбор DLD (2 % до 2013 года включительно, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed и комиссия агента не учтены. Год — ссылка на карточку двухкомнатной; процент трёхкомнатной — на её карточку.
| Год | 2 спальни | Итог, ₽ по курсу ЦБ | 3 спальни |
|---|---|---|---|
| 2012 | +33 % | +9,5 млн | +39 % |
| 2013 | +33 % | +9,3 млн | +78 % |
| 2014 | +42 % | +11,1 млн | +63 % |
| 2015 | +21 % | +6,5 млн | +43 % |
| 2016 | +20 % | +6,4 млн | +34 % |
| 2017 | +21 % | +6,5 млн | +30 % |
| 2018 | +32 % | +9,2 млн | +56 % |
| 2019 | +60 % | +14,3 млн | — |
| 2020 | +65 % | +15,0 млн | — |
| 2021 | +67 % | +15,2 млн | +63 % |
| 2022 | +56 % | +13,5 млн | +53 % |
| 2023 | +31 % | +9,1 млн | +34 % |
| 2024 | +12 % | +4,0 млн | +4 % |
| 2025 | −2 % | −0,9 млн | −5 % |
Обратите внимание на 2014–2017 годы. В большинстве районов это время покупок, которые до сих пор в минусе; в Аль Фурджане двухкомнатная этих лет сегодня даёт +20…+42 %, трёхкомнатная — +30…+63 %. Трёхкомнатные Аль Фурджана — лучшая карточка года среди пяти новых районов игры в 2013, 2015, 2016, 2017 и 2018 годах.
Лучший и худший год входа
Лучший — 2020 год, +65 % по сводке района (в этом году в игре есть только двухкомнатная: 960 000 AED тогда, 1 650 000 сегодня). Рядом с ним 2021 год: двухкомнатная по самой низкой медиане ряда, 950 000 AED, сегодня даёт +662 000 AED, или +67 %, около +15,2 млн ₽. Контекст из событий игры: в апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции, Expo перенесли на 2021 год (Dubai Media Office, 04.04.2020), индекс REIDIN достиг дна в ноябре 2020-го, а в 2021 году DLD зарегистрировал 84 196 сделок — на 66 % больше, чем годом раньше.
Если эту двухкомнатную с 2021 года сдавать, к цене добавляется накопленная валовая аренда — около 391 200 AED, и итог хода «сдать» — +107 %. Аренда валовая и за прошлые годы восстановлена через индекс района по договорам Ejari, так что это ориентир; как считать чистую доходность — в статье доходность аренды, сравнение районов по аренде — в доходности по районам.
Худший — 2025 год, −4 % в среднем: двухкомнатная −2 % (−38 190 AED), трёхкомнатная −5 % (−113 600 AED, около −2,6 млн ₽). Цена здесь почти ни при чём. Медиана двухкомнатной за год выросла (1 623 260 → 1 650 000), трёхкомнатной — снизилась на 1 % (2 250 000 → 2 226 400). Минус создаёт сбор DLD 4 % (Постановление Исполнительного совета Дубая № 30 от 2013 года), который платится на входе и за неполный год не отбивается: у трёхкомнатной это 90 000 AED. С арендой оба минуса уходят в плюс: +2 % и +4 %.
Если не считать свежих 2024–2025 годов, самый слабый вход по реестру — двухкомнатная 2016 года (+20 %), а в сводке по новым районам 2012 год Аль Фурджана (+33 %) оказался худшей карточкой своего года: тогда цена района уже стояла почти на уровне будущего пика.
Правовая часть: порог визы проходит между двумя типами
«Золотая виза». Виза на 10 лет даётся за объект от AED 2 млн на момент покупки (DLD). В Аль Фурджане этот порог делит район пополам. Медиана трёхкомнатной — 2 226 400 AED, выше порога на 226 400; двухкомнатной — 1 650 000, ниже на 350 000. Запас у трёхкомнатной небольшой: в 2023 году её медиана была 1 600 000 AED, и порог она перешла только в 2024-м (2 049 500). Значит, решает цена именно вашей квартиры в договоре, а не медиана. Ипотечный объект подходит при письме банка об отсутствии возражений (NOC), подавать нужно, находясь в ОАЭ. Если квартиру покупают вдвоём, порядок учёта долей для порога мы проверяем до сделки — см. совместная покупка и «золотая виза» за недвижимость.
Готовое и строящееся рядом. В отличие от районов, где продавалось только готовое, в Аль Фурджане off-plan в регистрациях DLD есть с 2013 года: 15 % в 2013-м, 83 % в 2016-м, 12 % в 2020-м, 60 % в 2025-м (при 1 143 продажах готового жилья). Наши медианы — только готовые квартиры; цену строящейся с ними напрямую не сравнить. При покупке off-plan платежи идут на эскроу-счёт проекта (Закон Дубая № 8 от 2007 года), сбор 4 % платится при регистрации Oqood, а удержания при прекращении платежей ограничены ст. 11 Закона № 13 от 2008 года в редакции Закона № 19 от 2017-го. Подробности — в статьях эскроу и Oqood, проверка застройщика и off-plan или готовое; прикинуть удержание — в калькуляторе удержания при расторжении.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Аль Фурджане?
По медиане сделок DLD за 12 месяцев до 23.09.2026: двухкомнатная — 1 650 000 AED (≈37,9 млн ₽), трёхкомнатная — 2 226 400 AED (≈51,2 млн ₽). По студиям и однокомнатным в наших данных ряда нет.
Падали ли цены в Аль Фурджане?
Да, но мельче, чем в других новых районах игры: медиана двухкомнатной снизилась с 1 315 000 AED (2015) до 950 000 (2021), на 28 %, и с тех пор выросла на 74 %.
Уходила ли покупка в Аль Фурджане в минус?
Из 26 карточек — только две, обе 2025 года (−2 % и −5 %), и причина — сбор DLD 4 % при владении меньше года. Покупки 2012–2024 годов сегодня в плюсе от +4 % до +78 %.
Дадут ли «золотую визу» за квартиру в Аль Фурджане?
По медиане — за трёхкомнатную (2 226 400 AED при пороге 2 млн), за двухкомнатную — нет. Решает цена конкретного объекта на момент покупки.
Сколько приносит аренда в Аль Фурджане?
По договорам Ejari: 100 000 AED в год за двухкомнатную и 170 700 AED за трёхкомнатную, валовая доходность 6,1 % и 7,7 %.
Перед сделкой
Медиана скажет, в каком диапазоне торгуется район, но не скажет, чист ли title deed, нет ли долгов по service charges, есть ли в квартире арендатор и — для строящегося — на какой счёт уходят платежи. Это проверяет услуга «Недвижимость»: объект, документы и условия договора до оплаты, без обещаний результата. Расходы сверх цены — сбор DLD 4 %, трасти, title deed — можно заранее посчитать в калькуляторе расходов покупки: у двухкомнатной по медиане один сбор DLD — 66 000 AED. Все 17 районов игры рядом — в статье районы Дубая: цены и аренда; соседние страницы — Мотор Сити, Дискавери Гарденс, Силикон Оазис, Арджан, JVC.
Источники: открытые данные DLD и реестр сделок DLD; договоры Ejari (Dubai Data); индекс REIDIN (BIS); Dubai Media Office, 04.04.2020; DLD, итоги 2021 года; Постановление № 30 от 2013; DLD, «золотая виза» инвестора; Закон Дубая № 8 от 2007%20of%202007.html); курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
