Про район Арджан в Дубае чаще всего спрашивают две вещи: сколько стоит студия и стоило ли её покупать раньше. На оба вопроса есть ответ не из объявлений, а из реестра сделок Земельного департамента Дубая (DLD). За 12 месяцев до 23.09.2026 готовая студия в Арджане продавалась по медиане за 595 000 AED — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 (1 AED = 22,9808 ₽) это около 13,7 млн ₽. Ниже — вся история этой цены с 2014 года, итог покупателя каждого года, аренда по договорам Ejari и то, чем Арджан отличается от соседних районов с юридической стороны: здесь большая часть регистраций — квартиры, которые ещё строятся.
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. Если покупатели прошлых лет сегодня в плюсе, это ничего не говорит о следующих. Медиана — середина всех сделок года по району, а не цена вашей квартиры: дом, этаж, площадь и состояние меняют её в обе стороны.
Сколько стоит студия в Арджане сегодня
«Сегодня» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года и наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год. В расчёт идут только готовые квартиры.
| Показатель | AED | В рублях по курсу ЦБ на 24.09.2026 |
|---|---|---|
| Медиана сделки со студией | 595 000 | ≈13,67 млн ₽ |
| Сделок за 12 месяцев | 547 | — |
| Медиана годовой аренды (Ejari) | 47 000 | ≈1,08 млн ₽ в год, ≈90 тыс. ₽ в месяц |
| Договоров аренды Ejari за 12 месяцев | 3 986 | — |
| Валовая доходность | 7,9 % | — |
Доходность здесь простая: 47 000 / 595 000 = 7,9 %. Это до service charges, простоя, ремонта и управления. На одну продажу студии за год приходится больше семи зарегистрированных договоров аренды (3 986 против 547) — в Арджане студию гораздо чаще снимают, чем покупают.
Почему рублёвая цена одной и той же квартиры плавает при неподвижном дирхаме — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Почему у Арджана только один тип и только с 2014 года
В игре «Пак Дубая» год попадает в ряд, только если по типу квартиры в районе было не меньше 25 сделок с готовым жильём. У Арджана этот порог стабильно проходит только студия, и только с 2014 года. Однокомнатных и двухкомнатных с непрерывным рядом от 12 лет в районе нет, поэтому страница — про студии.
До 2014 года готовых квартир в районе продавалось совсем мало: по реестру DLD в 2012 году — 36 сделок с готовым жильём всех типов, в 2013-м — 67. Оценок «≈» по индексу REIDIN за 2008–2011 годы у Арджана тоже нет: их мы делаем только для районов, где тогда уже был рынок готового жилья.
Цены студий в Арджане по годам
Медиана сделки с готовой студией, реестр DLD. Цена за м² — грубый ориентир: медиана цены, делённая на медианную площадь проданных студий этого года, а не медиана цены метра.
| Год | Медиана, AED | Сделок | Площадь, м² | ≈ AED за м² |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | 328 176 | 39 | 44,2 | 7 420 |
| 2015 | 581 836 | 329 | 46,4 | 12 540 |
| 2016 | 475 000 | 54 | 44,9 | 10 580 |
| 2017 | 480 000 | 55 | 46,1 | 10 410 |
| 2018 | 420 000 | 49 | 45,5 | 9 230 |
| 2019 | 320 000 | 45 | 45,8 | 6 990 |
| 2020 | 450 000 | 195 | 42,5 | 10 590 |
| 2021 | 400 000 | 102 | 40,0 | 10 000 |
| 2022 | 405 000 | 257 | 43,2 | 9 380 |
| 2023 | 425 000 | 294 | 39,3 | 10 810 |
| 2024 | 505 000 | 467 | 39,2 | 12 880 |
| 2025 | 560 000 | 611 | 38,6 | 14 510 |
| сегодня | 595 000 | 547 | — | — |
Две вещи видны сразу. Во-первых, выборка росла: 39 сделок в 2014 году и 611 в 2025-м. Во-вторых, студии мельчали: медианная площадь с 46,4 м² в 2015 году до 38,6 м² в 2025-м — на 17 % меньше. Поэтому медиана цены 2025 года ниже, чем в 2015-м (560 000 против 581 836), а метр — дороже примерно на 16 % (≈14 510 против ≈12 540 AED). Сравнивая объявление с «ценой района», сравнивайте метр. Метр 2025 года в рублях по курсу ЦБ на 24.09.2026 — около 333 тыс. ₽.
