У Силикон-Оазиса (Dubai Silicon Oasis) странная для Дубая история. С 2014 по 2020 год медиана однокомнатной квартиры здесь упала на 39 % — примерно так же, как в Интернешнл-Сити. Но в нашей игре «Пак Дубая» из 41 карточки района — студии, однокомнатные и двухкомнатные, годы входа 2012–2025 — нет ни одной, где покупка по медиане сегодня в минусе. Ниже разобрано, как это сочетается, сколько квартира в Силикон-Оазисе стоит в дирхамах и рублях и что в районе изменилось за последние два года: теперь большая часть сделок здесь — покупка ещё не построенного жилья.
Все цены — из реестра сделок Земельного департамента Дубая (DLD), только готовые квартиры; аренда — медианы по договорам Ejari. Данные на 23.09.2026, рубли — по курсу ЦБ РФ на 24.09.2026: 1 AED = 22,9808 ₽.
Это история сделок, а не инвестиционный совет и не прогноз. То, что было с ценами в Силикон-Оазисе раньше, не говорит, что будет дальше. Медиана района — середина всех сделок за год, а не цена конкретной квартиры: дом, этаж, площадь и состояние сдвигают цену в обе стороны.
Сколько стоит квартира в Силикон-Оазисе сейчас
«Сейчас» — 12 месяцев с 24.09.2025 по 23.09.2026: реестр DLD за сентябрь–декабрь 2025 года и наша выгрузка открытого API DLD за 2026 год.
| Тип | Медиана сделки, AED | По курсу ЦБ РФ | Сделок за 12 мес. | Аренда в год (Ejari), AED | Договоров Ejari |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 462 250 | ≈10,6 млн ₽ | 116 | 40 425 | 3 426 |
| 1 спальня | 752 500 | ≈17,3 млн ₽ | 354 | 54 000 | 8 319 |
| 2 спальни | 1 250 000 | ≈28,7 млн ₽ | 93 | 75 000 | 3 071 |
Всего по трём типам — 563 сделки за год. Это немного: у JVC за тот же срок 4 250, у Интернешнл-Сити — 1 068 (реестр DLD, сводка районов игры). Договоров аренды при этом в разы больше, чем продаж: 8 319 договоров Ejari на однокомнатные против 354 сделок. Для покупателя это значит, что медиана студии (116 сделок) и двухкомнатной (93) считается по небольшой выборке и от года к году может прыгать сильнее, чем цена рынка.
Цены по годам: медиана и площадь
Медиана цены сделки, тыс. AED; в скобках — медианная площадь проданных квартир, м². Реестр DLD, готовые квартиры, год попадает в ряд при 25 сделках и больше.
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни |
|---|---|---|---|
| 2012 | 303 (41,1) | 509 (74,2) | 711 (103,4) |
| 2013 | 329 (41,1) | 510 (78,7) | 830 (118,1) |
| 2014 | 387 (39,3) | 660 (74,6) | 1 011 (111,6) |
| 2015 | 420 (40,4) | 622 (75,5) | 1 020 (113,5) |
| 2016 | 430 (41,1) | 635 (72,7) | 1 000 (111,0) |
| 2017 | 416 (41,2) | 610 (75,1) | 1 070 (111,6) |
| 2018 | 350 (41,1) | 565 (75,4) | 850 (110,6) |
| 2019 | 299 (33,3) | 475 (75,4) | — |
| 2020 | 340 (45,6) | 400 (76,1) | 672 (127,9) |
| 2021 | 310 (42,4) | 400 (75,4) | 765 (121,9) |
| 2022 | 295 (42,2) | 410 (75,7) | 782,5 (121,1) |
| 2023 | 330 (42,5) | 460 (75,4) | 772,5 (113,2) |
| 2024 | 399 (41,7) | 555 (75,9) | 1 000 (119,0) |
| 2025 | 440 (41,7) | 675 (76,1) | 1 180 (119,5) |
| сейчас | 462 | 752,5 | 1 250 |
Три наблюдения. Пики у типов разные: у однокомнатной — 2014 год, у студии — 2016-й, у двухкомнатной — 2017-й. Дно тоже разное: однокомнатная — 2020–2021 годы (400 000), двухкомнатная — 2020-й (671 980), студия — 2022-й (295 000). В 2019 году двухкомнатных в реестре продано меньше 25, поэтому строки нет. И студии 2019 года — выброс по составу: медианная площадь 33,3 м² против 41–42 м² в соседние годы, так что низкая цена того года отчасти объясняется тем, что продавали квартиры меньше.