2015 и 2019: два года, которые выбиваются из ряда
2015 год. Медиана студии подскочила с 328 176 AED до 581 836 — на 77 % за год, при 329 сделках против 39 годом раньше. По всему Дубаю в это время цены уже снижались: МВФ (Country Report 15/219) описывает падение с середины 2014 года — много нового жилья, дешёвая нефть, дорогой доллар. В том же году в реестре Арджана случился всплеск продаж готового жилья: 464 сделки против 109 и в 2014-м, и в 2016-м, а доля off-plan в регистрациях района упала до 6 % (в соседние годы — 72 % и 66 %).
Что именно продали в 2015 году — какие дома, на каких условиях — в наших агрегатах реестра не видно, и причин этого скачка в источниках нет. Поэтому мы показываем его как данные: медиана года — это середина тех квартир, которые в этом году сменили владельца, и когда состав сделок меняется, медиана прыгает вместе с ним. Уровень метра 2015 года (≈12 540 AED) район снова превысил только в 2024 году (≈12 880).
2019 год. Медиана — 320 000 AED, самая низкая в ряду, по 45 сделкам. От 2015 года это −45 %, и тот же порядок падения по метру (≈12 540 → ≈6 990 AED, около −44 %). Годом позже, в 2020-м, медиана уже 450 000 AED (+41 %) при 195 сделках, хотя по индексу REIDIN дно цен по Дубаю пришлось на ноябрь 2020 года. Годовая медиана района по 45 сделкам и месячный индекс по всему городу считаются по-разному; сравнивать стоит направление, а не точные проценты. От дна 2019 года до сегодняшних 595 000 AED — +86 %.
Купили студию в году X — что сегодня
Итог «купить» = медиана сегодня (595 000) минус медиана года покупки минус сбор DLD 4 %. Трасти, title deed и комиссия агента не учтены. «Со сдачей» — то же плюс валовая аренда, накопленная с года покупки. Год — ссылка на карточку в игре.
| Год покупки | Итог, AED | Итог, % | Итог в рублях (ЦБ, 24.09.2026) | Со сдачей в аренду |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | +253 697 | +74 % | +5,83 млн ₽ | +212 % |
| 2015 | −10 109 | −2 % | −232 тыс. ₽ | +68 % |
| 2016 | +101 000 | +20 % | +2,32 млн ₽ | +96 % |
| 2017 | +95 800 | +19 % | +2,20 млн ₽ | +85 % |
| 2018 | +158 200 | +36 % | +3,64 млн ₽ | +100 % |
| 2019 | +262 200 | +79 % | +6,03 млн ₽ | +150 % |
| 2020 | +127 000 | +27 % | +2,92 млн ₽ | +70 % |
| 2021 | +179 000 | +43 % | +4,11 млн ₽ | +85 % |
| 2022 | +173 800 | +41 % | +3,99 млн ₽ | +76 % |
| 2023 | +153 000 | +35 % | +3,52 млн ₽ | +61 % |
| 2024 | +69 800 | +13 % | +1,60 млн ₽ | +29 % |
| 2025 | +12 600 | +2 % | +290 тыс. ₽ | +10 % |
Из 12 карточек Арджана в минусе одна — 2015 года. Для сравнения, во всей игре после добавления новых районов 706 рыночных карточек, и «купить» в минусе у 82 из них.
Отдельно про 2025 год. Из 11 карточек 2025 года в пяти новых районах игры шесть сегодня в минусе: сбор DLD 4 % за неполный год владения не отбивается. У студии Арджана медиана за это время выросла с 560 000 до 595 000 AED (+6 %), и этого хватило, чтобы после сбора остался небольшой плюс. Помесячная картина сделок 2026 года по всему Дубаю — в статье упали ли цены в Дубае в 2026 году.
Худший год входа — 2015-й, лучший — 2019-й
Худший: 2015 год, −2 %. Студия по медиане 581 836 AED плюс сбор 23 273 AED, сегодня — 595 000. Итог −10 109 AED, около −232 тыс. ₽. Фон года по всему городу — снижение цен с середины 2014-го, о котором писал МВФ (Country Report 15/219): большое предложение, дешёвая нефть, сильный доллар; дальше, по индексу REIDIN (BIS), цены по Дубаю шли вниз до ноября 2020 года, в сумме на 33 %. Для Арджана к этому добавляется собственный скачок медианы 2015 года, о котором выше. Минус небольшой — меньше, чем у студии Спортс-Сити того же года (−29 %) или Интернешнл-Сити (−9 %).
А если студию все эти годы сдавать, итог другой: накопленная валовая аренда оценивается в 420 200 AED, и вместе с ней результат +68 %.
Лучший: 2019 год, +79 %. Медиана 320 000 AED, сбор 12 800, сегодня 595 000: итог +262 200 AED, около +6,03 млн ₽. Среди 167 карточек пяти районов, добавленных в игру в сентябре 2026 года, это лучший результат покупки 2019 года. Покупатель вошёл перед самым дном городского цикла: в апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции, Expo перенесли на 2021 год (Dubai Media Office, 04.04.2020). Потом рынок развернулся: в 2021 году — 84 196 сделок, на 66 % больше, чем в 2020-м (DLD); в 2024-м — 226 000 сделок на AED 761 млрд (Dubai Media Office, 26.01.2025); в 2025-м — более 270 000 сделок на AED 917 млрд (Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026).
Оговорка к лучшему году та же, что к худшему: 45 сделок — небольшая выборка, и часть результата может быть составом проданных студий, а не рынком. Покупка 2014 года (+74 %) почти так же хороша и опирается на 39 сделок. Лучшие и худшие годы входа по всем районам сразу — в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Сдавать или только держать: что даёт аренда
Колонка «со сдачей» на этой странице всегда выше колонки «купить», и ни одна карточка Арджана с арендой не уходит в минус. Разница особенно заметна у ранних лет: у покупки 2014 года накопленная аренда оценивается в 468 500 AED — больше самой цены студии в том году.
Но у этой колонки три слабых места. Аренда валовая — без service charges, простоя и расходов на управление. Аренду прошлых лет мы не знаем напрямую: сегодняшнюю медиану (47 000 AED) пересчитываем назад по индексу аренды района по договорам Ejari, а годы, где договоров в районе меньше 300, берём на уровне первого надёжного года — это допущение, и у Арджана с его тонкими ранними годами оно касается старых карточек больше всего. И третье: игра считает, что квартира не пустовала ни месяца. Один пустой год на студии — минус 47 000 AED из итога.
Как из валовой доходности получить чистую — в статье доходность аренды. Правила для арендодателя в Дубае общие: договор регистрируется в Ejari, повышение при продлении ограничено шкалой Декрета № 43/2013 по индексу RERA, об изменении условий предупреждают не позже чем за 90 дней, если договор не говорит иное; споры — в Центр арендных споров, подробно в статье арендные споры и RDC. Расходы на дом, которые съедают доходность, — в статье о служебных сборах.
Арджан рядом с другими студийными рынками
Сравнение готовых студий сегодня (реестр DLD и договоры Ejari, 12 месяцев до 23.09.2026) и итог покупки студии в 2015 году:
| Район | Студия сегодня, AED | Сделок | Аренда, AED в год | Валовая доходность | Покупка 2015 года сегодня |
|---|---|---|---|---|---|
| JVC | 610 000 | 1 138 | 48 000 | 7,9 % | +17 % |
| Арджан | 595 000 | 547 | 47 000 | 7,9 % | −2 % |
| Дискавери-Гарденс | 515 000 | 415 | 41 440 | 8,0 % | +2 % |
| Спортс-Сити | 470 000 | 451 | 40 000 | 8,5 % | −29 % |
| Силикон-Оазис | 462 250 | 116 | 40 425 | 8,7 % | +6 % |
| Интернешнл-Сити | 333 000 | 525 | 30 000 | 9,0 % | −9 % |
По цене и аренде сегодня студия Арджана почти вровень с JVC: разница 15 000 AED в цене и 1 000 AED в годовой аренде. Но пути к этой точке разные. Студия JVC стоила по медиане 500 000 AED в 2015 году и 405 000 в 2019-м; у Арджана — 581 836 и 320 000. Ряд Арджана качало сильнее: от максимума 2014–2015 годов до минимума 2019–2021 — −45 %, у однокомнатных JVC по той же методике −19 %, у Силикон-Оазиса −39 %, у Интернешнл-Сити −40 %, у Спортс-Сити −51 %. Оговорка: у остальных районов в этом сравнении эталон — однокомнатная квартира, у Арджана — студия, потому что другого ряда нет.
Подробные страницы соседей — JVC, Силикон-Оазис, Дискавери-Гарденс; все 17 районов игры на одной странице — в районах Дубая, доходность по районам — в статье доходность аренды по районам.