У однокомнатной площадь почти не менялась (72,7–78,7 м²), поэтому её ряд самый чистый. Цена метра, грубо — медиана цены, делённая на медианную площадь: 2014 год — 660 000 / 74,6 ≈ 8 850 AED за м²; 2020-й — 400 000 / 76,1 ≈ 5 260; 2025-й — 675 000 / 76,1 ≈ 8 870, то есть около 204 тыс. ₽ за м² по курсу ЦБ. Общая картина по городу — в статье цены на недвижимость в Дубае по годам.
Минус 39 % на спаде — и ни одной покупки в минусе
Эталон сравнения районов в игре — однокомнатная квартира. Её путь в Силикон-Оазисе по медианам DLD: 509 250 AED в 2012 году → пик 660 000 в 2014-м → дно 400 000 в 2020-м (−39 %) → 752 500 сейчас. От дна до сегодняшнего дня — +88 %, от 2012 года — +48 %.
Почему при таком спаде никто в игре не в минусе? Потому что сегодняшняя медиана выше пика: 752 500 против 660 000, то есть на 14 %. Покупатель 2014 года за вычетом сбора DLD 4 % сегодня в плюсе на 10 %. В других районах со схожей глубиной спада это не так:
| Район (1 спальня) | Пик → дно | Сейчас против пика | Карточек в минусе |
|---|---|---|---|
| Силикон-Оазис | −39 % | +14 % (752 500 против 660 000) | 0 из 41 |
| Дискавери-Гарденс | −43 % | +7 % (775 000 против 725 000) | 2 из 36 |
| Интернешнл-Сити | −40 % | −10 % (450 000 против 500 000) | 8 из 36 |
| Спортс-Сити | −51 % | −16 % (700 000 против 831 932) | 16 из 42 |
| JVC | −19 % | +44 % (1 000 000 против 695 000) | 2 из 42 |
Источник — сводные таблицы районов игры по реестру DLD; «сейчас против пика» мы посчитали из этих медиан. Глубина спада сама по себе ничего не решила: решило, насколько цена потом ушла выше старого пика. Все районы рядом — в сравнении районов Дубая, соседняя страница — Дискавери-Гарденс.
Купили в году X — что сегодня
Итог = медиана сейчас − медиана года покупки − сбор DLD (2 % для 2012–2013 годов, 4 % с 2014-го). Трасти, title deed и агент в игре не учтены. Процент — ссылка на карточку в игре; последний столбец — итог однокомнатной в рублях по курсу ЦБ.
| Год | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 1 спальня, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | +50 % | +45 % | +72 % | +5,36 млн |
| 2013 | +38 % | +45 % | +48 % | +5,34 млн |
| 2014 | +15 % | +10 % | +19 % | +1,52 млн |
| 2015 | +6 % | +16 % | +18 % | +2,43 млн |
| 2016 | +3 % | +14 % | +20 % | +2,12 млн |
| 2017 | +7 % | +19 % | +12 % | +2,71 млн |
| 2018 | +27 % | +28 % | +41 % | +3,79 млн |
| 2019 | +49 % | +52 % | — | +5,94 млн |
| 2020 | +31 % | +81 % | +79 % | +7,73 млн |
| 2021 | +43 % | +81 % | +57 % | +7,73 млн |
| 2022 | +51 % | +76 % | +54 % | +7,49 млн |
| 2023 | +35 % | +57 % | +56 % | +6,30 млн |
| 2024 | +11 % | +30 % | +20 % | +4,03 млн |
| 2025 | +1 % | +7 % | +2 % | +1,16 млн |
Самые слабые карточки — студия 2025 года (+1 %, 4 650 AED), студия 2016 года (+3 %, 15 050 AED, около 346 тыс. ₽) и двухкомнатная 2025 года (+2 %). Обратите внимание на 2025 год: во многих районах игры покупки этого года в минусе, потому что сбор DLD 4 % за неполный год не отбивается. Здесь медианы за это время подросли — у однокомнатной с 675 000 до 752 500 AED, — и все три карточки 2025 года остались над нулём.
Худший и лучший год входа — и почему
По среднему итогу трёх типов худший год входа — 2025-й (+3 %), лучший — 2020-й (+63 %) (сводка районов игры).
Худший год объясняется не ценами, а арифметикой: сбор 4 % введён Постановлением Исполсовета Дубая № 30 от 2013 года и платится сразу, а за год цена выросла ненамного больше него. На рынке в 2025 году был рекорд — больше 270 000 сделок на AED 917 млрд (Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026), — но рекорд по числу сделок не означает рост медианы конкретного района на 4 % за год. Если смотреть на годы, где сбор давно отбит, самый слабый вход — 2016-й: в среднем около +12 % по трём типам ((3 + 14 + 20) / 3). Это годы спада: МВФ описывает снижение цен с середины 2014 года из-за большого предложения, дешёвой нефти и дорогого доллара (Country Report 15/219), а по индексу REIDIN цены по Дубаю шли вниз с октября 2014-го до ноября 2020-го — на 33 % (данные BIS).
Лучший год — вход на дне. В апреле 2020 года Дубай ввёл круглосуточный режим дезинфекции, Expo перенесли на 2021 год (Dubai Media Office, 04.04.2020); по индексу REIDIN дно пришлось на ноябрь 2020-го. В 2021 году DLD зарегистрировал 84 196 сделок — на 66 % больше, чем в 2020-м. Однокомнатная в Силикон-Оазисе, купленная в 2020 году по медиане 400 000 AED, сегодня стоит 752 500: за вычетом сбора 16 000 AED это +336 500 AED, или +81 %, около +7,73 млн ₽ по курсу ЦБ. Это лучшая карточка своего года среди всех новых районов игры — и в 2021, 2022, 2023, 2024 и 2025 годах лучшей тоже была однокомнатная Силикон-Оазиса.
Выгодно ли было покупать в Дубае вообще и в какие годы — сводно по всем районам в статье выгодно ли было покупать недвижимость в Дубае.
Студия: самая высокая валовая доходность района
По договорам Ejari за последние 12 месяцев (Dubai Data) валовая доходность в Силикон-Оазисе такая: студия — 8,7 % (40 425 / 462 250), однокомнатная — 7,2 % (54 000 / 752 500), двухкомнатная — 6,0 % (75 000 / 1 250 000). Чем меньше квартира, тем выше доходность — и тем слабее рост цены: студия с 2012 года выросла меньше однокомнатной.
Это видно на карточке-аутсайдере. Студия 2016 года куплена по пику студий — 430 000 AED; сегодня 462 250, итог по цене +3 %. Но если все эти годы её сдавать, накопленная валовая аренда оценивается в 336 000 AED, и итог хода «сдать» — +78 %. В игре у Силикон-Оазиса ни одна карточка «сдать» не отрицательная, а ход «продать» во всех 41 карточках хуже, чем «держать».
Оговорки к аренде: она валовая — без service charges, простоя, ремонта и управления. Аренда прошлых лет восстановлена по индексу района (медиана AED/м² по договорам Ejari того года к нынешней); годы, где договоров было меньше 300, взяты на уровне первого надёжного года — это допущение. Как Силикон-Оазис выглядит рядом с другими районами по доходности — в статье доходность аренды по районам, как из валовой получить чистую — в расчёте доходности аренды.