Правовой угол Арджана: здесь чаще покупают то, чего ещё нет
Всё, что выше, — только готовые студии. А реестр DLD по району показывает, что готовое жильё в Арджане — меньшая часть регистраций почти каждый год. Все типы жилья района:
| Год | Продаж готового | Доля off-plan в регистрациях |
|---|---|---|
| 2014 | 109 | 72 % |
| 2015 | 464 | 6 % |
| 2016 | 109 | 66 % |
| 2017 | 193 | 82 % |
| 2018 | 135 | 78 % |
| 2019 | 123 | 77 % |
| 2020 | 466 | 37 % |
| 2021 | 344 | 64 % |
| 2022 | 686 | 74 % |
| 2023 | 823 | 81 % |
| 2024 | 1 098 | 76 % |
| 2025 | 1 376 | 63 % |
С 2016 по 2025 год off-plan — от 63 до 82 % всех регистраций района, кроме 2020 года (37 %). Это не цена и не оценка качества проектов, а только то, как устроен рынок: покупатель в Арджане чаще подписывает договор с застройщиком на квартиру, которой ещё нет, чем покупает готовую у владельца. Цены off-plan в наши медианы не входят, и сравнивать их напрямую нельзя.
Для такого договора работают свои правила. Деньги покупателей по Закону Дубая № 8 от 2007 года идут на эскроу-счёт проекта и выдаются застройщику по этапам; договор предварительно регистрируется в Oqood, и сбор 4 % платится при этой регистрации, а при передаче готовой квартиры повторно не взимается. Как проверить счёт и регистрацию — в статье эскроу и Oqood, что смотреть у застройщика до подписи — в проверке застройщика, чем off-plan отличается от готовой квартиры по рискам и деньгам — в статье off-plan или готовое жильё. Если платежи по договору уже идут и вы думаете о выходе, сумму удержания можно прикинуть в калькуляторе удержания при расторжении.
Золотая виза и расходы при покупке студии
«Золотая виза» на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD). Медиана студии Арджана — 595 000 AED, ниже порога на 1 405 000 AED; одна студия по медиане порог не проходит. Подробнее — в статье «золотая виза» за недвижимость.
Обязательные сборы DLD при покупке готовой студии за 595 000 AED: сбор 4 % — 23 800 AED; трасти — AED 4 000 + НДС 5 % (цена от AED 500 000), итого 4 200; title deed, план, knowledge и innovation fee — 520. Всего 28 520 AED, около 655 тыс. ₽ по курсу ЦБ на 24.09.2026. Комиссия агента, NOC застройщика и ипотечные расходы — сверху; полный список — в статье расходы при покупке.
Частые вопросы
Сколько стоит студия в Арджане в рублях?
Медиана сделки за 12 месяцев до 23.09.2026 — 595 000 AED, по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026 около 13,7 млн ₽. Это середина 547 сделок; конкретная студия может стоить заметно больше или меньше.
Стоило ли покупать студию в Арджане раньше?
Отвечаем только прошлым: из 12 лет входа с 2014 по 2025 год в минусе по цене один — 2015-й (−2 %); остальные сегодня в плюсе, от +2 % (2025) до +79 % (2019). С учётом валовой аренды в плюсе все 12. Это история, а не прогноз и не совет.
Почему в 2015 году студии в Арджане были дороже, чем в 2025-м?
Медиана 2015 года (581 836 AED) выше медианы 2025-го (560 000), но студии 2015 года были больше: 46,4 м² против 38,6 м². По метру 2025 год дороже примерно на 16 %. Причины самого скачка 2015 года источники не называют; видно лишь, что в тот год в районе резко выросло число продаж готового жилья.
Какая доходность у студии в Арджане?
Валовая — 7,9 %: медиана аренды по договорам Ejari 47 000 AED в год против медианы цены 595 000 AED. Чистая ниже на service charges, простой и управление.
Почему в Арджане так много off-plan?
Реестр показывает долю, а не причину: в 2016–2025 годах от 63 до 82 % регистраций района — off-plan, кроме 2020 года (37 %). Для покупателя это значит, что чаще придётся иметь дело с эскроу, Oqood и договором с застройщиком.
Перед сделкой
Медиана района подскажет порядок цены, но не скажет, чист ли конкретный объект: нет ли долгов по service charges, что записано в title deed, кто живёт в квартире и на каких условиях, а для off-plan — зарегистрирован ли договор в Oqood и эскроу ли счёт, на который вас просят платить. Это проверяет услуга «Недвижимость» — документы, объект и условия договора до оплаты; результат сделки мы не обещаем. Сколько денег уйдёт сверх цены, можно посчитать в калькуляторе расходов покупки. Общая картина по городу — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Источники: открытые данные DLD и реестр продаж DLD; договоры Ejari — Dubai Data и индекс аренды Ejari; индекс REIDIN — BIS; МВФ, Country Report 15/219; Dubai Media Office, 04.04.2020; DLD, итоги 2021 года; Dubai Media Office, 26.01.2025; Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026; DLD, золотая виза инвестора; курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