Правовая часть: в 2025 году 64 % сделок района — off-plan
Цифры выше касаются только готовых квартир. Но рынок района за последние годы поменялся. Доля off-plan в регистрациях жилья Силикон-Оазиса по реестру DLD: 2013 год — 4 %, 2014-й — 5 %, 2016-й — 52 %, 2021-й — 12 %, 2024-й — 37 %, 2025-й — 64 % при 1 423 продажах готового жилья. То есть почти две из трёх регистраций в районе в прошлом году — покупка того, что ещё строится. Цены таких договоров в наши медианы не входят, и сравнивать их напрямую нельзя.
Для покупателя off-plan в Дубае действуют общие правила, и в районе с такой долей они касаются большинства сделок. Деньги платятся на эскроу-счёт проекта (Закон Дубая № 8 от 2007 года), застройщик получает их по этапам стройки; как проверить счёт и регистрацию — в статье эскроу и Oqood. Сбор DLD 4 % уплачивается при предварительной регистрации Oqood и при передаче готовой квартиры повторно не берётся. Если покупатель перестал платить, удержание по ст. 11 Закона № 13 от 2008 года (в ред. Закона № 19 от 2017) зависит от готовности проекта — до 25 % или до 40 % стоимости объекта; прикинуть сумму можно в калькуляторе удержания при расторжении. Разницу рисков — в статье off-plan или готовое жильё, проверку самого застройщика — в проверке застройщика.
И порог визы. «Золотая виза» на 10 лет даётся за объект стоимостью от AED 2 млн на момент покупки (DLD). Все три медианы района ниже: двухкомнатная — на 750 000 AED, однокомнатная — на 1 247 500, студия — на 1 537 750. Можно ли засчитать под визу off-plan — уточняем на дату сделки. Подробно — в статье «золотая виза» за недвижимость.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Силикон-Оазисе в рублях?
По медианам DLD за 12 месяцев до 23.09.2026 и курсу ЦБ на 24.09.2026: студия — около 10,6 млн ₽ (462 250 AED), однокомнатная — около 17,3 млн ₽ (752 500 AED), двухкомнатная — около 28,7 млн ₽ (1 250 000 AED). Конкретная квартира может стоить заметно иначе. Почему рублёвая цена меняется при стабильном дирхаме — в статье сколько стоит квартира в Дубае в рублях.
Была ли в Силикон-Оазисе покупка, которая ушла в минус?
В игре — нет: все 41 карточка «купить» за 2012–2025 годы по медиане сегодня в плюсе, от +1 % до +81 %. Это прошлое, а не обещание: карточка — медиана района, а не ваша квартира.
Когда цены в Силикон-Оазисе были самыми низкими?
У однокомнатной — в 2020–2021 годах (400 000 и 400 250 AED), у двухкомнатной — в 2020-м (671 980), у студии — в 2022-м (295 000).
Какая доходность аренды в Силикон-Оазисе?
Валовая по договорам Ejari: студия 8,7 %, однокомнатная 7,2 %, двухкомнатная 6,0 %. Чистая ниже на service charges, простой и управление.
Можно ли получить «золотую визу» за квартиру в Силикон-Оазисе?
По медианам — нет: даже двухкомнатная (1 250 000 AED) ниже порога AED 2 млн на 750 000. Порог считается по цене конкретного объекта на момент покупки.
Перед сделкой
Медиана подсказывает порядок цены, но не проверяет квартиру. Нет ли долгов по service charges, что записано в title deed, а для off-plan — зарегистрирован ли договор в Oqood и на какой счёт идут платежи: это смотрит услуга «Недвижимость» до подписания, без обещаний результата. Сколько уйдёт сверх цены на сборы, можно посчитать в калькуляторе расходов покупки, а список самих сборов — в статье расходы при покупке.
Источники: открытые данные DLD и реестр сделок DLD; договоры Ejari (Dubai Data, индекс аренды); индекс REIDIN (BIS); МВФ, Country Report 15/219; Постановление № 30 от 2013; Dubai Media Office, 04.04.2020; DLD, итоги 2021 года; Финансовый департамент Дубая, 12.01.2026; DLD, «золотая виза» инвестора; курс ЦБ РФ на 24.09.2026.
